Проекты комплексного освоения территорий (КОТ), несмотря на сложность реализации, пользуются большой популярностью среди петербургских девелоперов. По сути, это своеобразный знак качества, когда в портфеле компании-застройщика есть не только точечные проекты, но и проекты комплексной застройки. «Позволить себе вписаться в реализацию проектов КОТ могут только те застройщики, которые обладают солидными ресурсами – как финансовыми, так и производственными», – говорит председатель совета директоров Группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков.
– Какими ресурсами должны обладать компании, чтобы браться за проекты КОТ?
– Такие проекты под силу только компаниям, строящим не менее 150 тыс. кв. м жилья в год, имеющим необходимые для таких объемов строительные мощности и финансовые ресурсы в размере не менее 10% стоимости проекта. Компании, в адресной программе которых есть проекты КОТ, имеют конкурентные преимущества перед остальными застройщиками.
– Что можно отнести к плюсам, характерным именно для комплексных проектов?
– На проектах КОТ можно создать оптимальную среду проживания для горожан со всей необходимой социальной инфраструктурой и благоустройством. Идеальное соотношение жилой недвижимости и сферы обслуживания – 70 к 30. Мы стараемся, чтобы в кварталах помимо школ и детских садов были и кафе, и рестораны, и общественные учреждения, – такие вещи сейчас пользуются спросом. Поскольку на проектах КОТ нет ограничений по проектированию, дома можно сделать с любой архитектурой.
– Однако детские сады и школы больше нельзя строить самостоятельно…
– В Петербурге существует такая схема: девелопер сначала должен заплатить в городскую казну за землю. Дальше городские власти объявляют конкурс и сами выбирают, кто в этом микрорайоне построит школы и детские сады. Но получается, что возведение социальных объектов значительно отстает от жилья. Допустим, у нас есть проект «Золотая гавань», мы сдали его пять лет назад, подвели к участку для строительства школы инженерные коммуникации и безвозмездно передали городу, чтобы власти быстрее построили детское образовательное учреждение. Но этого до сих пор не произошло. Теперь то же самое делается в Москве. Нужно, чтобы городские власти развивали инфраструктуру опережающими темпами или хотя бы одновременно с возведением кварталов.
Схема, по которой девелоперы самостоятельно создавали общественные учреждения, до сих пор осталась во многих регионах, даже в Ленинградской и Московской областях. Там мы просто в счет платы за участок строили и школы, и детские сады, и поликлиники. Но Москва и Петербург сказали: нет, вы сначала заплатите, а кто будет работать – мы решим сами. Хорошо, я не против, но город же задерживает строительство. Вот и получается: жить в доме уже можно, а детей водить некуда.
– В Москве эту практику прекратили как раз когда выяснилось, что девелоперы халтурят при строительстве школ и садов: им это невыгодно…
– А кто может лучше построить, чем застройщик? Зачастую в тендерах на строительство объектов социального назначения участвуют и побеждают компании-посредники, для которых первостепенное значение имеет цена, потому что до 20% средств они стараются забрать себе. А вопрос качества для них на втором месте, поскольку они не работают сами, а нанимают строительные компании.
Риски и репутация
– Вы не участвуете в государственных тендерах?
– Политики принципиального неучастия нет, но мы делаем это редко. Сложно конкурировать, когда исполнителей выбирают по принципу «кто выполнит проект за меньшие деньги». Мы строим прежде всего качественно. Хотим, чтобы дети жителей наших домов ходили в современные, качественные, красивые школы и детские сады. Хорошее качество имеет свою цену, и, как правило, не самую маленькую. Поэтому мы не готовы необоснованно уменьшать стоимость своих услуг. Если к чистой стоимости заложена прибыль 10%, работать уже можно – это абсолютно нормальная доходность.
– Снижается ли в крупных комплексных проектах себестоимость строительства?
– Думаю, нет, потому что приходится выполнять большой объем работ по инженерным сооружениям, сетям, дорогам, благоустройству, возведению социальных объектов.
– Помогает ли длинный проект продвигать продажи? Или на скорость продаж больше влияет, например, наличие (или отсутствие) социальной инфраструктуры внутри проекта?
– На одном проекте можно активно продавать не более 120 тыс. кв. м недвижимости в год. Полная социальная инфраструктура создает дополнительную привлекательность для покупателей и, соответственно, влияет на скорость продаж.
– Снижаются ли в таких проектах риски для покупателя?
– Риски для покупателя в любых проектах, в том числе в проектах КОТ, зависят от репутации и надежности застройщика. Застройщик, в свою очередь, перед тем как браться за большие комплексные проекты, должен реально оценить свои возможности.
Обеспечить координацию
– Ваша компания активно реализует проекты КОТ не только в Петербурге, но и в Москве. Где сложнее работать?
– Что касается Москвы, то там не было выстроенной, четкой системы. Вернее, она была, но работала по принципу «кто ближе к телу». Сейчас мы почувствовали облегчение: наконец-то стали выстраиваться системы получения разрешительной документации и взаимоотношений с властями. Надеюсь, через два-три года новая система будет нормально работать. В Петербурге за последние 15 лет управление строительной отраслью было неплохо отлажено. Мы четко знали регламент прохождения проектов: по какому пути идти, к кому обращаться.
– Каких изменений вы ждете от нового губернатора Петербурга?
– Новый губернатор, на мой взгляд, уделяет большое внимание социальным вопросам. Мы надеемся, что изменятся отношение к строительству школ, поликлиник, детских садов и политика строительства дорог – они создавались, это факт, но, к сожалению, без особого энтузиазма. Важным вопросом, очевидно, станет обеспечение жильем ветеранов.
– С какими проблемами сталкивается девелопер при реализации проектов по развитию территорий?
– Основная проблема при комплексном освоении территорий – организация синхронной координации всех участников проекта и заинтересованных лиц: застройщиков, города, монополистов, организаций, обеспечивающих создание транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, и т.д. Участие города необходимо для решения транспортных и социальных вопросов.
Перспективные задачи
– У вас в холдинге есть несколько строительных заводов, которые работают исключительно на нужды «ЛенСпецСМУ». Не было желания начать поставлять материалы другим игрокам?
– Нет, никогда. Вертикальная интеграция – мой четкий принцип. Компания строит дома, и все входящие в ее состав подразделения работают на то, чтобы строить хорошо. Отказ от аутсорсинга – это просто кризисоустойчивая стратегия. Вся маржа остается в компании, не надо отдавать часть прибыли поставщикам, проектировщикам и крановщикам. В составе холдинга имеются предприятия, выпускающие строительные материалы, – это тоже хороший бизнес, просто он не наш, и развивать заводы мы будем только пропорционально потребностям холдинга.
– Вы развиваете земельный банк?
– Мы покупаем только те земельные участки, на которых сегодня можно начать проектировать, получать различные согласования, а завтра – строить. В среднем создаем программу на пять лет, исходя из этого и закупаются участки. На данный момент у нас есть земля на возведение примерно 3,5 млн кв. м жилья. Никто не может знать, сколько будет стоить земля завтра: в 2007 году компании хватали ее без разбора с уверенностью, что все равно подорожает. А теперь распродают эти активы в три раза дешевле, потому что держать их дальше просто невозможно. Есть компании, которых гигантомания вообще загубила. Любая недвижимость, в том числе земля, требует затрат. Нужно иметь нормальную адресную программу на пять лет.
– Подход инвесторов в этом отношении изменился?
– Конечно, раньше они приходили и с порога спрашивали: какой у вас земельный банк? И им называли гектары, а не количество квадратных метров, которые можно построить. Теперь инвесторы как раз интересуются, что вы собираетесь сделать в ближайшие пять лет.
– На что инвесторы еще обращают внимание?
– Прежде всего, конечно, на имидж, команду, корпоративное управление. А по-другому и быть не может, ведь компания, по сути, представляет интересы инвесторов, которые в нее вложились.
– Могут ли, в принципе, на петербургском рынке появиться еще какие-то крупные игроки?
– Не думаю, это не такой большой и объемный город. Мы суммарно строим сейчас 2,5 млн кв. м, этот показатель может увеличиться максимум до 3,5 млн – больше просто некуда. Этот объем вполне способны обеспечить имеющиеся игроки. Жестко конкурировать смысла нет. Да и не так много стоящих компаний. Девелоперский бизнес довольно сложный, и на создание достойного игрока уходят десятки лет.
Санкт-Петербург