О строительстве так называемых доходных домов (недвижимости, которую строительная компания не продает после сдачи в эксплуатацию, а сдает в аренду) в России говорится уже несколько лет. Еще в 2009 году Министерство регионального развития РФ впервые обнародовало идею о включении доходных домов в приоритетный национальный проект «Доступное жилье — гражданам России». Принятая несколько лет назад программа строительства доходных домов, рассчитанная до 2015 года, в связи с кризисом была свернута. Но в этом году ожила, причем «пилотными» участниками стартовавшего эксперимента выступили Новосибирская, Белгородская и Калужская области, а также Чувашия.
В теории идея выглядит привлекательной. Строителям, которые рискнут вложить средства в доходные дома, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выдаст под залог недвижимости ипотечный кредит — на пополнение оборотных средств и дальнейшее строительство. Население же в итоге получит цивилизованный рынок арендного жилья, позволяющий не привязывать себя к месту работы пресловутой квартирой. Последнее важно прежде всего для представителей современных отраслей экономики, которые просто обязаны быть мобильными.
Вдохновляет и зарубежный опыт: в Европе до 70% населения живут в арендном жилье, в США — порядка 35%. Тем не менее строительный бизнес пока не спешит вкладываться в подобные проекты. Его пугает в первую очередь срок возврата инвестиций, который по самым оптимистичным подсчетам составляет не менее семи лет. Регионы пытаются переломить пессимизм строителей пробными проектами, со 100-процентным государственным участием. Но это, очевидно, не панацея. Если стоит задача сделать из доходных домов полноценный коммерческий проект, а не еще один подвид жилья социального найма, государство должно сконцентрироваться на вложениях в социальную и инженерную инфраструктуры. Тогда можно будет сформировать реальные условия для появления целого класса мобильных высокопрофессиональных специалистов — своего рода «кочевников XXI века».
Сущая необходимость
Несмотря на кажущуюся новизну темы, идеология доходных домов имеет в России весьма богатую историю. Первые такие объекты строили в столичном Санкт-Петербурге еще в XVIII веке — тогдашние «буржуа» сдавали квартирки бедным слоям населения. Дело было столь прибыльным (аренда жилья давала до 20% годовых, тогда как в Европе в то же время — только 2–3%), что к 1913 году только около 5% служащих России имели собственную недвижимость в столице. Таким образом, в начале прошлого столетия россияне доказали, что доходные дома могут быть недвижимостью экономкласса. Причем — для широких слоев населения.
В советское время квартира, как известно, превратилась в средство закрепления специалистов при производстве. А проблема дефицита жилья, которая в СССР стояла не менее остро, чем и в наше время, породила в новой России специфическое отношение населения к своим квадратным метрам — как этакому фетишу, иметь который именно в собственности жизненно необходимо. Иначе, так сказать, человек считается несколько неполноценным… Острота квартирного вопроса не снизилась с крушением советской модели экономики. «Жилье сегодня самый дорогой по сравнению с советскими временами и самый недоступный товар. За последние двадцать лет его относительная стоимость выросла в пять раз, тогда как многие другие товары, например все, что мы импортируем, за рыночный период не подорожали, а подешевели. Это первый факт. Факт второй — изменение социального стандарта. Если в советские времена жизнь взрослых детей с родителями была еще нормой, то с появлением пусть и дорогого, но арендного рынка и ипотеки стало социальной аномалией», — отмечал журнал «Эксперт», выделяя наиболее актуальные пункты повестки стартовавшего выборного цикла 2011–2012 годов (см. «Выберем умом» в «Эксперте» № 32 за 2011 год). Несмотря на то что рынок ипотечного кредитования в России вновь ожил после кризиса, цены на жилье по-прежнему являются недоступными для большинства россиян. Фактор высокого первого взноса и справедливой боязни долгосрочных кредитных обязательств забывать не следует.
Отсюда вывод: решить проблему можно, лишь нарастив объемы вводимого в стране жилья на порядок, а также развивая альтернативы, в том числе доходные дома. Пока, к сожалению, они являются красивым «бантиком» для бизнеса и региональных правительств. Между тем строительство недорогого арендного жилья — насущная необходимость для населения. Уже упомянутый проект Минрегиона, который предполагается решать с помощью АИЖК, по сути, отражает эту идеологию. По словам заместителя министра регионального развития Константина Королевского, возводимая сеть доходных домов будет ориентирована на три группы населения. Первая — специалисты, приехавшие в регион для работы. Вторая — люди, стоящие в социальной очереди на жилье (для них часть ставки будет компенсировать регион или муниципалитет). И третья — не имеющие средств на приобретение собственной квартиры. Кроме того, в Минрегионе рассчитывают и на компенсации работодателей. «Предприятия нуждаются в квалифицированных кадрах и согласны оплачивать своим сотрудникам 30–70% размера ежемесячных арендных платежей. Например, компании Citroen, Samsung и Peugeot выразили готовность субсидировать своим сотрудникам часть арендной ставки», — отметил Константин Королевский.
В свою очередь, для строительного бизнеса в ближайшее время должен быть запущен новый продукт «ипотека доходных домов». Согласно его условиям, при строительстве арендного жилья в регионах застройщик будет получать кредит в коммерческом банке в размере порядка 70% стоимости работ под 10% годовых сроком до двух лет. Затем дом выкупит управляющая компания (УК, которая и будет сдавать квартиры в аренду), оформившая кредит в АИЖК сроком до 20 лет под те же 10% годовых. Средства, получаемые УК, пойдут на погашение кредита и окупаемость проекта в целом. Согласно плану Минрегиона, к 2020 году доля доходных домов в общем объеме возводимого в стране жилья должна составить не менее 20%, или 30 млн кв. метров ежегодно.
Опыт Новосибирска — «пробный шар»
Пока на федеральном уровне уточняется конкретика программы, регионы ищут собственные пути для реализации проектов. В Сибири наиболее активно этим занимаются — Новосибирская, Томская и Кемеровская области (причем первая, как уже было сказано, является кроме прочего одной из федеральных экспериментальных площадок). В каждом из этих регионов реализована своя схема взаимоотношений банка, регионального бюджета, застройщика и арендатора. При этом нигде пока не получилось сделать из доходных домов коммерческий проект.
Но нужно признать, что Новосибирская область в этом направлении продвинулась дальше всех. Строительство двух трехэтажных домов по 60 квартир каждый, началось в июне этого года на территории, прилегающей к новосибирскому Академгородку (поселок Ложок). Сдать их в эксплуатацию планируется уже к 31 декабря. Правительство области рассчитывает, что квартиры здесь снимут молодые ученые СО РАН и специалисты технопарка. Суть бизнес-схемы в следующем. Компания-застройщик (за отсутствием интереса со стороны строительного бизнеса, застройщиком первых «доходных домов» выступает ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» со 100% государственным капиталом) возводит дом и вводит его в эксплуатацию. После чего под залог построенного дома получает ипотечный кредит, который рефинансируется АИЖК в объеме до 200 млн рублей. Эти ресурсы должны пойти на строительство нового дома, а арендные платежи от жильцов — на погашение задолженности перед банком и на окупаемость проекта. Работоспособность такой схемы для строителей, очевидно, и должен продемонстрировать возводимый, по сути, на бюджетные средства поселок.
Впоследствии на этой площадке предполагается возвести еще более 200 коттеджей, причем с необходимой социальной инфраструктурой. «Что касается данного пилотного проекта, мы ориентируемся в первую очередь на потребности молодых ученых. Ставка аренды на общих условиях составит 12 тысяч рублей — по себестоимости сдачи в наем. Немаловажно, что это квартира полностью меблированная и оснащенная бытовой техникой. Для сравнения в целом по рынку цена аренды — 16 тысяч рублей», — сообщил накануне министр экономического развития региона Алексей Струков. Струков возлагает надежды, что «доходные» дома будут задействованы в корпоративных программах - для решения жилищного вопроса молодых ученых, бюджетных работников, специалистов предприятий. Льготные условия коммерческого найма рассчитаны на потребителей с доходом от 14 000 до 25 000 рублей, это порядка 30% от работающего населения. Жилье, стоящееся в Ложке, рассчитано, главным образом, на льготное предоставление молодым ученым СО РАН.
Правда, бренд «жилье для молодых ученых», который приклеивается к этому проекту, на деле вряд ли соотносится с реальностью. «Если речь идет о тех двух домах, которые сдаются в поселке Ложок в качестве альтернативы аренды квартир в Академгородке — то это ни о чем. Молодые ученые мало снимают жилье — при зарплате в 20 тысяч рублей отдавать 12–15 за аренду — редко кто это делает. Хотя на льготных условиях она могла бы быть ими востребована. В основном жилье в Академгородке арендуют студенты, за которых платят родители, и молодые семьи. Но студенты не будут покупать машину, чтобы ездить до университета, а для молодых семей, в которых есть дети, важно иметь доступ к инфраструктуре — школам и детским садам», — констатирует руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова.
Представители же строительного бизнеса в свою очередь сомневаются в том, что регион четко понимает, в каком направлении необходимо развивать идею доходных домов. И опасаются, что власти в будущем займутся традиционным субсидированием арендных ставок. «Я думаю, что руководство области не совсем продумало проект в поселке Ложок. Подходы, принципы, которые там продвигаются — они правильны, но возникает много вопросов относительно спроса на это жилье и инфраструктурной обеспеченности участка. Провести туда все коммунальные сети — большая проблема. Кроме того, предложение по субсидированию арендных ставок — в корне неправильное», — говорит президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области Константин Боков.
Опыт Кузбасса — якобы доходные дома
Другая схема строительства доходных домов реализована в Кемеровской области. Здесь таких объектов построено уже четыре (два в самом населенном городе региона Новокузнецке, по одному — в Прокопьевске и сданный в октябре в Кемерове). А до конца года будет заселен пятый — тоже в Кемерове. На 2012 год запланировано строительство еще трех домов — в Анжеро-Судженске, Ленинске-Кузнецком и Юрге. Причем не небольших строений типа таунхаусов (как в Новосибирске), а полноценных многоэтажек — на 70–120 квартир. Все дома строятся за счет средств областного бюджета, после чего передаются муниципалитетам. Городские администрации осуществляют управление домами и собирают в свои бюджеты арендную плату с жильцов. Цена найма едва ли не символическая — от 10 (в Прокопьевске) до 39,8 (в Новокузнецке) рублей за квадратный метр. Таким образом, арендатор платит за однокомнатную квартиру от 420 до 1 600 рублей в месяц, за двухкомнатную — от 550 до 2 240 рублей. При том что рыночные цены в том же Новокузнецке на подобные квартиры составляют порядка 10 тыс. рублей.
За счет таких арендных ставок, которые едва ли покрывают реальную стоимость коммунальных расходов на содержание жилья (говорить о доходности здесь не приходится), региональные власти решают две проблемы. Первая — привлечение в Кузбасс перспективных специалистов (на которых, по словам губернатора Амана Тулеева, «возлагаются большие надежды»), и вторая — предоставление жилья так называемым очередникам. «Строительство доходных домов поможет решить эти проблемы: предоставлять дешевое социальное жилье в наем для молодых семей, которые пока не имеют возможности другими способами решить жилищную проблему. Уверен, что постепенно мы сделаем рынок аренды жилья более цивилизованным. Кстати, одним из направлений нашей жилищной политики в ближайшие годы станет создание условий для развития сектора арендного жилья экономкласса. И строительство доходных домов для молодежи — первый шаг на пути к решению этой задачи», — комментирует проект заместитель губернатора региона по строительству Антон Сибиль.
На решение этой задачи областной бюджет в 2011 году потратил порядка 375 млн рублей, а на 2012 год заложил еще 195 миллионов. Намерения понятны, но в реальности называть кузбасские дома «доходными» не стоит. Скорее, это обновленный вариант социального жилья, которое предоставляется в аренду сроком до пяти лет. «Это социальное жилье с целью поддержать ученых. О коммерческом строительстве речи быть не может, поскольку это длинные деньги и строители в этом не заинтересованы», — честно признались нам в департаменте строительства администрации Кузбасса.
Опыт Томска — «инициатива строителей»
Томская область выделяется на фоне двух соседних регионов. Инициатором строительства доходного дома здесь выступила не региональная власть, а коммерческая организация — ОАО «Томский домостроительный комбинат» (ТДСК). Один из домов (его строительство началось в июле этого года) возводимого силами ТДСК в Томске жилого района «Солнечная долина» (объем инвестиций в его строительство уже составил порядка 6 млрд рублей, из которых около 2 млрд — бюджетные средства на развитие инфраструктуры, к 2025 году население района должно достичь 130 тыс. человек) как раз и должен стать «доходным». От региона просят субсидировать ставки по кредитам и арендной плате.
Правда, в ТДСК уточняют, что без поддержки властей этот проект окажется мертворожденным. «Если бюджет не найдет возможности субсидировать арендную ставку до момента сдачи дома, то наша идея лопнет. Есть два варианта развития событий. Мы либо будем сдавать площади в аренду на наших условиях, чтобы окупить затраты на постройку, либо просто распродадим поквартирно. Не хотелось бы — ведь мы уже заявили о нем на всю Россию», — говорят в пресс-службе компании. Предполагается, что управлять домом будет компания, также входящая в структуру ТДСК, а отношения с физическими или юридическими лицами будут строиться на основе договоров аренды. «Но нужно понимать, что этот дом назван «доходным» только условно. ТДСК строит много и постоянно, и если проект не получит поддержки со стороны региона, можно назвать «доходным домом» любой другой строящийся объект. Поэтому сейчас мы говорим о том, что нужен соответствующий закон Томской области», — заключают в компании.
Сегодня ситуация выглядит неопределенной. Налицо правильная постановка проблемы со стороны региональной администрации. «Сегодня, когда молодые не хотят обременять себя ипотекой, а инновационная экономика требует мобильности рабочей силы, недорогое арендное жилье — это требование времени», — подчеркивал губернатор Томской области Виктор Кресс. А в ходе отчета перед депутатами Законодательной Думы региона по итогам своей работы в 2010 году губернатор, отвечая на вопрос генерального директора ТДСК и депутата регионального парламента Александра Шпетера о перспективах строительства в Томске доходных домов, отметил, что проект ТДСК — исключительно коммерческий, «при реализации которого ТДСК может воспользоваться существующими мерами государственной поддержки». «Для успешной реализации проекта необходима консолидация как бюджетных, так и внебюджетных ресурсов. Наиболее предпочтительным вариантом является создание ОАО, при этом контрольный пакет акций должен принадлежать государству. Другим вариантом запуска механизма строительства арендного жилья может стать создание закрытого паевого инвестиционного фонда», — добавил Кресс.
В сентябре стало известно, что, помимо названных методик господдержки, часть строящегося дома может стать социальным жильем. По словам первого заместителя губернатора региона Оксаны Козловской, квартиры на условиях аренды за счет бюджета могут получить обманутые дольщики, причем из числа социально незащищенных — с низким уровнем дохода или продавших свое единственное жилье ради инвестиций в новую квартиру. «По тем семьям, где ситуация затягивается и уходит, к примеру, на конец 2012 года, мы сейчас рассматриваем варианты предоставления на условиях аренды квартир до момента решения проблемы с тем жильем, в которое они вложились. Такой дом уже до конца 2011 года готов предоставить ТДСК. Совершенно очевидно, что это будет не менее 150–200 квартир, а может быть и больше», — отметила Оксана Козловская. Кроме того, на сентябрьской региональной педагогической конференции Виктор Кресс пообещал, что квартиры в новом доме по льготным ставкам аренды получат и учителя. «Прежде чем начнем распределять квартиры, мы должны подготовить закон. Это все будет в ближайшие месяцы», — сказал глава региона. Таким образом, можно предположить, что Томск пойдет по пути субсидирования арендных ставок, что должно заинтересовать население и обеспечить приемлемые сроки окупаемости для строителей.
Инфраструктура от государства
Проблема окупаемости доходных домов — главная причина, по которой строительный и девелоперский бизнес не проявляют интереса к участию в подобных проектах. Прибыль от продажи квартир можно получить быстро, строители к этому привыкли. А окупать строительство дома за счет аренды жилплощади придется, как уже говорилось, в лучшем случае в течение 7–10 лет (в экономклассе, по подсчетам компании Blackwood, и все 20 лет). Такими «пряниками» в проекты доходных домов частный капитал не заманить, тем более что их пугает и фактор новизны. «Поскольку рынка доходных домов в России нет, нет и его показателей — капитализации, объемов, рисков (которые необходимы для принятия решения об инвестировании). В целом по России инвестиции в недвижимость растут, но доля, приходящаяся на девелоперские проекты, не велика. И поскольку готовых объектов доходных домов нет, то возможность участия в этом бизнесе — это именно новое строительство (девелопмент), в которое даже на раскрученный рынок (коммерческой недвижимости, например) инвесторы, напуганные кризисом, идут с трудом», — констатирует советник генерального директора УК «СОЛИД Менеджмент» Ирина Дресвянникова.
Тем не менее спрос на арендное жилье есть, хоть и небольшой. По мнению Татьяны Казаковой, рынок аренды в Новосибирске составляет около 3–5% от общего количества городских квартир, причем точных цифр нет, поскольку практически вся отрасль «серая». Но именно это позволяет говорить о том, что цивилизованный рынок арендного жилья может стать драйвером роста рынка строительства.
Тогда необходимо решать вопрос о сокращении периода окупаемости. Очевидно, что сделать это можно двумя способами: либо увеличением арендных ставок (в том числе с расчетом на субсидии государства), либо за счет сокращения себестоимости проекта. И если первый путь является явно тупиковым, то по второму направлению поработать определенно стоит. «Следует констатировать, что пока, кроме установления высокой арендной платы, нет реальных способов оптимизации сроков окупаемости. В текущих рыночных условиях для строителей интересен доход как минимум в районе 10–15 процентов годовых. Это может быть реализовано, к примеру, если бы застройщики имели какие-то льготы, например, по выкупу земли под строительство или по подключению к коммуникациям», — рассуждает управляющий активами ФГ БКС Николай Солабуто.
С аналитиком соглашается и Констатин Боков. «Если решен вопрос с коммуникациями и оформлением земли, проект можно удешевить процентов на 25–30. Если бы такие вопросы решались на региональном уровне, вкладывать деньги в подобные доходные дома решились бы несколько компаний. Причем это даже не крупные застройщики типа «Сибири» или «Дискуса», а компании с меньшим объемом строительства. Меня пока просили не афишировать названия, но точно известно, что есть проекты строительства коммерческих доходных домов или даже «доходных подъездов», но повторюсь, без поддержки здесь строителям не обойтись», — говорит эксперт.
Собственно, о тех же мерах поддержки говорят и представители Минрегиона. «Для того чтобы идея массового строительства арендного жилья воплотилась в реальность, необходимо несколько расширить линейку инструментов для застройщиков, управляющих компаний, банков, субъектов РФ, внести изменения в земельный и жилищный кодексы, проработать вопрос налоговых льгот и преференций, стимулирующих застройщиков и компании по ведению этого бизнеса. Но и не дожидаясь этих изменений, в рамках существующих в каждом субъекте региональных программ жилищного строительства можно активно развивать стройку доходных домов с помощью механизмов государственно-частного партнерства», — уверен заместитель министра Константин Королевский.
Идея подобного государственно-частного партнерства (ГЧП) не нова и не требует создания каких-то особых институтов развития вроде системы муниципальных облигационных займов для строителей или создания ОАО на основе государственного и частного капиталов. Не требует она и решения вопросов собственности (за рубежом модель доходных домов как раз предполагает в той или иной мере переход права собственности от частного застройщика к государству). Опыт реализации крупнейших региональных проектов типа томской особой экономической зоны, новосибирского промышленно-логистического парка или кемеровского города-спутника «Лесная поляна» является примером того, что схема «инфраструктура — от государства, строительство — от частного инвестора» вполне дееспособна.
Правда, нельзя не признать, что при успехе такой схемы ГЧП застройщикам и властям неизбежно придется столкнуться с проблемой слабой миграционной активности населения. А также перебороть стойкий скептицизм людей относительно проживания в арендном жилье (см. «Нация домоседов» на стр. 13). Однако развитие современных отраслей экономики, прежде всего наукоемкого сектора, неизбежно потребует мобильного населения. Поэтому ставка на цивилизованный рынок недорогого арендного жилья для молодых ученых может оказаться выигрышной. По сути, это две стороны одной проблемы. Только мобильные граждане без многолетних ипотечных кредитов (как, кстати, и без «прописки») могут стать драйверами современных секторов экономики. С другой стороны, только современная экономика, которая включает в себя и современные отношения на рынке жилья, может сформировать класс таких людей. Начать распутывание этого клубка с решения жилищной проблемы — вполне перспективный вариант.
График 1 Объем выданных ипотечных кредитов в России График 2 Доля жителей, считающих цены на жилье в своем городе приемлемыми и доступными