За последние годы рынок жилой недвижимости во многих российских регионах принципиально изменился. Суть перемен — в появлении действительно массового платёжеспособного спроса на первичное жильё. В девяностые, да и в сытые «нулевые», позволить себе «первичку» могли немногие — для остальных существовал рынок вторичного жилья, на котором преобладали «встречные» сделки с длинными обменными цепочками. «Живых» денег на рынке было немного, и это тормозило его развитие. Можно критиковать ставку государства на ипотечные механизмы стимулирования строительной отрасли, но благодаря активности банков монетизация строительства существенно выросла. Параллельно созрел нужный клиент — пресловутый средний класс, который не может отдать за новое жильё всё и сразу, но готов много лет исправно возвращать кредит. Для этой растущей группы населения поменять с доплатой «двушку» в хрущёвке на «трёшку» в панельном доме советской постройки — уже не решение квартирного вопроса.
Получил ли этот растущий спрос на «первичку» адекватный ответ со стороны строителей? Если брать среднюю температуру по больнице — скорее нет, чем да: строят в регионах пока мало. Однако в отдельных субъектах федерации дела обстоят уже вполне отрадно — на Юге это в первую очередь Краснодарский край, где в ряде городов (Краснодар, Сочи, Анапа, Геленджик) жилья в расчёте на душу населения строят больше, чем квадратный метр в год — чаемый федеральным центром показатель. Понятно, что реальность за магией цифр может стоять какая угодно, но когда въезжаешь в Краснодар со стороны активно строящегося микрорайона «Энка» и видишь совершенно новый, вполне европейский город, статистике хочется верить. В то же время ростовские строители рассказывают чуть ли не детективные истории о том, как они правдами и неправдами ищут участки под новые дома, а Волгоград пару лет назад прогремел на всю страну, когда премьер-министр устроил показательный разнос местному начальству за непредоставление строителям земли.
А совсем недавно Владимир Путин выразил уверенность, что «мы кардинально сможем изменить ситуацию в стране по жилищной проблематике за ближайшие пять, шесть, семь лет». По его словам, залогом этого станут снижение стоимости ипотеки, внедрение новых технологий и ряд решений по выделению земли и обустройству её инфраструктурой. По сути дела, это и есть три ключевых фактора, в конечном итоге формирующих доступность первичного жилья. И если вопросы технологий, удешевляющих стоимость квадратного метра, решать придётся, видимо, самим строителям, то в случае с ипотекой и землей шевелиться должны региональные власти. Именно там, где они уже пошевелились, результаты налицо.
По мнению экспертов строительного рынка, проект «народной ипотеки», запущенный в Краснодарском крае в прошлом году, не является свидетельством какой-то особенной исключительности Кубани — такая программа может в принципе появиться в любом регионе, достаточно желания местных властей и выстроенных отношений с банками. Не является чем-то сверхъестественным и сокращение времени административных согласований, растягивающих сроки реализации проектов в строительстве и существенно влияющих на издержки застройщиков.
А вот земля — это действительно сейчас вопрос номер один, и для его решения регион прежде всего должен иметь хорошие связи с федеральным центром, чтобы получить доступ к федеральной земле, распределяемой через Фонд содействия развитию жилищного строительства. Кроме того, должен быть накоплен опыт работы с такими институциональными игроками, как ВЭБ, которые вполне готовы выдавать долгосрочные кредиты под обеспечение земли инфраструктурой. Наконец, региональные власти должны наладить внятное взаимодействие с муниципалитетами, которые в конечном итоге и работают «на земле» с конкретными застройщиками. Короче говоря, для полного и окончательного решения квартирного вопроса сейчас стоит почаще вспоминать, что строительство лучше начинать с фундамента, а не с крыши.