Еще в июле текущего года главы Москвы и Подмосковья договорились об увеличении территории столицы в 2,35 раза, со 107 тыс. га до 251 тыс. га. На прошлой неделе стало известно о том, что территория Москвы вырастет еще более значительно, на 160 тыс. га.. Принципиальное решение принято, и хотя проект еще должен пройти согласование с властями, граничить столица будет с Калужской областью. В Москве будут прописаны жители части запада, юго-запада и юга Подмосковья, в частности Ленинского, Подольского и Наро-Фоминского районов, Щербинки и даже Роговского. Новое решение коснулось вместо первоначальных 125 сельских поселений 147 населенных пунктов, в том числе 15 крупных.

Понятно, что решение давно обсуждается как жителями Москвы и Подмосковья, так и экспертным сообществом, задумавшимися, какие плюсы и минусы ждут нас от слияния территорий. Москвичи, например, боятся роста притока мигрантов, жители Подмосковья – ухудшения экологии. Власти, как могут, успокаивают общественность, упирая на позитивные стороны проекта: улучшение инфраструктуры, в том числе дорожной, вложения в соцпроекты и разгрузку пробок в столице.

Учитывая эти, безусловно, позитивные изменения, эксперты прогнозируют, что недвижимость на территории, которая будет присоединена к Москве, значительно вырастет в цене. Слышны мнения, что стоимость квартир в подмосковных городах вырастет, когда с изменением статуса там улучшится жизненный уровень. Однако не исключен и спекулятивный рост, лишь на имени «Москва». По словам к.э.н., эксперта МОО АКБ Алексея Янкевского, многие девелоперы на текущий момент уже сняли с продажи часть объектов недвижимости в связи с тем, что они проводят перерасчет ее стоимости, и тут высока вероятность спекулятивного роста цен. Почему бы не заработать на уже построенных объектах, на имени «Москва»?

Так или иначе, но в предстоящем росте цен мало кто сомневается, разнятся лишь его оценки: от 5-6% до 20-30%. Девелоперы, работающие на южном и юго-западном направлениях Подмосковья, согласно сообщениям СМИ, уже заявили, что после объявления новых границ столицы они рассчитывают на стремительный рост цен на жилье и землю в пределах 10-20%. Как считает Алексей Янкевский, оценочно стоимость объектов недвижимости в данном регионе вырастет в диапазоне от 1,2 раза по сравнению с такими же объектами в Подмосковье до 90% от текущего уровня цен для ближайших районов Москвы.

По словам аналитика ИГ «Норд-капитал» Анны Афанасьевой, увеличение цен на недвижимость на 20-30% в районе присоединения к Москве выглядит вполне объективным, так как при должном воплощении озвученных планов на данной территории должен появиться новый район с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. При этом при перенесении туда административных зданий и других офисных помещений обеспеченность рабочими местами в этом районе будет достаточно высокой, что сделает привлекательной жилую недвижимость. Это же касается и уже имеющейся там недвижимости, включая коттеджные поселки, которые фактически окажутся загородными домами в черте города. Таким образом, при обеспечении территории всей необходимой инфраструктурой рост цен, скорее, будет связан с позитивными изменениями в экономике Москвы. Сергей Данилов, управляющий директор ФГ БКС, указывает и на еще одну объективную причину роста цен на недвижимость: оплата коммунальных услуг также будет осуществляться по московским тарифам, что, несомненно, плюс для населения, поскольку в столице цены на это действительно ниже.

Роста цен ждут и в профильных компаниях. «В перспективе в районах, присоединяемых к Москве, будет улучшена социальная инфраструктура, появятся льготы, связанные с московской пропиской. За счет этого стоимость жилья там может возрасти. Сегодня разница в цене квадратного метра в спальных районах столицы и ближайших городах области составляет 30-40%. В городах «Новой Москвы» она может сократиться до 5–10%. На фоне этого часть спроса сместится в города-спутники, не присоединяемые к Москве, в которых средний уровень цен останется на 30-40% ниже, чем в столичных районах. Например, в такие крупные и развитые города, как Мытищи, Химки, Одинцово, Красногорск», – отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-новостройки».

Подорожание недвижимости на территории, которая повысила свой статус, непременно будет, говорит эксперт ИФК «Солид» Андрей Левшин. Уже сейчас она выросла в цене примерно на 10%, этот фактор объясняется эффектом «ожидания» на возможный спрос. Как считает аналитик, из-за плотной застройки в «Старой Москве» возможно, сделали ставку на строительство новых бюджетных малоэтажных домов, и ряд девелоперов пусть не на дороговизне, но на массовости и гарантированной востребованности заработает свой кусок хлеба. Однако тут есть и ряд минусов – малоэтажные дома планируется строить быстро, а там, где быстро, страдает качество. Людям придется собственными силами доводить жилье «до ума». От центра Москвы до ее далеких окраин будет больше 100 км, и непременно возникнет вопрос увеличения пробок на автомагистралях. В идеале на этих территориях необходимо создавать эффективные экономические зоны, чтобы дать возможность населению зарабатывать и не проводить полжизни в транспорте.

Этого вполне логично ожидать, но скорее в долгосрочной перспективе, резюмирует директор аналитического отдела ИК «Вектор секьюритиз» Александра Лозовая. С расширением Москвы на западном, юго-западном и южном направлениях начнутся работы по строительству и ремонту инфраструктуры, благоустройству территорий. А чем удобней расположена земля по отношению к транспортной и прочей инфраструктуре – тем выше на нее спрос и, соответственно, цена. Но процесс этот долгосрочный и резкого роста на 20-30% допустим, в течение ближайшего года, не произойдет.