Группа компаний «Пионер» отличается тем, что на протяжении 11 лет параллельно и примерно равномерно развивает свой бизнес в Москве и Санкт-Петербурге. При этом, несмотря на кризис, в последние три года объем инвестиций группы в обеих столицах резко вырос. О сравнительных особенностях работы на двух крупнейших рынках страны «Эксперту С-З» рассказал генеральный директор направления «Санкт-Петербург» ГК «Пионер» Юрий Грудин.
Готовность к паузе
– Где инвестор чувствует себя комфортнее – в Москве или в Петербурге?
– Есть проблемы общероссийского характера, связанные с федеральным законодательством, политическими процессами, и они одинаковы для обоих мегаполисов. Есть специфические региональные сложности. Если не говорить о градостроительной политике города, то в Москве и Петербурге совершенно разные рынки – как по размеру, так и по потребительским предпочтениям. Петербургский более конкурентен: в отличие от Москвы, здесь много сильных застройщиков, которые работают в черте города.
В Москве ситуация иная: статистика показывает, что столичный строительный комплекс просел, – в прошлом году введено жилья меньше, чем обычно. При этом платежеспособность населения выше, чем в Петербурге, мигрантский приток на порядок интенсивнее. Увеличение спроса на фоне сужения предложения ведет к предсказуемым результатам – повышению цен. С начала 2012 года цены выросли в среднем на 15-20% по сравнению с концом 2011-го. Есть объект, который мы возводим вместе с Фондом РЖС. Его строительство с нулевого уровня до завершающей стадии велось стремительно – заняло всего восемь месяцев. За этот период цены на объекте поднялись на 30-35%.
В результате в Москве сейчас сложился рынок застройщика, и работать на нем намного легче: решение о покупке квартиры москвичи принимают гораздо быстрее, чем петербуржцы, там не нужно вкладывать очень большие средства в продвижение своего продукта, чтобы выделиться на фоне конкурентов.
– Почему же не сосредоточитесь на столице?
– Работа в крупнейших городах страны дает возможность улавливать тенденции, что позволяет своевременно принимать правильные стратегические решения. Прослеживается некоторая повторяемость в градостроительной политике двух мегаполисов. В чем-то Петербург впереди. Например, в законотворческой деятельности, регулирующей градостроительную сферу: и Генплан, и Правила землепользования и застройки здесь приняты раньше. В чем-то обгоняет Москва. Скажем, там раньше сменилась власть, и новая команда взяла паузу для определения градостроительной политики. Теперь то же происходит в Петербурге, к чему мы были готовы.
– Каким образом?
– Исходя из московского опыта, мы понимали, какова будет последовательность действий новой власти при принятии градостроительных решений. Поэтому, выбирая площадки, мы отказывались от «сырых», с непроработанной документацией. Брали те, по которым могли сразу нарисовать проект и сдать его на экспертизу. Но таких площадок в Петербурге крайне мало, 95% предложения – пятна с неразрешенной градостроительной ситуацией.
– Можете спрогнозировать, каковы будут последствия паузы для петербургского рынка недвижимости?
– Пауза вполне понятна: новой власти необходимо время для осмысления глубины и широты проблем, связанных с градостроительством. Хотелось бы только, чтобы она не затянулась и все предыдущие решения не были кардинально изменены. От этого зависит масштаб последствий для строительного комплекса и рынка недвижимости. Но уже очевидно, что в ближайший год сократится предложение по точечной застройке в освоенных районах. Строительство жилых комплексов по периметру города может остаться на прежнем уровне.
Скажется ли политика заморозки на ценовой конъюнктуре, пока предсказать сложно. Если вследствие изменения экономической обстановки спрос сократится, то он сбалансируется с предложением и рынок особых ценовых скачков не почувствует. Если, как в Москве, в связи с притоком инвестиций из регионов спрос продолжит нарастать, резкое подорожание недвижимости неизбежно.
Непрозрачный процесс
– В конце прошлого года девелоперы получили от нового петербургского правительства неприятный сигнал о том, что город не сможет выполнить все обязательства по развитию социальной инфраструктуры. В Москве те же проблемы?
– В Москве с социальной инфраструктурой ситуация гораздо лучше. Договоренности понятнее: что вкладывает инвестор, что – город, что – федеральная структура, если принимает участие в осуществлении проекта. Например, по нашему проекту, реализуемому совместно с Фондом РЖС, подписано трехстороннее соглашение, в котором все четко зафиксировано, включая сроки исполнения. Будущие социальные объекты внесены в городскую инвестиционную программу с определенным финансированием из бюджета. В Петербурге понятно только одно: инфраструктура должна быть. Но кто ее должен создавать – неясно, за чей счет – неясно, будут ли садики и школы передаваться городу или выкупаться – тоже. Эта неопределенность пугает.
В Москве тоже случаются сбои. Например, раньше была более распространена схема выкупа возведенных объектов у инвестора. Но в какой-то момент городские власти решили для экономии бюджетных средств строить садики самостоятельно. Провели конкурсы, в которых, в соответствии с ФЗ №94 о госзаказе, победили компании, предложившие минимальные цены. А потом в массовом порядке не справились со взятыми на себя обязательствами. И город провалился по динамике ввода социальных объектов.
Власти сделали выводы и пересмотрели свою позицию – теперь опять делают ставку не на дешевых, а на надежных застройщиков. Предлагается, чтобы они строили объекты и частично рассчитывались ими с городом за полученные участки. Но поиски лучшего алгоритма и сопутствующие ошибки нормальны. Главное, что в правительстве Москвы есть определенные структуры и конкретные люди, занимающиеся этими вопросами, с которыми можно вести диалог.
В Петербурге пока нет такой структуры, нет ответственных, нет определенности в решениях. В городе апробированы три схемы решения вопроса обеспечения новых объектов социальной инфраструктурой: строительство за счет города, последующий выкуп объекта у застройщика и принятие на баланс, а также государственно-частное партнерство. Механизмов достаточно. Просто властям надо определиться, кто, где и за чей счет строит, и начать действовать.
– У вас возникали в Петербурге проблемы в связи с обеспечением объектов инфраструктурой?
– Например, по кварталу «Шуваловские высоты» мы выиграли землю на торгах, выплатили крупные инвестиционные средства, чтобы город возвел садик и школу. Детский сад построили, школы до сих пор нет. Еще острее сложилась ситуация с инженерными сетями. Несмотря на постановление городского правительства об инфраструктурном обеспечении проекта, канализацию вовремя не подвели. Возникли большие проблемы с вводом объекта и с дольщиками, которых (вполне обоснованно) не волнуют тонкости отношений застройщика с городом. Альянсу строительных компаний, работающих на этом участке, пришлось взять инфраструктурное обеспечение на себя, чтобы заселить людей в срок. Механизма возмещения затрат из городского бюджета нет. Разве что через суд. Готовим документы.
В режиме эксперимента
– Стратегия ГК «Пионер» на петербургском рынке производит впечатление поиска...
– Мы действительно экспериментаторы: любим заходить в новые сегменты, искать форматы. Самое инновационное решение – многофункциональный комплекс YE’S, который строится в Выборгском районе. Это первый в нашей практике опыт включения в жилой комплекс апарт-отеля – нового для рынка формата недвижимости, который специально создан для извлечения инвестиционного дохода.
В двух словах концепция такова. Арендатору предлагается жилье высокого класса с уровнем комфорта и сервиса, соответствующим проживанию в отеле, но по значительно более низкой цене. Инвестор, выкупивший апартаменты в апарт-отеле, получает доход на уровне 10% годовых без личного участия в процессе управления: поиск арендаторов и эксплуатацию берет на себя управляющая компания. Суть идеи в том, что мы, построив объект, не уходим с него, а продолжаем эксплуатацию, делая его инструментом доходности для всех участников процесса. Совместно с компанией «Бекар» создаем управляющую компанию, которая будет заниматься эксплуатацией, арендными отношениями, сервисом.
– Как рынок принял новый формат?
– Пока о результатах говорить рано, но все идет согласно плану. Готовимся транслировать новый опыт в Москву – проектируем строительство апарт-отеля на одной из площадок.
– Есть примеры трансляции нового опыта в обратном направлении – из Москвы в Петербург?
– В Москве мы разработали и продвигаем концепцию LIFE, в рамках которой возводим три жилых квартала. LIFE – это аббревиатура от life – комфорт жизни, investment – перспективные инвестиции, family – семейная инфраструктура и ecology – благополучная экологическая ситуация. Это зонтичный бренд, который выявляет общие черты наших комплексов. Прежде всего это хорошее местоположение – недалеко от станций метро, в местах со сложившейся застройкой. Комплексное освоение территории greenfield никогда не сможет обеспечить такой уровень комфорта, как уже обжитой район. Другая составляющая – планировка комплексов, в которые мы стараемся включить все необходимое для жизни. Это применение экологичных материалов, озеленение территории. Главная задача – обеспечить комфортную среду не в элитном, а в более демократичном сегменте.
В Петербурге продвижение этого опыта только начинается: новый жилой комплекс комфорт-класса на Приморском проспекте будет построен в соответствии с концепцией LIFE. Он расположится в пешеходной доступности от станции метро «Старая деревня» напротив Елагина острова.
– Ваш очередной эксперимент – выход в сегмент загородной недвижимости – может оказаться достаточно рискованным. Как говорят аналитики рынка, после кризиса вся «загородка» остановилась.
– Если копнуть глубже, то вся «загородка» очень неоднородна: разные направления, форматы, стоимость объектов. Но качественных коттеджных поселков и комплексов малоэтажного жилья у нас пока меньше, чем в Москве. Половина успеха загородного домостроения – локация. Она в нашем комплексе идеальная – между Зеленогорском и Комарово практически на берегу залива. По качеству это место сравнимо с московской Рублевкой. Строительство дороги через Каменку и расширение Приморского проспекта снимут транспортную проблему – до города можно будет доехать за полчаса. С точки зрения развития социальной инфраструктуры Курортный район – лучший из пригородов Петербурга. К тому же в самом комплексе предполагается создать все необходимое для комфортной жизни: магазин, ресторан, детские и спортивные площадки. Плюс wellness-центр с тренажерным залом и SPA-зонами.
Маркетинговый расчет строится на том, что сейчас стоимость коттеджей на Курортном направлении начинается от 25-30 млн рублей. Мы решили строить не коттеджи, а малоэтажные дома на шесть-восемь квартир. Это дает возможность выставлять ценник от 6 млн рублей. Соотношение локации, уровня комфорта и цены вселяет уверенность, что наш эксперимент на загородном рынке окажется удачным.
– Примерно год назад вы говорили, что к 2015-му совокупные инвестиции компании вырастут с 8,5 до 28 млрд рублей. Это соответствует действительности?
– Это не сказочные цифры. Мы вышли на другой уровень: если посчитать все реализуемые и заявленные проекты в Москве и Санкт-Петербурге, то к 2015 году совокупный объем инвестиций приблизится к 30 млрд рублей. Примерно треть этих средств – собственные, остальное привлекаем у банков. Единственная область, которая еще не затронута, – это внешние заимствования. Мы готовим компанию к IPO, подводя отчетность под международные стандарты. Но тут важно точно рассчитать момент выхода, поэтому мы не форсируем события.
Санкт-Петербург