Для многих покупателей инвестиции в загородную недвижимость не есть насущная необходимость: дорогой коттедж за пределами Петербурга – это в большинстве случаев второй дом в дополнение к уже имеющейся в Северной столице недвижимости. При сравнительно невысоком спросе на успех обречены только концептуальные проекты. Какие объекты востребованы на рынке и какие проекты могут стать успешными, «Эксперту С-З» рассказывает инвестор поселка «Репинская усадьба» Сергей Курочкин.
– Как вы оцениваете активность загородного элитного рынка?
– Как высокую по сравнению с предыдущими тремя годами, когда были вялые звонки и просмотры. В нашем проекте всего 50 домов. До кризиса мы продали 33 дома, потом вошли в рецессию и за три года не продали ни одного объекта. А за последние три месяца куплено четыре дома, причем по ценам 2008 года, и наблюдается шквал просмотров. Очевидно, что есть интерес.
Еще один индикатор активности – инвесторы. Они появились. Третья очередь проекта находится на нулевом цикле, собираемся строить четвертую. И на третью, и на четвертую есть частные инвесторы. На рынке элитного загородного жилья стоимость дома надо умножать на коэффициент 1,5. Объект стоит примерно 2 млн долларов, плюс ландшафтные работы, плюс ремонт, плюс домик для гостей – затраты достигают 3 млн. Столько частные инвесторы в настоящее время готовы платить.
– В чем причина такой активности?
– Ясность в политической ситуации.
Консервативный актив
– Вы меняли концепцию застройки, чтобы оживить продажи?
– Мы поменяли концепцию третьей очереди «Репинской усадьбы». Сначала планировали лоты по 1,5-3,5 га и на них большие дома. Теперь предлагаем участки по 30 соток и небольшие объекты. Цена дома с участком – 1,5-2 млн долларов. Главный замысел нашего поселка – большое пространство для прогулок. У нас есть парк, река Сестра. Собираемся продлить береговую линию и увеличить прогулочную зону до 22 га. Чтобы не надо было никуда ехать в поисках комфорта.
– Почему на загородном рынке сохраняется предложение земельных участков, а не готовых объектов, даже в дорогом сегменте?
– Работает инерция инвесторов и девелоперов. До кризиса и в кризис многие приобретали земельные участки. В критической ситуации зависнуть в акциях, валюте, других активах опасно: динамика непредсказуема. Но земля – консервативный актив. При условии, что участок получаешь в собственность и это не земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому для «горячих» денег покупка земли – сделка с нулевыми рисками.
Теперь с землей надо что-то делать. Многие пытаются застроить, в частности реализовать концепции 2007-2008 годов, когда прекрасно продавались участки в нарезке. Но сегодня 2012 год, а такой неверной концепцией грешат многие проекты. Это тупиковый путь. Покупатели постепенно разобрались и знают: приобрести участок под самостоятельное строительство в поселке – все равно что неопределенное количество лет жить на стройплощадке. А жизнь на стройплощадке раздражает.
Требуются гарантии
– Есть ли другие серьезные проблемы, которые тормозят развитие загородного рынка?
– На загородном рынке до сих пор нет привлекательных предложений по ипотеке. А если говорить о дорогом сегменте, то таким клиентам важно не вынимать средства из бизнеса. Мы в своем проекте эту проблему решили – кредитуем покупателей с помощью Фондсервисбанка. Кредит под почти готовые дома – готовность 85-95%. Но большинству банков и в 2012 году будет не до загородного рынка. Пока ипотека в основном работает лишь в том случае, если банк – владелец проекта.
– На что должны ориентироваться застройщики, чтобы продажи шли успешно?
– Во-первых, покупателям нужна гарантия, что проект завершится. Кроме того, важна экология – многие хотят общаться с природой, организуют подсобные хозяйства. Другой существенный момент – наличие всей инфраструктуры: инженерной, транспортной, социальной. Не будет инфраструктуры – ничего не продашь. Теперь клиенты стали интересоваться затратами на эксплуатацию. Нормальным считается, если вложения можно отбить за два-три года. Но самое значимое, на что обращает внимание покупатель, – соотношение цены и качества. Если оно нормальное, все прекрасно продается.
Пора осознать, что рынок изменился. Пора научиться прогнозировать проекты до конца, просчитывать финансовые потоки до самого завершения проекта. Даже если доля кредитных средств невелика и получена под невысокий процент, надо понимать, откуда берутся эти средства.
Санкт-Петербург