После фактического сворачивания строительства в Москве в области наблюдается настоящий строительный бум. Кажется, только ленивый сегодня не возводит многоэтажки. Граждане бодро покупают подмосковные метры, но объемы строительства настораживают: неужели спрос на жилье настолько велик, чтобы поглотить все, что предлагают девелоперы?
Что ожидает рынок новостроек Подмосковья в ближайшее время? Возможен ли переизбыток предложения и что надо делать, чтобы рынок не стал стагнировать? Об этом мы поговорили с генеральным директором компании «НДВ-недвижимость» Александром Хрусталевым.
— Этой весной чуть ли не каждую неделю анонсируются проекты новостроек на сотни тысяч и даже миллионы квадратных метров. Рынок Подмосковья резиновый? Покупатель купит все?
— Это самая актуальная тема сегодня. На днях на конференции я как раз говорил о грядущей стагнации рынка подмосковных новостроек, и это вызвал эффект разорвавшейся бомбы. Многие уважаемые девелоперы со мной согласились. На самом деле игроки рынка понимают, что грядет переизбыток жилья, но все боятся об этом говорить.
Ситуация такова: сегодня строить в Подмосковье не начал только безногий, слепой, глухой или вообще абсолютно безденежный человек. В Подмосковье ломанулись все! Предпосылки понятны: в столице Сергей Собянин разбомбил рынок новостроек, других слов нет. Метро начало проникать за МКАД. В десятикилометровой зоне от МКАДа можно жить весьма комфортно, а, допустим, из Реутова добраться до центра быстрее, чем с «Петровско-Разумовской». Так вот, на конференции я показал страшные цифры: в ближайшие два-три года в Подмосковье начнут строиться проекты на 60 миллионов квадратных метров.
Я достал карту Подмосковья и на ней представил результаты нашего исследования. Потом показал график: начиная с 2008 года объем ввода жилья в Подмосковье был на уровне 4,6-4,8 миллиона квадратных метров. Потолок был на уровне 5,2-5,4. Потом говорю: «Эти стройки в течение трех лет выходят на рынок, и еще два года они строятся. Получаем: за пять лет будет построено 60 миллионов. Вы сами понимаете, что строить по 12 миллионов жилья в год гипотетически, наверное, возможно. Но сегодня у населения нет денег, чтобы купить эти квартиры». Рынок готов вырасти на 10, ну на 15 процентов емкости, какой-то отложенный спрос все-таки существует. Но он не может вырасти в два-три раза.
— У девелоперов сейчас эйфория?
— Сумасшедшая эйфория. Сейчас у многих есть масштабная иллюзия, что они могут брать любой участок сельхозназначения, переводить под жилье и строить. И рынок все съест.
— Что же произойдет, если все эти проекты начнут-таки строиться?
— Тогда уже в сентябре-октябре начнется стагнация рынка новостроек Подмосковья. Рынок сильно встряхнет. Это кризис, который мы сами себе создаем. На любом цивилизованном рынке бездумный вброс товара влечет падение его цены — это как минимум. Следом затоваривание и стагнация. Это произойдет так быстро, что никто даже опомниться не успеет.
— Но вроде с продажами подмосковных новостроек пока все хорошо?
— Первые неблагополучные сигналы уже поступают. Четыре месяца назад о скидках не могло быть и речи, потому что был бурный рост. А сейчас какие-то перебои пошли, и начались скидки в пять, десять и даже пятнадцать процентов. Застройщики начали дарить квадроциклы, гидроциклы, автомобили. Машинные места дают бесплатно. Эти маркетинговые штучки говорят о том, что застройщикам уже не хватает потока денежных средств. К тому же банки вдруг неожиданно стали менее охотно выдавать деньги на строительство.
— Некоторые ваши коллеги говорят: «Хрусталев специально рушит подмосковный рынок»…
— Я продаю не только московские квартиры. Мы очень активно присутствуем в области. Я не порчу рынок. Ко мне подходят коллеги и говорят: «Лучше бы ты молчал». Я отвечаю: «Делать вид, что все хорошо, это плохая игра. Ребята, уже осенью рынок может впасть в стагнацию!»
В ответ я спрашиваю коллег: «Зачем вы врете девелоперам? Зачем рассказываете им сказки о необъятном рынке?» К примеру, есть одна риэлтерская компания, которая взяла в Подмосковье на реализацию три площадки — 500, 850 и 650 тысяч метров. Расстояние между этими объектами составляет полтора-два километра. У меня вопрос: вы набрали конкурирующих проектов и обещали их продать за три года – кого из этих трех застройщиков вы хотите подставить в будущем? Кто вам сказал, что два миллиона метров в одной точке Подмосковья вы легко распродадите?
Эта компания в последние год-два продает максимум 40 квартир в месяц. Моя компания продает 1000–1500 квартир в месяц, но мы не беремся за эти площадки. Я говорю коллегам: «Вы же обманываете девелоперов — те идут и берут кредиты. Люди покупают квартиры, а вы их кинете».
— В чем главный риск таких проектов? Не достроят?
— Многие дома не будут достроены. Опять возникнут обманутые дольщики. Только их появится еще больше, чем раньше. Государство опять смело бросится на амбразуры, но дыра будет сумасшедших масштабов. Другой отрицательный результат — люди в очередной раз перестанут верить строителям. Вновь начнутся разборки застройщиков с банками. Начнут падать банки, потому что рынок строительства — это очень емкий рынок.
Вот я рассказал про риэлтеров, которые стали продавать два миллиона квадратных метров в трех проектах, расположенных практически в одной точке. Давайте по-простому посчитаем: только строительная себестоимость этих проектов — 2,5 миллиарда долларов. Эти деньги им надо вытащить с населения в течение трех лет. Это же нереально. У нас что, ипотека стала бесплатной? Нет. Доходы населения резко выросли? Тоже нет.
— Каков все-таки может быть сценарий стагнации?
— Сначала начнет останавливаться стройка. Девелоперы начнут давать скидки или делать какие-то невообразимые подарки. Каким-то стройкам в условиях сильной конкуренции это не поможет, и люди не будут там покупать квартиры. Девелоперу, у которого остановилась стройка и у которого перестали покупать, банки не дадут денег.
Дальше могут быть разные сценарии. Возможно, государство, чтобы оживить эти стройки, начнет субсидировать кредиты, будет брать себе квартиры в проблемных стройках под военных. Наверное, появятся госпрограммы по достройке начатых проектов.
Конечно, остановятся не все стройки. И мне очень жалко людей, которые купили в неправильном проекте. Я видел много семей, которые стоят и требуют свое жилье. Им жить негде. Их из съемной квартиры выгоняют, они взяли кредит, родственники выступили в качестве поручителей. Они заложили свои автомобили и дачи в надежде на то, что перестанут снимать квартиру. Вот этих людей жалко.
Честно говоря, мы знаем, какие превентивные меры использовать в таких случаях. Мы не одну остановившуюся стройку смогли раскачать. К примеру, «Маршал» в Москве. Но все проблемные стройки все равно не вытащишь.
— Что можно было бы сегодня сделать, чтобы избежать банкротства девелоперов и появления волны обманутых дольщиков?
— Я призываю всех застройщиков: «Ребята, дробите свои площадки. Не надо единых проектов на сотни тысяч метров. Попробуйте продать хотя бы маленький первый кусочек, один-два дома. Если они продались, то развивайте успех дальше. Но маленькими шажками, чтобы вовремя можно было остановиться».
— Где избыток предложения может быть наиболее фатален?
— Такая ситуация почти везде. Возьмем трассу в сторону Домодедова. Там вышло 10 крупнейших застройщиков плюс еще 10 средних. Они выгружают на рынок 15 миллионов метров. Сумасшедшие!
Что делает сейчас НДВ? Мы отказываемся от ряда проектов по продаже. Ко мне приходят и уговаривают: «Саша, возьми наш проект на продажу. Мы же друзья!» А я отвечаю: «Не могу. Я рядом уже продаю объект. Пожалуйста, отложите свой проект до зимы. Тогда и увидите, от чего я вас спас».
— Ваши оппоненты говорят, что расчеты не совсем корректны, что 60 миллионов квадратных метров — это заявленные проекты, которые будут реализовываться в течение 10 лет. Будут строить по одному-два дома в год...
— Кроме строительства самих зданий нужно еще подвести электричество, тепло, воду. В городе могли бы строить по одному-два домика. Но сейчас же многое строится в полях, там нет никаких коммуникаций. Котельные нужны масштабные, электроподстанции. Необходимо построить социальную инфраструктуру — школы, больницы и так далее. А сколько дорог нужно? Откуда они возьмутся?
Емкость рынка ограничена. Откуда возьмется дополнительный спрос на жилье? Спрос может даже сокращаться: вот раньше военным давали воинские сертификаты, а сейчас Министерство обороны собственными силами хочет самостоятельно строить жилье для военных.
Но у нас население так не прибывает, как прибывает стройка в Подмосковье. А ведь этот бум начался не только в Подмосковье, такая же ситуация в Санкт-Петербурге. Ну, и следующая бомба замедленного действия — проект «Новая Москва».
— Вам не нравится этот проект?
— Думаю, это ошибка. Это против всех правил, против логики: Москва будет граничить с Калужской областью. Важно признать ошибку и пересмотреть проект. У меня есть надежда на нового руководителя Подмосковья Сергея Шойгу. Этот человек многое доказал, фактически построил страну в стране. Его заявления меня радуют: человек будет бороться с коррупционерами. Московская область в коррупции погрязла. Сегодня это один из самых криминогенных субъектов федерации.
— Вернемся к новостройкам. По каким направлениям перенасыщение рынка будет наиболее сильным?
— Для меня карта Подмосковья — это как карта боевых действий. Везде сплошные красные зоны, там ситуация будет тяжелой. Очень будут перегружены Волоколамское и Пятницкое шоссе. Второе направление перегрузки — Каширское и Варшавское шоссе. Красным цветом отмечены и Минское с Киевским шоссе. Ну а вокруг «Новой Москвы» сейчас творится что-то вообще не поддающееся логике.
— В 2008 году тоже все ждали распродажи стрессовых активов и резкого падения цен. Но все прошло достаточно гладко.
— Потрясения были сильные. Количество людей, находящихся в Англии, резко увеличилось. Частично это девелоперы, которые активы выводили. Произошло серьезное перераспределение собственности: банки стали большими собственниками. Посмотрите, сколько девелоперских компаний и проектов съели Сбербанк и ВТБ.
Цены резко снизились. До кризиса панельные новостройки стоили по 120–130 тысяч рублей за квадрат. А мы в марте 2009 года вывели на рынок «Марфино» по 70 тысяч рублей. «Богородский» стоил от 80 тысяч рублей, «Царицыно» от 68 тысяч рублей. Рынок сильно изменился. Все девелоперы стали вслед за нами делать отделку, все начали делать нормальные парадные.
— А почему большинство российских девелоперов так убого строят? Ведь сделать хорошую парадную и благоустроить территорию не так и дорого, не правда ли?
— Парадная, которую делают в новостройках жесткого экономкласса, обходится примерно в 300 тысяч рублей. Это материалы и работа. Приличная парадная, которую мы как риэлтеры предлагаем сделать застройщику, стоит примерно 450 тысяч рублей. Разница совершенно незначительная. Многие застройщики до сих пор мыслят квадратными метрами и не думают, какую среду жизни они создают. Кризис 2008 года мог стать решетом, через него проходил отсев тех ребят, которых надо убирать со стройки. Но кризис слишком быстро у нас прошел.
— Каковы сегодня цены на новостройки Подмосковья?
— Диапазон цен таков: от 37 до 140 тысяч рублей за квадратный метр. Первая цифра — это стоимость в Ступине. Вторая — прямо за МКАДом: Химки, Красногорск, Реутов. За год цены поднялись на 15-25 процентов в отдельных сегментах.
— В Москве в ближайшее время будут появляться новые проекты?
— Вряд ли. В Москве с приходом Собянина коллапс в подготовке документации. Наверное, борьба с коррупцией удалась. Но при этом почти умер и девелоперский бизнес. Вспомним Ресина. Я не говорю, что при нем все было идеально. Но он приехал на стройку, топнул ногой, и вопросы решены. А сейчас нет властного хозяина, который реально может вопросы решать. Сейчас в городе инвестиционный коллапс.
— Пару лет назад вы говорили, что хотите стать девелопером. Такие планы еще есть?
— Мы были близки к тому, чтобы стать девелопером, но потом отказались от этой идеи. У меня есть девелоперская структура, есть своя строительная структура. Они реализуют небольшие инвестиционные проекты в Москве и области. Это небольшие по масштабам и не обремененные кредитами структуры. Крупную девелоперскую компанию я все-таки организовывать не буду. Мое предназначение быть риэлтером. Даже больше, чем просто риэлтером – партнером проекта. У меня это хорошо получается. Наша миссия — формировать цивилизованный рынок и привносить новые стандарты качества. Лучше быть первым риэлтером, чем сотым девелопером.