Премиум — особый сегмент жилой недвижимости. Даже в кризисном 2009-м в Тюмени и Екатеринбурге его цена оставалась на уровне лета-осени 2008-го, в остальных городах Урала упала существенно меньше, чем в целом по рынку. «Элитка» первой начала восстанавливаться: во всех региональных центрах рост цен не прекращается два последних года. Причина проста — острый дефицит предложения недвижимости премиум-класса: в лидере-Екатеринбурге это, по разным оценкам, от одного до семи объектов, в Тюмени — только «ДаВинчи хаус». В Перми и Челябинске назвать какой-либо объект элитным аналитики затрудняются.
Непонятный премиум
Один из основных вопросов для сегмента элитного жилья — понятийный. В девелоперском и риэлторском сообществах не существует единого мнения о том, что же такое объекты премиум-класса.
В 2011-м эксперты консалтинговой компании Penny Lane Realty в ходе анализа рынка элитного жилья в десяти странах мира попытались выявить общие критерии недвижимости премиум-класса. Нашли пять, признающихся в любой точке мира: местоположение, экология, инфраструктура, низкая преступность и хорошая репутация девелопера.
На Урале в ходу как минимум две классификации жилой недвижимости. Первая разработана по нормам градостроительного проектирования, принятым на Среднем Урале. Вторая — продукт регионального представительства Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области и Уральской палаты недвижимости (УПН). По нашим сведениям, еще одна классификация сейчас разрабатывается в Перми специалистами компании Research&Decisions.
Начнем с законодательных норм Свердловской области. Несмотря на то, что этот документ создан для одного региона, в нем четко прописаны критерии элитного или высококомфортного жилья. Поэтому им иногда пользуются представители соседних территорий.
Первый показатель элитности — жилищная обеспеченность в 60 и более метров на одного человека. Количество комнат в квартире — минимум на две больше числа жильцов.
Второй — плотность населения в высококомфортных кварталах не должна превышать 50 человек на гектар, а высота домов — четырех этажей. Этот же показатель определен для территорий индивидуальной застройки. У элитных домов должны быть земельные участки минимум в 0,2 га, плотность заселения — не более 14 человек на гектар.
На этом классификация заканчивается. Что девелоперов несказанно радует, потому что жилье можно продавать как элитное при соблюдении всего двух правил.
Классификация ГУД и УПН куда обширнее и конкретнее. Это 11 блоков: конструктив, архитектурные решения, внешний вид, паркинг, инженерные системы, социальная инфраструктура, безопасность, управление, энергосбережение, характеристики продаж и качество расположения.
На наш взгляд, достаточно странно, что размещение объекта оказалось в самом конце списка. Хотя это объяснимо: в центре крупных городов (а элитная недвижимость в муниципалитетах с населением меньше 500 тыс. человек отсутствует как класс) подготовленных земельных участков на данный момент практически нет, поэтому элитные дома возникают во втором, а иногда и в третьем ценовом поясе.
Разберем наиболее интересные и принципиальные моменты. Максимальная высота элитных домов, по мнению ГУД и УПН, — 12 этажей, типичная — от пяти до десяти; материал — кирпич, монолит, железобетонные колонны. Проект здания должен быть авторским, фасады отделаны мокрой штукатуркой или натуральными материалами. Во дворе — ландшафтный дизайн по авторскому проекту, парковка, игровая площадка, зоны отдыха.
Однокомнатные квартиры в элитных домах — нонсенс. Двухкомнатные начинаются от 80 метров, несущих стен внутри жилых помещений быть не должно, высота потолков — от трех метров. Отделка — под чистовую с заведением всех сетей.
Паркинг с обязательной мойкой должен строиться из расчета две машины на одну квартиру и быть соединен с домом лифтом.
Блок, касающийся инженерных систем, очень пространен. Наиболее интересные моменты — импортные скоростные лифты с авторским оформлением и комплексная пятиступенчатая система фильтрации воды.
Социальная инфраструктура домов премиум-класса завидна: галерея магазинов, спа- и фитнес-центры, ресторан с рум-сервисом. Собственник всех нежилых помещений должен быть единым.
Из остальных блоков внимание привлекает только тот, что касается характеристик продаж. О составе жильцов в классификации сказано: face-контроль, продажи по рекомендации, принцип вхождения в клуб важен. Продажи должны быть исключительно личными, только напрямую от застройщика, обязательным аспектом является сопровождение сделки, в том числе юридическое.
Классификация ГУД и УПН — одна из наиболее удачных попыток разделить жилье по сегментам. Ее в качестве базы на ближайшее будущее могут рассматривать и другие регионы. Перенимать классификацию полностью и навсегда — порочная практика: она привязана к месту и времени. Этой же точки зрения придерживается генеральный директор агентства недвижимости «Новый город» (Тюмень) Ирина Яременко:
— Я убеждена, что все познается в сравнении. Вполне может быть, что недвижимость, которую мы в Тюмени называем премиум-классом, где-то считается трущобами. Элитное — это самое лучшее, особенное, но в конкретном месте. Кроме того, на мой взгляд, критерии элитного жилья напрямую связаны с временны?м отрезком. В свое время «сталинки» были премиум-классом. Затем вся партийная элита переехала в «киевки», а старые дома потеряли статусность. Дальше пришли «мост-проекты», и так можно продолжать до бесконечности. Тюменская «элитка» в 90-х годах — это улица Даудельная, где жил тогда губернатор Рокецкий. Сегодня дома, расположенные там, не относятся к данной категории.
Бремя элитности
Существенных рисков для развития сегмента жилой недвижимости премиум-класса нет. Острый дефицит предложения и стабильный спрос даже в случае негативной макроэкономической ситуации удержит «элитку» на плаву.
На наш взгляд, есть два момента, способные повлиять на будущее сегмента. Первый — нехватка земли. В центрах крупных городов на данный момент практически нет подготовленных участков (нужно либо сносить ветхое жилье, либо серьезно модернизировать сети). По договоренности с муниципалитетом эти расходы может взять на себя девелопер, который потом заложит их в себестоимость. Правда, на переговоры уйдет некоторое время, и есть риск, что города на два-три года останутся с нулевым предложением первичного жилья премиум-класса.
Второй фактор — налог на роскошь. Сегодня средняя стоимость элитных квартир в Екатеринбурге — 150 — 200 тыс. рублей за кв. метр, «претендентов» на этот статус в других административных центрах Урала — от 60 до 130 тысяч. Обсуждается несколько вариантов налогообложения. Минэкономразвития еще в прошлом году предлагало облагать недвижимость площадью больше 1 тыс. кв. метров. Российский союз промышленников и предпринимателей имеет свою точку зрения. Во-первых, роскошью бизнесмены посчитали квартиры стоимостью от 30 млн рублей и дома от 50 миллионов. Качественные характеристики — от 150 кв. метров на человека в квартирах и от 500 — в доме. Представители фракции «Справедливая Россия», уже внесшие законопроект в Госдуму, предлагают облагать налогом жилье стоимостью от 30 млн рублей по ставке от 0,3 до 5% в зависимости от рыночной цены объекта.
Между тем эксперты про такие ставки не слышали и выдвигают свои предположения. Аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов:
— Пока неизвестны даже примерные параметры ставок налога на роскошь. Но вряд ли налоговая нагрузка на такие объекты вырастет менее чем на 15 — 20%, так как только в этом случае введение данного налога будет оправдано. Необходимо понимать, что количество таких объектов невелико, а их владельцы часто будут стараться избежать уплаты дополнительного налога, поэтому рассматривать это как стабильный источник дополнительных доходов бюджета нельзя. При этом собираемость налогов в России не такая высокая, как хотелось бы, так что прежде всего необходимо повышать эффективность системы в целом. Кроме того, существует ряд проблем, связанных с определением рыночной стоимости жилья. Даже в одном подъезде цена квартир с одинаковой площадью может различаться весьма значительно, не говоря уже о разбросе цен по районам и городам. Кадастра пока нет. Если привлекать независимого эксперта, непонятно, кто будет оплачивать его работу (5 — 7 тыс. рублей).
Перспективы принятия закона туманны. ФНС выступает против дополнительного бремени, указывая на то, что нового налога на недвижимость (может быть введен в 2013 — 2014 годах) будет вполне достаточно. Судя по заявлениям представителей Минэкономразвития, там тоже отказались от первоначальной задумки и склоняются к варианту ФНС.
Правда, и новый налог на недвижимость (рассматриваются варианты ставки 0,05 — 0,2% от кадастровой стоимости земли и квартиры) все равно увеличит налоговое бремя владельцев элитного жилья. Вопрос в том, сподвигнет ли он потенциального покупателя отказаться от излишеств, а девелоперов — более внимательно относиться к площади объектов.