Государственная жилищная политика в России продолжительное время была сфокусирована на развитии механизмов, расширяющих возможности покупки жилья в собственность — через ипотечное кредитование, государственные жилищные сертификаты, субсидии. И только недавно стали активно обсуждаться альтернативные модели решения жилищного вопроса, одна из которых — строительство доступного арендного жилья.

Сегодня основными поставщиками арендных квартир на рынок недвижимости выступают частные лица. Не будет преувеличением сказать, что в целом рынок найма находится в «серой» зоне. Значительное количество сделок не регистрируется, налоги с рентного дохода не платятся, права нанимателей защищены слабо, арендные ставки зачастую завышены. Практически отсутствует возможность гарантированного долгосрочного найма, поскольку риски обеих сторон арендных договоров крайне высоки.

Отчасти именно высокий уровень рисков и непредсказуемости подрывает экономику проектов строительства арендного жилья. Частные инвесторы в этот сегмент рынка недвижимости не спешат: об этом можно судить хотя бы по тому, что проекты строительства доходных домов единичны.

Между тем часть рисков инвестирования в капиталоемкие проекты строительства арендного жилья можно снять при участии государства. И тем самым привлечь в этот сектор внебюджетные инвестиции. Но для этого нужны финансово-организационные модели государственно-частного партнерства, встроенные в рыночные реалии и позволяющие распределять риски между властью и бизнесом — особенно на начальном этапе инвестиционных проектов. Одной из таких моделей могла бы стать схема финансирования и строительства арендного жилья с использованием механизмов закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Фонд для арендного стартапа

Правовая конструкция закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) позволяет консолидировать государственные и частные капиталовложения для реализации проектов строительства доступного арендного жилья. Условно проект строительства арендного жилья с использованием механизмов ЗПИФа можно разделить на три этапа.

Первый — формирование фонда и конкурсный отбор проектов строительства доступного арендного жилья. Одним из полигонов для строительства арендного жилья могут стать, например, участки Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), предоставленные под такие проекты на безвозмездной основе (по аналогии с действующей процедурой безвозмездной передачи земли Фонда РЖС жилищно-строительным кооперативам, объединяющим учителей, врачей, ученых). Возможный круг пайщиков фонда — муниципалитеты, региональные власти, федеральные структуры (Фонд РЖС), институты развития (ВЭБ), госбанки. В ЗПИФ могут быть внесены различные активы — бюджетные средства, недвижимость, имущественные права. Кроме того, возможна передача в доверительное управление ЗПИФу долей компаний, созданных при участии муниципальных и региональных властей.

Второй этап — реализация проекта, а именно проектирование и строительство жилья, объекто