Строительный комплекс Северо-Западного федерального округа находится не в лучшей форме. Судя по представленным регионами сведениям, за январь-июнь 2012 года жилья сдано почти на 12% меньше, чем за тот же период 2011-го. Основной причиной падения показателей стало снижение объемов сдачи в Санкт-Петербурге почти на 38%. Первая половина года, безусловно, дает только промежуточный итог, значительная часть жилых комплексов сдается по осени. И от того, сможет ли стройкомплекс Петербурга, который вводит почти 50% жилья в СЗФО, в оставшийся период сдать в эксплуатацию более 2 млн кв. м, зависят итоги года по округу.
Но и в прошлом году строители СЗФО показали результаты хуже, чем по стране в целом. По данным Росстата, за 2011 год на Северо-Западе ввод жилья вырос на 4%, а в целом по стране – на 6,6%. Такой интегральный показатель работы отрасли, как ввод жилья в расчете на одного жителя, тоже отстает от общероссийского – 0,42 и 0,44 кв. м соответственно.
Медленный рост не обеспечивает возврата к докризисным показателям (в 2008 году в СЗФО было сдано 6,3 млн кв. м жилья, а в 2011-м – 5,7 млн). В качестве главного фактора, препятствующего наращиванию темпов, строительные комитеты регионов СЗФО солидарно назвали нехватку подготовленных, обеспеченных транспортной и инженерной инфраструктурой участков. Дефицит готовых пятен испытывает не только Санкт-Петербург с его плотной исторической застройкой и многолетним уплотнительным строительством, но и остальные крупные города округа. «В городах свободных площадок под строительство жилья практически нет. Надо или сносить ветхое жилье в центральных районах для освобождения земельных участков под новое жилищное строительство, что влечет удорожание себестоимости квадратного метра, или строить жилье в пригородах», – объясняет заместитель министра архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми Сергей Владимиров.
В этих условиях в Петербурге года три назад, а в Ленинградской, Архангельской, Калининградской областях, Карелии и других субъектах федерации сравнительно недавно обозначилась новая тенденция – переход от точечной застройки городов к комплексному освоению территорий, более затратному для региональных и муниципальных бюджетов из-за необходимости создавать инфраструктуру с нуля.
Проблему возросшей стоимости проектов регионы решают по-разному. Власти Петербурга и Ленобласти обозначили желание переложить часть затрат на инвестора. Но строительные комплексы регионов, более чувствительных к такому фактору, как низкая покупательная способность населения, ограничены в возможности применения подобного механизма перераспределения ответственности и затрат. Республиканским и областным властям в таких случаях приходится изыскивать дополнительные меры для увеличения бюджетного и внебюджетного финансирования, например в рамках госпрограмм. Эти средства направляются как на подготовку участков, обеспеченных инфраструктурой, так и на стимулирование спроса.
Агломерация в ступоре
«Мы приняли решение: если к нам приходит инвестор, то помимо строительства жилья он должен развивать и инфраструктуру. Пусть строит дороги, инженерные коммуникации, очистные сооружения. Если инвестор не согласен на такие условия, мы не разрешим ему работать», – заявил на июньской встрече с жителями Всеволожского района губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. В качестве возможного механизма взаимодействия с застройщиками он предложил выдачу гарантий под создание коммуникационных мощностей в рамках государственно-частного партнерства при условии возврата этих денег в бюджет за счет платы за подключение и тарифной составляющей.
Происходит то, о чем «Эксперт С-З» предупреждал полтора года назад: Ленобласть захлебнулась в огромном количестве новых строек по периметру Санкт-Петербурга. На прилегающих к Северной столице землях Всеволожского, Ломоносовского, Гатчинского и Выборгского районов возводится почти половина жилья в регионе, в которое к 2020 году должны въехать более 1 млн человек. Муниципалитеты не справляются с обязательствами по строительству дорог, садиков, школ. Хорошим решением, полагают в правительстве Ленобласти, стало бы внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми налоги на доходы физических лиц взимаются не по месту работы, а по месту проживания. Соответствующий законопроект уже направлен в Госдуму.
Но пока региональная власть включает два более доступных рычага: осмотрительную выдачу разрешений на новое строительство и вовлечение инвесторов в финансирование создания инфраструктуры в рамках комплексного освоения территорий (КОТ). В областном Комитете по строительству подтверждают, что ключевым направлением при застройке жилых микрорайонов становятся проекты КОТ, «несмотря на большие финансовые затраты застройщиков на данные объекты». Тем не менее пока здесь намерены увеличить объемы сданного жилья с 1,07 млн кв. м в 2011 году до 1,13 млн в 2013-м.
Правительство Петербурга напрямую не говорит о желании разделить затраты на создание инфраструктуры с застройщиками. Пока его основной тезис – «бюджета города на обеспечение всех заявленных проектов социальной и транспортной инфраструктурой не хватит». В первом полугодии практически приостановлено утверждение проектов планировок. Девелоперы гадают, будут ли пересматриваться выданные ранее разрешения. Председатель городского Комитета по строительству Вячеслав Семененко выразил уверенность, что в 2012 году, несмотря на приостановку принятия решений, запланированные 2,7 млн кв. м жилья будут введены. Но в дальнейшем, отмечает он, не исключено снижение объемов строительства.
Если власти обоих регионов будут последовательны в решимости гармонизировать желания девелоперов и возможности бюджета, то агломерация, на территории которой строится почти две трети жилья в СЗФО, может потерять свою долю.
Из всех источников
Многие регионы в вопросах инфраструктурного обеспечения занимают противоположные позиции. «В своем докладе президенту я озвучил основную, на мой взгляд, задачу в области жилищного строительства – необходимость создания на будущих строительных площадках инженерной и коммунальной инфраструктуры за бюджетные деньги», – сообщил на пресс-конференции глава Новгородской области Сергей Митин.
Регионы не готовы полностью взять на себя бремя финансирования, но участвуют в софинансировании и привлекают внебюджетные средства. С использованием такого метода подготовки к реализации жилищных проектов в Новгороде построена первая станция подъема воды из Волхова, что решило проблему обеспечения водой двух новых микрорайонов. Стоимость объекта составила 1,5 млрд рублей, треть которых перечислил федеральный бюджет, треть – региональный и треть – внебюджетные источники, предоставившие займы под гарантии областного бюджета. По словам новгородского губернатора, подобная схема подготовки стройплощадок и возведения соцобъектов будет применяться далее при комплексной застройке территорий в рамках федеральной целевой программы «Жилище».
В Карелии власти также считают своим долгом участвовать в софинансировании проектов и помогать инвесторам в получении субсидий на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках программы «Жилище». Как результат, в 2011 году в республике зафиксирован максимальный ввод жилья за последние 16 лет – 178,8 тыс. кв. м. «Аналогичное количество „квадратов“ мы ежегодно сдавали только на излете советской системы массового жилищного строительства. Причем в прошедшем году жилье возводили не только в Петрозаводске – около 40% пришлось на районы республики. Для этого мы заключали отдельные соглашения со многими муниципалитетами», – рассказывают в Министерстве строительства Карелии.
Одним из механизмов привлечения дополнительного финансирования в инфраструктурное обеспечение площадок стало сотрудничество регионов с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Например, в Новгородской области Фонд РЖС обеспечивает оплату инженерных коммуникаций по водоснабжению, а область занимается сетями газо- и электроснабжения и дорогами. Подрядчику остается только строить жилые дома. На этих условиях будет создаваться малоэтажный комплекс эконом-класса в Борках на 150 тыс. кв. м. Фонд РЖС привлекли также Санкт-Петербург, Ленинградская и Псковская области, Республика Коми. Всего в СЗФО реализуются восемь проектов на земельных участках общей площадью 370 га под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Уздечки для цен
Многие регионы СЗФО ищут возможности инфраструктурного обеспечения проектов исключительно потому, что не могут себе позволить последовать примеру Ленобласти. По предварительным оценкам экспертов, в случае переноса инфраструктурных затрат на плечи инвестора их доля в себестоимости 1 кв. м жилья вырастет с 10-15 до 25-30%, а цена за «квадрат» поднимется на 8-12 тыс. рублей. Подсчеты были проведены в связи со строительством на прилегающих к Северной столице территориях Ленобласти жилых комплексов, предназначенных для петербуржцев. Притоку таких новых жителей Александр Дрозденко не рад, так что, вероятно, перспектива снижения спроса на квартиры в новостройках Ленобласть не пугает.
Остальные регионы отнюдь не заинтересованы в торможении строительства и продаж жилья. Стоимость квартир в них и так довольно высока по отношению к доходам населения: в июне этого года цена 1 кв. м в Вологодской области достигала 40,9 тыс., в Архангельской – 44 тыс., в Карелии – 46,9 тыс. рублей. Особая ситуация сложилась в Мурманской области. Частным застройщикам возводить жилье эконом-класса на Кольском полуострове сегодня экономически нецелесообразно. Государство продолжает стимулировать отток жителей из районов Крайнего Севера, население Заполярья сокращается. В итоге, по данным компании «АИЖКМО», предложение вторичного рынка в Мурманске составляет 157 тыс. кв. м (для сравнения: планируемый ввод по области на трехлетний период – 165 тыс. кв. м). При этом себестоимость строительства многоэтажных жилых домов – 45 тыс. рублей за «квадрат», а средняя рыночная цена на вторичном рынке области – 29,6 тыс. рублей за 1 кв. м.
Следует признать, что усилия, направленные на сокращение затрат инвесторов за счет передачи им инфраструктурно подготовленных участков, приносят результаты. Как пояснили в Минстрое Карелии, «снижения средней цены квадратного метра – а этот показатель в республике составляет чуть более 45 тыс. рублей – можно добиться только при развертывании массового строительства дешевого жилья. Это потребовало от министерства большой подготовительной работы, которая начнет давать результаты в 2012 году». Имеется в виду крупный инвестиционный проект по застройке жилого района «Древлянка-II» в Петрозаводске: уже в сентябре запланирован ввод первой очереди, в которой по соглашению с застройщиком будут сданы в эксплуатацию 6,4 тыс. кв. м жилья по цене, не превышающей стоимость, определенную Министерством регионального развития РФ, – 34 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Активно осваивается юго-восточный район Калининграда. Здесь ведутся работы по строительству семи домов на 612 квартир для уволенных военнослужащих. За счет комплексного подхода стоимость полностью готового к заселению комфортного жилья („белый ключ“) не превысит 30 тыс. рублей за 1 кв. м, что является примером разумной экономии средств бюджета без ущерба для качества строительства», – рассказывает министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Майоров.
Актуальным инструментом поддержки властями регионов строительного комплекса становятся также меры, направленные на стимулирование спроса. Помимо поддержки ипотечного кредитования бюджетников и молодежи, регионы нередко становятся заказчиками жилья. Доля строительства жилья за счет бюджета растет – в Калининграде она составляет 16%, в Карелии – 20, в Коми – 22%.
«В текущем году за счет средств областного бюджета начнется строительство социального дома, – говорит Майоров. – Часть квартир в нем будет определена под служебное жилье для медиков и ученых. Другая часть – и это первый опыт подобного рода в Калининградской области – будет предоставлена работникам областных бюджетных учреждений образования, культуры, здравоохранения, спорта и социального обеспечения в коммерческий наем с правом последующего выкупа. Причем вносимую арендную плату планируется зачислять в счет погашения стоимости жилья».
В 2012 году также началось возведение муниципальных доходных домов в Мурманской области. В июне в городе Заполярном введен в строй первый дом, в котором 40 квартир из 75 должны сдаваться по договорам социального найма. В Коми объемы жилищного строительства за счет республиканского и местных бюджетов увеличились более чем втрое по сравнению с прошлым годом.
В последние годы начало динамично развиваться коттеджное строительство. «Все больше людей понимают преимущества собственного дома, обеспеченного всей инфраструктурой и отвечающего индивидуальным запросам. Стоимость 1 кв. м в таких домах ниже, чем в многоквартирных. К тому же это совершенно иное качество жизни», – замечают представители администрации Псковской области, где реализуется сразу несколько проектов малоэтажной застройки.
Неудивительно, что в строительной отрасли Карелии, Коми и Новгородской области наметились позитивные сдвиги (правда, на фоне низкой базы прошлых лет). В Калининградской области, несмотря на кризис 2008 года, темпы жилищного строительства увеличиваются третий год подряд и, по прогнозам, продолжат расти, в Псковской области достигнут докризисный уровень. Тем не менее в случае стагнации или снижения объемов строительства в Петербурге и Ленобласти Северо-Запад еще долго не сможет вернуться к докризисным показателям.
Санкт-Петербург
Таблица Результаты СанктПетербурга стали основной причиной отрицательной динамики строительного комплекса СЗФО График 1 Более высокие темпы роста предложения нового жилья способны оказать влияние на его цену График 2 Санкт-Петербург с небольшим отрывом занимает первое место