— В целом за последние пять лет рынок индивидуально построенных коттеджей претерпел колоссальные изменения. Если в начале 2006 года в коттеджных поселках насчитывалось порядка 1,5 тысячи коттеджей, то сейчас эта цифра близка к 4,5 тысячи.
Существенно вырос и объем предложения. В среднем в 2006–2008 годах на рынке предлагалось порядка 100 объектов, сейчас же средний объем предложения на рынке составляет 500–600 объектов. Это обусловлено строительным бумом в сфере коттеджей в 2007–2008 годах, который произошел в связи с появлением новых технологий, таких как автоматические котлы обогрева, коммунальные службы, обслуживающие индивидуальные жилые дома, более экономичные материалы для строительства — сибит, пенобетон.
Средняя удельная цена предложения готовых коттеджей в коттеджных поселках весной текущего года составила 49,25 тысячи рублей, что на два процента больше аналогичного показателя осенью 2011 года. При этом объем предложения существенно зависит от времени года — так, по сравнению с прошлой осенью, он увеличился практически в 2 раза.
Осенью рынок коттеджей традиционно впадает в спячку, а весной оживает. Надо отметить, что в этом году, в отличие от предыдущего, прирост цен ниже, однако и в прошлом году он был далеко не высоким.
При этом объем сделок с коттеджами исчисляется не десятками тысяч, как с квартирами, не тысячами, а десятками в год.
Основные причины небольшой активности на рынке коттеджей — это низкая обеспеченность инфраструктурой и дорожные проблемы. Поэтому чаще всего коттеджи представляют собой второе жилье для более высокодоходной группы населения, которое предпочитает самостоятельное строительство «для себя», а основное время проживает в городской квартире.
Однако в последнее время все чаще коттедж подразумевается как основное жилье для среднего класса. По цене он должен быть сопоставим с трехкомнатной квартирой в районе, граничащем с центром, но при этом являться более комфортным. В связи с этим на рынке наблюдается движение в сторону уменьшения общей площади коттеджа для снижения стоимости. Так, если год назад суммарная доля коттеджей площадью не больше 300 кв.м составляла 50 процентов, то сейчас она составляет уже 57 процентов. Это наблюдается как в сегменте индивидуально построенных коттеджей, так и организованных коттеджных поселков. Так, на рынок вышло несколько проектов организованных коттеджных поселков с общей стоимостью коттеджа порядка 4,5–5 миллионов рублей.
При этом усиливается зависимость между площадью коттеджа и ценой за квадратный метр. При строительстве коттеджей небольшой площади происходит экономия и на материалах, и на размерах земельного участка, и на его местоположении, поэтому чем больше площадь коттеджа, тем выше цена одного квадратного метра.
Существует разрыв между спросом и предложением. Компании готовы строить более качественное жилье, но оно выходит слишком дорогим. Компании готовы удешевлять проекты, но в этих случаях теряется ряд потребительских характеристик, ценных для потенциального покупателя. Зачастую потребитель, мечтая о доме, представляет себе кирпичное строение с большим земельным участком, при этом хочет сохранить доступ к привычной инфраструктуре, что практически невозможно уложить в рамки 4–5 миллионов рублей.
В Москве уже стали различать два термина — жилье за городом и жилье в пригороде. Видимо, это понимание скоро должно прийти и в Новосибирск.
Жилье за городом — это второе жилье. Оно, как и квартиры, может быть разных классов — эконом-, бизнес-, и элитное. По факту элитное второе жилье возводится по индивидуальным проектам в наиболее привлекательных для этого местах, преимущественно в сочетании близости к лесам, водоемам и к центру города. Второе малоэтажное жилье, бизнес-класса, с большей вероятностью будет возводиться в организованных коттеджных поселках с уже подведенными коммуникациями. Для тех же, кто не смог преодолеть проблемы с подводом коммуникаций, рекомендуется позиционирование в качестве второго малоэтажного жилья экономкласса, то есть дачного поселка, для которого набор требований минимален — вода для полива, доступ к питьевой воде, электричество, хотя бы гравийные дороги. В то же время коттеджный поселок для постоянного проживания предполагает круглогодичный водопровод, достаточные электромощности, газовую ветку для отопления, хорошие асфальтированные дороги. Достичь этого, сохранив низкую плотность населения, практически невозможно. Поэтому будущее для коттеджных поселков — это развитие пригородов.
График 1 Структура предложения коттеджей по размерам График 2 Средняя цена предложения квадратного метра коттеджей по размерам