«Первые пилотные проекты АИЖК по продукту „Арендное жилье” уже стартовали в Новосибирской и Калужской областях, – заявил вчера на II Ежегодной конференции „Ипотечное кредитование в России”, организованной рейтинговым агентством „Эксперт РА”, заместитель генерального директора ОАО „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” Андрей Семенюк. – Практически закончено строительство 130-квартирного доходного дома в Новосибирске. Началось возведение арендного жилья для сотрудников завода по производству автомобилей в Калужской области. Заключено соглашение в Иркутской области, где АИЖК будет участвовать в обеспечении жильем работников ТаАЗа».
Схема продукта «Арендное жилье» такая: на стадии завершения строительства аккредитованные партнеры агентства будут предоставлять управляющей компании (инвестору, который возьмет на себя руководство домом и сбор арендных платежей) ипотечный кредит на покупку квартир у застройщика. УК должна сама оплатить не менее 30% стоимости квартир и гарантировать приемлемую для нанимателей ставку аренды. Погашать ипотечный кредит, выданный на срок до 20 лет под невысокий процент, управляющая компания будет за счет поступающих арендных платежей.
По прогнозам, ставка аренды на жилье социального найма в Новосибирске составит около 12 тыс. против рыночных 16 тыс.
Согласно плану Минрегиона, к 2020 году доля доходных домов в общем объеме возводимого в стране жилья должна составить не менее 20%, или 30 млн кв. м ежегодно. Для сравнения – например, в Лондоне сегмент доходных домов занимает около 70-80% рынка жилья.
«В России развитие этого сегмента тормозят демпинг со стороны частных арендодателей, неочевидная экономика доходного жилья и культура населения, сформированная советским строем, когда каждому обещали жилье в собственность», – считает Семенюк.
Ситуацию осложняет слишком большой срок окупаемости такого жилья – по разным оценкам, в сегменте эконом-класса он может растянуться от 10 до 18 лет. «В Москве ставки доходности по такому жилью составляют 3-4%, в Питере – 4-5%, в других городах-миллионниках она может достигать 6-7%», – уточняет Семенюк.
Естественно, доходность проекта, которая не превосходит доходности депозита, не может привлечь инвестора, особенно если речь идет о Москве.
Опрошенные «Экспертом Online» аналитики сходятся во мнении, что в Москве строительство доходных домов не имеет перспектив. «В столице возведение доходных домов невыгодно самим застройщикам из-за дефицита земли и большого срока окупаемости, – считает руководитель управления аренды квартир компании „ИНКОМ-Недвижимость” Галина Киселева. – Таким образом, арендные ставки в доходных домах оказываются очень высокими. Они сопоставимы с арендой элитного жилья – от 71 тыс. рублей в месяц, что в принципе противоречит самой концепции доходного дома».
По словам Киселевой, перспективной представляется только идея строительства доходных домов в Подмосковье. «Но поедут ли туда наниматели, учитывая нынешний уровень развития местной инфраструктуры и транспортной доступности?» – сомневается Киселева.
По оценке эксперта, доходные дома смогут составить конкуренцию частникам, только если правительство отстроит более 150 четырехсекционных панельных домов, по 16 этажей в каждом.
Участники конференции приводили свои рецепты привлечения инвестиций в строительство доходного жилья в классическом понимании этого слова. Это в первую очередь меры, уменьшающие себестоимость проекта: льготы по выкупу земли, подключению к коммуникациям, льготная ставка налога на недвижимость. По различным оценкам, подобные меры могут удешевить проект на 20-30%, сделав его привлекательным для многих застройщиков.