Девелоперы устали от неуверенности в будущем своих проектов, успешность которых во многом зависит от выполнения властями города взятых на себя обязательств по созданию транспортной и социальной инфраструктуры на развивающихся территориях. Об этом шла речь на круглом столе «Развитие территорий: северное направление», проведенном в рамках клуба «Будущий Петербург».
Северные территории, и особенно наиболее динамично растущий Приморский район, показательно иллюстрируют проблему отсутствия согласованности в действиях властей и бизнеса. Город меняет сроки реализации уже озвученных планов, а то и вовсе отказывается от создания намеченных объектов, что многократно повышает риски инвесторов. Это создает проблемы не только для инициаторов проектов, но и для горожан. Девелоперы предлагают городскому правительству решения, позволяющие скоординировать планы и перейти к управляемому освоению территорий.
Территория сна
Север города не первый год активно осваивается застройщиками. В 2011 году больше всего жилья строится в Выборгском (62 дома) и Курортном (57 объектов) районах. Тройку замыкает Приморский район с 43 жилыми домами, но это ситуативный сдвиг: на протяжении последних пяти-семи лет он сохраняет лидерство, возводя до 30% нового жилья, строящегося в городе. Здесь идет активное расширение Петербурга в сторону Юнтолово, Лахты, Ольгино, Лисьего Носа. Динамика развития района настолько высока, что статистические источники расходятся в оценке численности его населения. Как сообщается на сайте районной администрации, по данным Госкомстата, здесь проживает 412 тыс. человек, а фактически – порядка 540 тыс. Девелоперы называют цифру 800 тыс., а то и 1 млн жителей.
Рост северных районов города происходит в особых условиях. Если посмотреть на карту с точки зрения экономической географии, становится очевидно, в чем заключается специфика развития этого направления. На юге есть вещи, которых нет на севере: аэропорт с масштабным проектом «Пулково-3», обещающий стать хабом; железная и автомобильная дороги на Москву, развитие которых также значится в планах двух мегаполисов; выход на морской порт через Западный скоростной диаметр. На этой оконечности города расположены центры туристического притяжения – Пушкин, Павловск, Петродворец. Здесь же идет активное развитие новых промышленных территорий. Север же может похвастаться только несколько лучшей, чем в среднем по Петербургу, экологической обстановкой, частью побережья Финского залива и трассой на Финляндию. «Девелопер, который волею судеб получил участок в южной части города, может выбирать из широкого набора функционала: бизнес-центр, гостиница, производство, склады. Такой же по размерам участок на севере, по сути, дает возможность выбирать только из одной функции – жилой», – признает советник GC Development Group Борис Юшенков.
Даже целесообразность инвестиций в торговую недвижимость, обычно сопутствующую массовой жилой застройке, на севере города неочевидна. Районы, кроме Курортного, перенасыщены торговыми и торгово-развлекательными комплексами. Как отмечается на сайте правительства Петербурга, по итогам первого полугодия 2011 года наибольшее количество торговых площадей сконцентрировано в Приморском районе (29 объектов общей площадью 550 тыс. кв. м, что составляет 17% всех торговых площадей). Выборгский район с 28 объектами и долей 11% находится на третьем месте, немного уступая Московскому. Обеспеченность торговыми площадями здесь в полтора раза выше, чем в среднем по городу, – 1600 кв. м на 1 тыс. жителей. По наблюдениям Юшенкова, сложности с заполнением площадей уже испытали недавно построенные торговые комплексы «Северный молл» в Приморском районе и «Призма» в Осиновой Роще, стоящий фактически на КАД.
Другой центр
Из этого «лимона» – ограниченности и перекоса функционала девелоперов – можно было бы выжать «лимонад». «В Приморском районе сложилась уникальная ситуация – с активной жилой застройкой был развит куст торговой, коммерческой и даже офисной недвижимости. Все это могло бы стать предпосылкой к формированию нового центра города. При условии, что мы решим сделать Петербург полицентрическим мегаполисом», – говорит руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад» Виктория Желтова.
На удачно складывающиеся предпосылки для создания нового городского центра указывает также вице-президент ГК «Эталон» Кирилл Вязовский. По его мнению, глобальные стратегические решения прошлых лет (перенос будущей штаб-квартиры «Газпром нефти» в Лахту, отвод участка под новый зоопарк в Юнтолово, формирование автомобильного кластера на севере города) должны подтолкнуть власти к пересмотру и корректировке действующего Генплана, согласно которому на северо-западе города предусмотрен ординарный спальный район с современной инфраструктурой обслуживания. «Эта часть Петербурга должна вырасти из района со „спальными“ функциями в полноценную часть города, альтернативный центр, который ощущает себя вполне самодостаточным», – считает Вязовский.
При этом немногочисленные ключевые достоинства севера города, перечисленные выше, могут дать дополнительный импульс движению в сторону самоидентификации района в качестве «другого центра». Экологичность, часто упоминаемая в связи с приморским планировочным направлением, хорошо ложится в основу формирования ядра города, основанного на Green Development. «Идея „зеленого“ строительства могла бы стать объединяющей для всех девелоперских проектов, реализуемых на этой территории, – уверен директор центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. – А в центре района, ограниченном Приморским шоссе, Сестрорецком и Финским заливом, в огромном лесу, расположенном прямо в городе, логично было бы развить рекреационную зону полного дня, предлагающую горожанам те услуги, за которыми они сейчас ездят в Финляндию».
Только такой сценарий трансформирует северные районы мегаполиса из классических «спальников» в современные жилые кварталы с повышенным уровнем комфорта. В противном случае они останутся периферийной территорией с соответствующими качеством жизни и ценами на недвижимость.
Пока же север развивается как окраина Санкт-Петербурга, причем окраина перенаселенная. В ближайшие пять лет здесь будут поэтапно вводиться в строй жилые комплексы «Северная долина» и «Юнтолово» – крупнейшие проекты компании «Главстрой СПб», которые добавят территории еще примерно 130 тыс. жителей. Более скромные объемы у комплексов компаний «ЮИТ Лентек», «ЛенСпецСМУ», ГДСК, «Дальпитерстрой», Setl Group. Но в совокупности речь идет о десятках тысяч новоселов. Еще 2 млн кв. м жилья (на 50-60 тыс. человек) будет возведено в зоне намыва в Сестрорецке. Неосвоенные поля совхоза «Пригородный» дадут возможность девелоперам построить 5-7 млн кв. м жилья – это плюс 250 тыс. человек. Проблемы быстрого роста, по мнению экспертов, могут обостриться уже в 2013-2015 годах.
Прорастает
Ростки будущих проблем уже очевидны для жителей северных территорий, особенно Приморского района. Первый риск – транспортный коллапс. «Последний проект, который мы заканчиваем, – большой квартал „Юбилейный“ в конце Комендантского проспекта. Это 650 тыс. кв. м жилья. Район фактически зажат двумя мощными железнодорожными ветками. Сейчас там действуют два переезда, два еще проектируются. Этого недостаточно для такого количества жителей и машин», – рассказывает Кирилл Вязовский. Проект, по его меткому определению, построен «по целине»: вопреки давним обещаниям городской администрации и несмотря на проектную документацию строительства транспортной инфраструктуры, подготовленную девелопером за счет собственных средств и безвозмездно переданную городу еще год назад, к «Юбилейному кварталу» так и не подведены ни Шуваловский, ни Комендантский проспекты.
Три года назад, когда на заседании Градостроительного совета рассматривался интересный проект застройки треугольника между проспектами Испытателей, Богатырским и Коломяжским, речь шла и о создании путепровода по Коломяжскому проспекту. Дома возводятся быстро, но место остается проблемным: недавно запущена лишь первая очередь путепровода, и пробки по-прежнему образуются регулярно.
Еще более длинную историю имеет проект путепровода через железную дорогу на Поклонногорской улице (Выборгский район). Выделение средств на строительство этой развязки предусматривалось еще Перечнем приоритетных мероприятий по реконструкции и развитию улично-дорожной сети, утвержденным в феврале 2004 года. Проект включал и возведение эстакады с переездом над Выборгской железной дорогой. Но в 2005 году работы были отложены. Путепровод после этого дважды попадал в планы «на следующий год» и дважды оставался за бортом. Возможно, строительство начнется в этом году. К долго планируемым объектам относится также «пробивка» Богатырского проспекта.
Несмотря на то что на строительство за счет городского бюджета крупных объектов транспортной инфраструктуры в Приморском районе тратится больше средств, чем в любом другом районе, застройщики сильно опережают город. «Получается так, что при принятии решений правительством о комплексной застройке не берутся в расчет те обязательства по строительству транспортной инфраструктуры, которые город автоматически принимает на себя. В результате мы имеем то, что имеем, – большой отложенный спрос на передвижение», – сожалеет заместитель председателя Комитета по транспортно-транзитной политике Алексей Львов. «На сегодняшний день уже есть проекты жилой застройки в высокой степени готовности, которым не обеспечена транспортная доступность. Например, „Юнтолово“. Но никто не бросает застройщиков – мы оперативно вносим коррективы в транспортную схему», – добавляет начальник отдела проектирования Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Андрей Шашков.
Второй риск плохо скоординированного развития – появление объектов в «чистом поле», без социальной и рекреационной инфраструктуры. Отсутствие синхронизации планов жилищных строителей с планами города по созданию социальной инфраструктуры может сильно осложнить жизнь новоселов. «Когда мы построили уже три четверти своего жилого комплекса, столкнулись с тем, что проектирование школ и садиков на выделенных и переданных в собственность города участках под социальную инфраструктуру еще не началось», – вспоминает Кирилл Вязовский. По его мнению, раскоординированность действий участников процесса можно считать петербургской спецификой.
В Москве и Московской области, где тоже ведется активное жилищное строительство, решение властей о возведении жилого комплекса автоматически влечет за собой создание социальной инфраструктуры за счет средств бюджета. Петербургские же девелоперы вынуждены идти на усеченные меры – снабжать свои жилые объекты встроенными садиками без детских площадок, которые отнюдь не поднимают настроение покупателям квартир.
«Когда компания комплексно осваивает территорию, с обеспечением социальной инфраструктурой получается проще. Ощущается поддержка города, который выступает с социальным заказом на строительство объектов образования и здравоохранения. В „Северной долине“ мы возвели первый детский сад и сейчас оформляем документы на его выкуп городом», – поделился опытом исполнительный директор компании «Главстрой СПб» Александр Ермак. По его словам, у компании есть договоренность с городом о создании 30 детских садов и 20 школ в «Северной долине» и «Юнтолово».
Рулетка для инвесторов
Члены клуба «Будущий Петербург» на своих заседаниях раз за разом приходят к одному выводу: корень проблем развития города в том, что Санкт-Петербург так и не осознал, каким хочет быть. «Основные причины проблем – отсутствие стратегии развития города, пространственной проекцией которой является Генплан, – подтверждает генеральный директор „ЮИТ Лентек“ Михаил Возиянов. – Мы не знаем приоритеты развития города, в какой степени – туризм, в какой – промышленность, и какая именно. Моно- или полицентричным должен быть мегаполис, тоже неясно». В результате, по выражению Возиянова, появляется Генеральный план, который является не инструментом развития, но слепком с ситуации.
Но даже нестратегический характер главного документа развития территорий – это полбеды. В конечном итоге формулирование стратегии развития города не входит в круг непосредственных задач девелоперов, их дело – строить и получать прибыль. Действующий Генплан позволяет это делать: в нем присутствуют все элементы, на которые ориентируется девелопер, замахивающийся на развитие целых территорий. Тем не менее документ не работает.
«Нет абсолютной ясности со сроками реализации тех или иных элементов Генерального плана. Это девальвирует ценность документа, поскольку применить его к конкретному проекту невозможно. Если мы не знаем, что в течение десяти лет появится мост, дорога или улица будет „пробита“, то бессмысленно говорить о пользе такого планирования», – объясняет претензии девелоперов к Генплану исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков. В результате инвесторы, по определению Бобкова, вынуждены играть в рулетку – пытаться предугадать, когда в том или ином районе появятся необходимые компоненты инфраструктуры, без которых невозможно обеспечить коммерческую успешность проекта.
Городское правительство с выдвинутыми претензиями не спорит. «Девелоперам элементарно не хватает информации о том, в какие сроки, на каких территориях какие функции будут развиваться. Есть Генплан и концепция Стратегии экономического развития Петербурга, но они не позволяют посчитать, сколько будет стоить конкретный проект и станет ли он окупаемым», – соглашается Алексей Львов. Но процесс создания скоординированного плана развития мегаполиса все еще находится в самом начале.
В марте 2011 года создан Государственный центр транспортного планирования, в июле принята Транспортная стратегия Санкт-Петербурга. В настоящее время готовится комплексная транспортная схема, для прорисовки которой в кратчайшие сроки создается транспортная модель города. «Модель позволит точно просчитать изменение пассажиропотока с учетом реализации таких крупных девелоперских проектов, как, например, зоопарк или спорткомплекс. И получить ответ на вопрос, может ли город сейчас себе позволить строительство инфраструктуры, обеспечивающей конкретный объект. С учетом, конечно, мнения финансового блока правительства, который выступает главным ограничителем», – говорит Львов.
Не исключено, что частный бизнес ждут в скором времени неприятные сюрпризы. Город коротким «нет денег» может поставить крест на многих инвестиционных проектах. Так как львиная доля земельных участков в Петербурге находится в руках бизнеса, девелоперам придется сильно поломать голову над эффективным управлением своей собственностью.
Нарезать на зоны
Бизнес готов выступить инициатором координации планов разных групп интересов в отношении развития города. Более того, он готов предложить эффективную модель реализации этого процесса. «В какой-то момент, понимая, что абсолютно бессмысленно писать претензии по невыполнению Генплана, появилась гипотеза, что масштаб эффективных действий другой. Он не в масштабе города, но и не в масштабе отдельно взятого девелоперского проекта. Отсюда возникла идея посмотреть эффективные действия в другом масштабе, удобном и городу, и девелоперам, и конечным потребителям», – рассказывает Виктория Желтова.
Логично было бы разделить Петербург на семь-десять зон, полагают девелоперы. Зонирование должно объединять территории, имеющие общие черты. Это дало бы возможность объединить усилия районных администраций и застройщиков, играющих ключевую роль в развитии данной территории. «В таком масштабе проще обсудить все проблемы и перспективы развития. Впоследствии эти „куски“ можно положить в основу обновленного Генплана», – уверен Возиянов. Председателю Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексею Чичканову предложение показалось многообещающим. Он добавил, что следует нарезать зоны, исходя из перспектив объединения двух регионов – Петербурга и Ленинградской области.
«Есть ощущение, что мы в городе одеты в связывающую движения одежду, которая не позволяет нам качественно осуществить девелоперские проекты, грамотно распределить территорию для комфортной жизни. Есть проекты, которые просто стучатся в дверь и которые есть возможность расположить по периметру. Но – затронув зеленый пояс. Можно поступиться легкими города, но насколько это правильно? В то же время в Ленобласти нет никаких ограничений по наличию свободных территорий», – размышляет Чичканов. Кроме того, необходимо к зонам планирования присоединить города-сателлиты, расположенные в области. Чтобы перспективная транспортная схема Санкт-Петербурга включала доступность Всеволожска, Колпино, Сертолово, из которых люди ежедневно ездят на работу в центр агломерации.
Северное планировочное направление (либо полностью, либо в составе Приморского и Выборгского районов, либо, как вариант, отдельно взятый Приморский район) могло бы стать полигоном для испытания модели взаимодействия бизнеса и власти. Другое предложение участников клуба адресовано бизнес-сообществу: девелоперам, определяющим характер застройки каждой выделенной зоны, целесообразно сверять свои планы и обмениваться информацией. «Есть смысл в согласовании того функционального наполнения, которое крупные проекты коммерческой недвижимости предполагают в своей структуре. Чтобы не было дубляжа, но покрывались вся линейка потребностей населения и спрос», – поясняет Александр Бобков. После обкатки новых методов координации на севере опыт можно будет распространить на весь город.
Санкт-Петербург