Проблема издержек сегодня является одной из центральных в строительной отрасли. Все поиски форматов доступного жилья в итоге упираются в вопросы ликвидации издержек, решить которые пока что не очень-то получается. Сейчас для российских строителей наибольшими издержками оборачиваются три главных фактора: долгое и дорогое согласование проектов, устаревшие строительные нормативы и неэффективная организация рабочего процесса. Большинство игроков рынка в нынешних условиях не видят потенциала для снижения издержек, поскольку главный ресурс удешевления жилья находится в руках муниципальных и федеральных властей.
Застройщики угодили в сети
Общее мнение участников отрасли выражает директор аудиторско-консалтинговой группы BDO в России Александр Ланцов, отметив, что изменения в законодательстве избавят застройщиков от целого комплекса проблем. «Если вести речь о многоэтажном строительстве, подразумевая комплексное освоение территорий, то на первый план выходят именно административные факторы, — говорит г-н Ланцов. — Самые серьёзные расходы — это платежи за право заключить договор аренды земельных участков или их выкуп. Далее идёт обременение инвестиционных контрактов: девелопер обязуется осуществлять строительство новых и реконструкцию старых инженерных коммуникаций. Кроме того, строители часто вынуждены за свой счёт (и в полном объёме) возводить объекты социальной инфраструктуры, после чего обязаны передать их на баланс администрации муниципалитета. Некоторыми инвестиционными контрактами наших клиентов предусмотрено такое обременение одновременно с обязанностью передать часть построенных площадей (до 20 процентов) этой же администрации».
Как показывает практика, размер таких обременений ничем не регламентирован. Между тем, по оценке генерального директора ООО «Пересвет-Регион-Кубань» Николая Петрикова, возведение типовой десятиэтажки обойдётся дешевле минимум на 15%, если хотя бы наполовину устранить эти «довески». «Один француз, говоря о технических условиях, которые у нас выдают при подключении инфраструктуры, отметил, что это как если бы вы пришли в магазин покупать телевизор, а с вас потребовали бы деньги на строительство завода по производству телевизоров, — делится размышлениями г-н Петриков. — Так и здесь: мы потребляем воду, электричество и должны за это платить. Но почему же компания обязана платить за право подключения, за строительство объектов инфраструктуры, например, подстанций, водозаборов? Это большая проблема, а её решение обернётся реальным фактором снижения стоимости жилья».
К тому же, по словам директора ООО «Союз-Девелоп» (Краснодар) Владимира Аввакумова, инфраструктурные затраты сильно зависят и от того, куда подключаться. «Бывает, что застройщику навязывают схему работы — говорят, нет возможностей подключения, покупайте подстанцию, устанавливайте за свой счёт, — рассказывает г-н Аввакумов. — Участки в российских городах не подготовлены для строительства. В Европе ты приходишь и строишь, все коммуникации уже подведены. Пока государство не помогает в этом, компаниям приходится выискивать собственные каналы, чтобы упростить и ускорить процесс».
Застройщики убеждены, что развитием социальной инфраструктуры также должны заниматься только администрации муниципалитетов. «Правда, чаще всего у них не хватает средств, — отмечает Николай Петриков. — Поэтому данную статью вносят в условия конкурсов, и компании, чтобы выиграть тендер, берут на себя обязательства по созданию “социалки”. В итоге образуется дополнительная цепочка издержек, а стоимость жилья растёт».
В этой связи интересен пример инвестиционно-строительной группы «Кубаньстройпроект», которая возводит коттеджный посёлок «Солнце-Парк» близ станицы Северской. Как рассказал генеральный директор компании Анатолий Чемерикин, чтобы получить разрешительную документацию (на это, кстати, ушёл год), девелоперу пришлось газифицировать за свой счёт и близлежащий населённый пункт. Большинство застройщиков проходят этот изнурительно долгий подготовительный этап и получают в итоге бонусы в виде строительства газопроводов или детских садов.
При этом интересно, что компании в конечном итоге готовы построить всё что угодно — только бы поскорее начать работу. Подобная ситуация на строительном рынке, несмотря на всю её абсурдность, — результат благих намерений федеральных властей. На практике с момента подписания протокола о результатах аукционов до получения разрешения на строительство может пройти несколько лет. И в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ приведён исчерпывающий перечень документов, необходимых для выдачи органом местного самоуправления разрешения на строительство. В него входят положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план земельного участка. «Этот перечень должен был оградить застройщиков от получения дополнительных согласований для осуществления строительства. Но регионам разрешено требовать такие согласования, что нередко является основанием для злоупотреблений со стороны чиновников, которые могут быть не заинтересованы в прозрачности системы. Это значительно увеличивает издержки строительства», — поясняет менеджер BDO Сергей Гафуров.
Совокупность «необязательных» издержек, от большей части которых можно избавиться путём административного регулирования, в ряде случаев достигает 25–30% от стоимости объекта. «Учитывая опыт возведения многоквартирных жилых домов в Ростове-на-Дону, могу распределить доли затрат следующим образом: технологическое присоединение — от 2 до 6 процентов, приобретение прав на земельный участок — от 9,5 до 21 процента», — делится опытом генеральный директор «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.
В новый дом со старым СНИПом
Оставшиеся 70–90% издержек уже приходятся собственно на строительство. Однако и здесь многие застройщики не видят существенных ресурсов для снижения издержек. «Чем сегодня занимаются все проектировщики? Пытаются вписать современные потребности рынка в морально устаревшие СНИПы, — говорит Владимир Забалонов, главный архитектор краснодарской строительной компании “ВПИК”. — Вы скажете, что СНИПы отменили? Да, но и нового ничего не придумали, и стройэкспертиза пользуется ими до сих пор. Имея на руках технологии и материалы, которые могут существенно сократить конечную стоимость объекта и которыми пользуются во всём мире, мы просто не можем их применить, так как они противоречат устаревшим, ещё советским, строительным, санитарным и градостроительным нормам».
Объясняя ситуацию на конкретном примере, г-н Забалонов рассказывает, что можно отлить каркас, используя «постнапряжение бетона», что даст экономию на каркасе от 10 до 20%, но стройэкспертизу с такими расчётами пройти невозможно, потому что программы по расчёту уже есть, а в СНИПах таких показателей нет. Ещё во всём мире при строительстве высотного жилья используют так называемые «короткие стены», что более эстетично и экономично, а стройэкспертиза отвечает: «каркас» в СНИПах есть, «стены» есть, а вот «коротких стен» нет. «Ковры во дворе давно никто не трясёт, но хозплощадки во дворе ты должен заложить, а с парковками наоборот», — негодует Владимир Забалонов.
В итоге формируется огромное поле издержек, на которые строители не могут повлиять, даже если закупят всё самое современное и дешёвое. Тем более, как показывает практика, «новейшее по низким ценам» — пока утопия. По мнению Николая Петрикова, в этой части у всех всё более-менее одинаково: «Можно, конечно, применять новые технологии, идти на уменьшение сроков строительства. Но сегодня у многих строителей сложилась определённая традиция: у них есть любимые технологии, а тратиться на серьёзное перевооружение в наше время рискованно — рынок нестабилен». Правда, г-н Петриков всё же советует застройщикам применять хотя бы туннельную опалубку (скоростной метод строительства) при возведении многоэтажных домов. Эта технология при прочих равных условиях сокращает временны́е затраты на 30–40% — естественно, издержки тоже снижаются.
Смета не сходится, тендер проводится
Тот факт, что строительные компании не хотят переходить на интенсивные рельсы, находит подтверждение не только в сфере технологий, но и в части управления проектами. Как отмечает Владимир Аввакумов, когда есть пакет документов, фундамент уже стои`т — дальше «начинаются мелочи». «Но и здесь появляется прорва издержек. Рассмотрим этап отделочных работ, — рассуждает г-н Аввакумов. — Они стоят копейки, застройщики даже не считают их расходами. Но это палка о двух концах. Когда компания набирает субподрядчиков, разные бригады, то получается, что для всех главное — побыстрее положить или побольше всего переделать. В итоге возникает перерасход: собирались потратить одну тонну материала, а ушло две. Субподрядчики перекрывают друг друга, неправильный учёт удваивает расходы. Смета раздувается там, где, казалось бы, не должна».
Владимир Забалонов тоже отмечает, что безграмотная организация всего процесса строительства ведёт к колоссальным потерям времени и денег: «Когда не скоординирована работа различных служб, закупок, поставок, издержки невероятно возрастают. По сути, никто из российских девелоперов не знает, сколько будет стоить его объект, потому что ни одна “грандсмета” ещё ни разу не совпала ни с одним актом».
По мнению г-на Забалонова, для существенного сокращения издержек нужно ни много ни мало обеспечить слаженную работу архитекторов, инженеров и строителей. «Сегодня в России первые, вторые и третьи решают свои, совершенно разные задачи. Архитекторы хотят “славы” и будущих заказов, не слишком думая об экономике и практичности, — рассуждает он. — Инженеры хотят “перезаложиться”, чтобы спокойно спать по ночам, строители хотят побыстрее построить — не особо заморачиваясь при воплощении задумок архитекторов. Инвесторы — поскорее продать и вернуть деньги, не сильно заботясь о реальном качестве построенного здания. И на каждом этапе плохо выстроенного взаимодействия теряется существенная доля рентабельности. Именно поэтому, например, в Петербурге складывается практика приглашать на сложные высокотехнологичные проекты специалистов из Финляндии и Швеции, у которых все этапы работы давно отлажены».
Однако большинство участников рынка считают, что приглашать иностранцев — не выход, пока в самой российской системе регулирования строительной отрасли заложено серьёзнейшее противоречие. Из-за отечественной системы тендеров, которая предполагает, что строить может кто угодно, лишь бы подешевле, стоимость работ компаний сильно занижается и создание нормальной сметы усложняется. Иностранцы не будут работать за такие деньги на массовом рынке. В отрасли распространены мизерные тарифы, например, многие компании выставляют зарплаты в 80 рублей за человеко-час. «Такая зарплата невозможна, тендеры — это огромная проблема, издержки перекрывают всё, — возмущается Владимир Аввакумов. — Конечно, право участвовать есть у всех, но как объяснить, что компания из средней полосы России предлагает на Юге сметы дешевле, чем местный игрок? Одни командировочные расходы должны раздуть их смету, но они понижают стоимость строительства на 15 процентов, и всё — выгода нулевая. Правда, сегодня эта практика постепенно сходит на нет, власти начали понимать проблемы рынка».
Представители профильных госструктур действительно стараются изменить законодательство хотя бы частично — особенно это касается печально известного ФЗ-94, регулирующего, в частности, организацию тендеров. Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрий Рысин уверен, что скоро строителям не придется зажимать смету и работать на одних издержках. «Мы своё негативное мнение по поводу ФЗ-94 много раз высказывали, и мнение саморегулируемых организаций такое же, — говорит г-н Рысин. — Надеемся, что в ближайшее время изменения — возможно, кардинальные — этого закона должны произойти, об этом говорил и президент. Строительство — это не поставка канцелярских товаров. Если вам вместо немецких авторучек привезут китайские, вам, конечно, будет обидно, что вас обманули, но это не вопрос жизни и смерти. А строительство — это вопрос цивилизованного облика городов и безопасности страны. Поэтому ФЗ-94 должен быть кардинально переработан».
Нужен доступ к земле и кредитам
При этом г-н Рысин видит ещё один существенный фактор снижения издержек — он убеждён, что, как только на рынок поступит большое количество участков под застройку, проблема «согласований и разрешений» потеряет актуальность. «Посмотрите: в Краснодаре — строительный бум, несмотря на кризис, — поясняет Юрий Рысин. — Да, строительство — это потенциально энерго‑, капитало‑ и материалоёмкая отрасль, но передача больших объёмов земель из федеральной собственности резко поменяет конъюнктуру рынка и стоимость земли. Мы в этом глубоко уверены, и примеры есть. Как только федеральная земля будет вводиться в оборот сотнями гектаров, смысла спекулировать участками не будет».
Среди самих застройщиков есть и те, кто придерживается альтернативных, не относящихся к административной сфере мнений относительно снижения затрат — правда, таковые в меньшинстве. «Наибольший потенциал снижения издержек заложен в основных, самых материалоёмких составляющих процесса строительства, — убеждён Андрей Шумеев. — Так, стоимость десяти основных материалов, из которых возводится жилой дом, составляет около 80 процентов стоимости всех материалов, конструкций и изделий, используемых при строительстве объекта. Среди них — бетон, металл, кирпич и другие материалы. Снижение стоимости единицы строительного материла на 5-7 процентов оказывает значительное влияние на снижение издержек в объёме всего объекта».
Но в этой части, по словам Николая Петрикова, всё решают конкуренция и технологии: «Если будет выгодно заниматься техническим перевооружением, этим станут заниматься, только нужен более организованный рынок. А сегодня у нас нет настоящего рынка. Сейчас вообще сложно организовать прибыльный бизнес, а чтобы рынок существовал, нужен постоянный приток новых идей, технологий, людей, нужны развитые ипотечные программы и, конечно же, доступные кредиты».
«Снижение себестоимости строительства за счёт снижения материалоёмкости практически невозможно в условиях постоянно возрастающих требований к энергоэффективности, — считает Игорь Далаксакуашвили, директор по развитию ЗАО “Патриот”. — К тому же оно влияет скорее на уровень доходности компании-застройщика, а конечную цену для потребителя формирует рынок недвижимости. И здесь путь только один — увеличение объёмов предложения новостроек, а для этого нужно выставлять новые площадки, обеспечивать их градостроительной документацией, магистральными сетями и инженерной инфраструктурой, социальными объектами и дорогами».
Старший менеджер BDO в России Елена Наволокина поддерживает г-на Петрикова, отмечая, что сегодня строительные компании всё ещё не восстановились после кризиса и, например, вынуждены откладывать сроки ввода объектов. В результате возникают непредвиденные издержки, прежде всего в виде процентов за пользование кредитными ресурсами. «В поисках источников для покрытия этих незапланированных затрат компании проводят оптимизацию существующих затрат и ищут пути экономии. Но сам по себе строительный бизнес предполагает долгосрочность реализации проектов, — комментирует г-жа Наволокина. — Большие сроки, а также несовершенство финансово-кредитного механизма финансирования этого вида бизнеса вынуждают строительные компании привлекать заёмные средства, которые, как правило, являются кредитами российских банков, выдаваемыми на короткий срок и под немаленький процент».
По данным Елены Наволокиной, у некоторых девелоперов такие заёмные средства составляют от 40 до 90 процентов осуществлённых затрат в зависимости от стадии завершённости. Так что вопрос о снижении издержек по заёмным средствам сегодня актуален не меньше набивших оскомину проблем с документацией, сетями и тендерами. Так или иначе, общий интерес участников строительной отрасли сфокусирован не на внутренних, а на внешних проблемах — сами строители не могут решить проблему издержек без предварительных действий властей и помощи банковского сообщества.