Отвечая на вопрос «Использует ли ваша компания инновационные технологии?», руководители строительных компаний, как правило, пускаются в пространные рассуждения о том, что их отрасль по определению консервативна, а значит, говорить о её инновационной составляющей можно со значительными оговорками. Действительно, три главные технологии многоэтажного жилищного строительства — панельная, монолитная (или монолитно-каркасная) и кирпичное строительство — не предполагают каких-то кардинальных изменений, и отказываться от них участники отрасли не планируют.
Однако главный послекризисный тренд в жилищном строительстве — преобладание проектов эконом-класса с акцентом на комплексном освоении территорий — делает вопрос снижения издержек (в том числе временны́х) важнейшим для игроков рынка. С другой стороны, государство постоянно усиливает требования к застройщикам в части энергоэффективности, экологичности и безопасности жилых домов. Это позволяет прогнозировать, что применение высокоскоростных и энергоэффективных технологий строительства в перспективе нескольких лет станет одним из главных трендов в массовом домостроении. Примеры внедрения этих технологий на Юге прежде всего подают работающие здесь крупные девелоперы столичного происхождения.
Технологии идут из Москвы
«Пожалуй, экономичный класс жилья — это единственная сфера, где испытание новых технологий является логичным и оправданным, — рассуждает генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. — Основная задача сегодня — повышение эффективности строительного бизнеса и снижение себестоимости жилья. Наиболее чувствителен к значению себестоимости именно эконом-класс, где совокупная прибыль складывается главным образом за счёт объёмов строительства, а не высокой рентабельности».
Тем не менее, доля новых технологий в рамках общего объёма строительства оценивается экспертами в лучшем случае в 10–12%. Генеральный директор краснодарской компании «Южный инновационный центр» Владислав Варшавский считает, что низкие показатели внедрения инноваций связаны с менталитетом российских застройщиков, привыкших ориентироваться на зримый экономический эффект: «Нужно переучивать сотрудников, протягивать технологию через разрешительные органы, то есть быстрого и явного результата добиться не получится. Хотя эффект от применения новых технологий сложно просчитать напрямую: новинка чаще всего увеличивает ряд статей в смете, но синергетически достигается экономия, потому что, например, сэкономлено время на вязку арматуры. К сожалению, строители этого, как правило, не видят». Однако ряд крупных застройщиков уже сегодня готовы предложить новые решения для массового жилищного строительства. В первую очередь это крупные девелоперские компании, сделавшие ставку на региональную экспансию.
Примером того, как освоение региональных рынков становится для девелопера стимулом к внедрению новых технологий, может служить группа компаний СУ-155, один из крупнейших игроков строительного рынка Москвы. В последние годы этот девелопер ведёт активную региональную экспансию — возможности массового строительства в столице почти исчерпаны. Примечательно, что крупный проект СУ-155 на Юге был запущен в самый разгар кризиса — в марте 2009 года группа открыла во Владикавказе завод несъёмной опалубки (объём инвестиций составил почти 2 млрд евро). «За рубежом эта технология хорошо себя зарекомендовала и позволяет с отличным качеством, малым числом рабочих и в очень короткие сроки возводить монолитные дома высотой до пяти этажей. Такие здания способны выдержать большую сейсмическую нагрузку», — говорит пресс-секретарь группы Екатерина Петрова.
В компании считают, что сравнительно новый для России метод несъёмной опалубки может решить жилищные проблемы в регионах — примечательно, что он позволяет быстро возводить экономичные дома малой и средней этажности, уходя от высотной застройки со всеми её недостатками. Для производства СУ-155 в Северной Осетии технологическая линия проектной мощностью до 60 тысяч кв. м жилья в год была закуплена в Германии, и первоначально продукция предназначалась для строительства в разрушенном войной Цхинвале (Южная Осетия). Однако уже в октябре 2009 года во Владикавказе заложили новый микрорайон «Юбилейный», где было возведено 24 тысячи кв. м жилья (стоимость проекта — 400 млн рублей); а в июне прошлого года СУ-155 завершила строительство микрорайона «Московский» площадью 60 га в Цхинвале.
В сегменте многоэтажного жилья платформой для новых технологий строительства в регионах для СУ-155 стала сборно-каркасная конструкция (панельное строительство). На её основе группа разработала собственный метод панельного домостроения — систему бессварного высокоточного монтажа, адаптировав к российскому рынку европейскую технологию. Монтаж первого опытного здания начался в январе. «По нашим прогнозам, эта технология позволит, во-первых, полностью исключить сварку, то есть уйти от закладных деталей, снизить потребление металла и уменьшить сроки монтажа здания, а во-вторых, точность сборки обеспечит качественное преобразование строительного процесса»,— утверждает Екатерина Петрова. Среди других новых технологий СУ-155 можно назвать метод возведения 17-этажных домов блочной конструкции — ранее блочное строительство было возможно только до уровня 10 этажей. Ключевое новшество здесь заключается в том, что строителям удастся на одной и той же площади дома получить в 1,7 раза больше квадратных метров.
Собственный опыт комбинирования традиционных и новых технологий есть и у компании «Патриот» (региональная структура концерна «Интеко»), которая недавно запустила серию домов РнД в Ростове. По словам директора по развитию ЗАО «Патриот» Игоря Далаксакуашвили, при строительстве этой серии применяются специальные конструкции, изготавливаемые на Ростовском комбинате крупнопанельного домостроения, которые дают высокий уровень качества; особое внимание уделяется процессу изготовления железобетонных изделий. Кроме того, компания использует семиступенчатый метод каркасного строительства, основой которого является сборно-монолитный каркас с плоскими дисками перекрытий, образованными многопустотными плитами. С помощью этой технологии можно довольно быстро строить дома высотой до 30 этажей включительно.
Нормативное принуждение
Существенный вклад в технологическую модернизацию строительной отрасли вносит сегодня и государство — каждый год, а иногда и ежемесячно вступают в силу новые регламенты, СанПиНы, требования по энергосбережению. В результате, убеждён региональный директор компании «Данфосс» по югу России Павел Поволоцкий, сравнительно недорогое жильё класса «эконом» сегодня трудно назвать некачественным — хотя бы потому, что применение энергоэффективных технологий, предписанных действующими законами и нормативами, становится обязательным для жилого здания любой классности. Более того, если жильё не оснащено энергоэффективным оборудованием, то оно просто не может относиться к эконом-классу. «Эконом-жильё должно быть недорогим как по стоимости покупки, так и по стоимости эксплуатации. Если второе условие не выполняется, об экономии не может быть и речи», — подчёркивает г-н Поволоцкий.
Правда, у этого процесса есть и обратная сторона: каждое такое нововведение повышает себестоимость строительства. Например, обеспечение соответствия необходимому классу энергоэффективности требует усиления теплостойкости здания, применения многокамерных стеклопакетов, энергоэффективного стекла, использование систем рекуперации, устройства индивидуальных тепловых пунктов. Кроме того, сегодня значительно усилены требования по обеспечению пожарной безопасности здания и систем оповещения — всё это требует применения самого современного оборудования, которое по определению дешёвым быть не может. Однако рыночная цена у таких объектов эконом-класса всё равно значительно отличается от «элиток» — именно за счёт технологий быстрого строительства.
Впрочем, представители компаний, предоставляющих услуги в сфере энергоэффективности, не склонны драматизировать роль расходов по этой статье в себестоимости строительства. «Оснащение многоквартирных жилых зданий средствами тепловой автоматики при новом строительстве увеличивает стоимость квадратного метра жилья примерно на 100 рублей, — говорит Павел Поволоцкий. — Это включает стоимость и автоматизированного теплового узла, и балансировки, и оснащения отопительных приборов автоматическими радиаторными терморегуляторами, и даже стоимость автоматизированной системы поквартирного учёта тепла. Всё вместе это увеличит стоимость 50-метровой “двушки” примерно на пять тысяч рублей. Смешно даже обсуждать такие цифры. Потенциальные собственники наверняка с готовностью пойдут на такую символическую доплату за возможность в будущем на протяжении всего срока своего проживания в квартире платить за отопление на 30–50 процентов меньше». К тому же, как отмечает г-н Поволоцкий, чем больше здание, чем больше в нем этажей и подъездов, тем дешевле обойдётся его оснащение энергоэффективным оборудованием в пересчёте на квадратный метр площади.
Сочетание этих двух факторов — новых технологий быстрого строительства и ужесточения отраслевых нормативов — в перспективе ближайших лет будет способствовать тому, что на строительном рынке ещё больше усилится концентрация игроков. Растущие стандарты энергоэффективности и прочие диктуемые государством параметры строительства требуют от застройщика значительных средств, а возможностью нивелировать эти издержки в структуре себестоимости оказывается расширение объёмов строительства и увеличение оборота. В конечном итоге это должно обеспечить в массовом домостроении характерный для индустриальных технологий эффект возрастающей отдачи от масштаба производства, ведущий к снижению цен для конечного потребителя.