«Олимпиада — виагра, которая подхлестывает экономическое развитие города и страны». «Игры — просто бестолковая и тщеславная трата денег, приводящая к банкротству». В промежутке между этими позициями целый спектр представлений экономистов об олимпийском эффекте — влиянии, которое оказывают Игры на города и рынки недвижимости.
Олимпиада бывает прибыльна как мероприятие в исключительных случаях. Расходы на строительство объектов и безопасность обычно намного выше доходов от рекламы, спонсоров, продажи билетов и т.д. Однако обычно экономисты пытаются считать более долгосрочные эффекты, допустим, дополнительные доходы от туризма, приток инвестиций, прирост ВВП. В таких расчетах много нестыковок: однозначно связать результаты именно с Играми редко удается. Несколько проще отследить влияние олимпийского эффекта на рынок недвижимости.
Эффект Олимпиады
Самый неоспоримый и долгоиграющий — развитие городской инфраструктуры. Яркий пример — Барселона. Под Олимпиаду 1992 года в город пришли деньги на инфраструктурные программы. Были реконструированы системы водоснабжения и канализации, отремонтированы старые дороги, построены новые автобаны, направлены большие инвестиции в общественный транспорт и телекоммуникации. В городе появились отели и многочисленные спортивные объекты мирового уровня, расширен аэропорт. Олимпиада не только преобразила Барселону, но и обеспечила город рекламой по всей планете. После Олимпиады туристический сектор стал градообразующей отраслью экономики, заменив промышленность: ежегодно в Барселону приезжает более 20 млн человек.
Другой пример — Токио-64: к Олимпиаде японцы практически перестроили город, сделав его одним из главных мегаполисов на планете.
Важным олимпийским эффектом считается регенерация города. Для Игр приводят в порядок ранее депрессивные районы. В Барселоне ключевым проектом стало преображение прибрежной полосы. Причалы, склады и деревушки снесли, сама территория превратилась в огромную зону отдыха. Пляжи расчистили, а идущую вдоль берега дорогу убрали под крышу, на которой сформировали променад. В Лондоне новый импульс для развития получила ранее депрессивная восточная часть города, где сделали олимпийский парк.
Всегда ли массированные вложения в инфраструктуру дают хорошую отдачу? Нет. На подготовку к Олимпиаде в Афинах потратили более 12 млрд долларов и получили новое метро, аэропорт и скоростной трамвай. Текущий доход составил сумму в шесть раз меньше, чем расходы. Многие греки полагают, что именно огромные траты на Олимпиаду стали причиной нынешних долгов страны и текущего кризиса. Одним из символов бессмысленно потраченных денег греки считают полукилометровую аркаду из ажурных решеток, которую построил архитектор Сантьяго Калатрава просто для променада спортсменов. Другой символ — 16-тонный купол олимпийского стадиона, он обошелся стране в 177 млн евро.
Из отрицательных примеров и Монреаль-76. Город влез в большие долги, получив убыток от Олимпиады в миллиард долларов. Окончательно рассчитаться с долгами он смог через 30 лет.
Если брать прямую выгоду, то только две Олимпиады, Лос-Анджелес-84 и Атланта-96, оказались прибыльными. Интересно, что эти Игры вошли в историю как одни из самых малобюджетных. Американцы размещали спортсменов в общежитиях, не старались поразить мир шедеврами архитектуры. Лос-Анджелес вообще смог провести Игры на частные деньги и с прибылью, не привлекая бюджетные средства. В столь же скупом американском Лейк-Плэсиде спортсменов селили даже в корпусах будущей тюрьмы для малолетних.
Развитие инфраструктуры и реклама города обычно приводят к росту туристических потоков. Однако и тут не все очевидно. Например, в Лондоне в этом году ожидали полмиллиона туристов и спортсменов и увеличения ВВП во время Игр на 1,7 млрд долларов. А оказалось, что напуганные высокими ценами туристы не приехали. Магазины, театры, бары зафиксировали снижение оборота на 5-10%, а таксисты на все 20%.
Столь же неоднозначно, по данным агентства Gordon Rock, воздействие олимпийского эффекта на цены жилья. В некоторых городах за пятилетку до Олимпиады цены значительно поднялись. В Сиднее, Пекине, Турине и Ванкувере рост составил 40-55%. Рекордсменом выглядит Барселона, где за пять лет цены выросли на 130%. Вместе с тем в Афинах, Атланте, Лиллехаммере и Лондоне рост был незначителен — до 10%. А в Солт-Лейк-Сити перед Олимпиадой жилье и вовсе подешевело на 5%.
По окончании Игр цены на жилье в большинстве городов либо остались на том же уровне, либо несколько повысились. Исключение — Барселона, где недвижимость за 18 месяцев подешевела на 50%.
Одноразовые стадионы
Есть и однозначная проблема, которую приносят олимпиады городам, — «белые слоны». Так называют объекты, ценность и полезность которых непропорционально ниже расходов на их содержание. Идиому «белый слон» связывают с королем Сиама, который имел привычку дарить этих животных тем придворным, которых хотел разорить. Сейчас это олимпийские объекты, которые после завершения Игр оказываются ненужными — слишком большими, неудобными и неприспособленными к «мирной» жизни. Это, пусть и в разной степени, головная боль всех олимпийских столиц.
В Афинах через пять лет после Олимпиады-2004 из 26 объектов использовались только четыре. При этом они требуют в год десятки миллионов евро на отопление, охрану, уборку, освещение и так далее. Не лучше ситуация в Турине. «Большинство сооружений, в том числе знаменитый “Паласпорт Олимпико”, представляют собой пустые ящики, запертые на замки и обнесенные железными заборами. Часть олимпийских объектов 2006 года вообще демонтирована. Городской бюджет Турина оказался неспособен обеспечить уникальным архитектурным сооружениям достойное послеолимпийское существование», – говорит директор программы «Спорт и досуг» Международного союза архитекторов Ян Маккензи (Шотландия).
Оригинальный способ дать новую жизнь олимпийским объектам придумали китайцы. Они превратили спортивные стадионы, построенные мировыми звездами архитектуры, в предмет масштабного внутреннего туризма. В первый год стадион «Птичье гнездо» Херцога и де Мерона, «Водный куб» и другие достопримечательности посещало 5-10 тыс. человек в день. Как и павильоны шанхайской «Экспо», правительство использовало арены Пекина в качестве социального трансформатора, переводящего население из XIX века в XXI — туда автобусами возят крестьян из китайской глубинки.
Впрочем, и в Китае возможности для такого туризма не безграничны. Через четыре года после Пекинской олимпиады агентство «Рейтер» опубликовало цикл фотографий, где видно запустение на бывших олимпийских объектах. Лишь часть из построенных к Играм 30 сооружений используется по назначению. На стадионе «Птичье гнездо» проводятся футбольные матчи и соревнования по легкой атлетике, концерты и культурные мероприятия. Стадион с бюджетом 475 млн долларов китайцы надеются окупить за 30 лет. В уникальном «Водном кубе» разместились, кроме бассейна, развлекательный комплекс, магазины и даже ночной клуб. В целом же многие сооружения не используются в спортивных целях, являясь источником расходов городского бюджета.
«Не допустить появления “белых слонов”» — один из главных лозунгов Лондонской олимпиады 2012 года. Для продажи и сдачи в аренду олимпийских площадей была создана специальная государственная комиссия. Часть объектов англичане сразу спроектировали как временные: после Игр разберут баскетбольную арену, хоккейный стадион, комплекс для водного поло и крупнейший в мире ресторан McDonalds на территории олимпийского парка. Часть арен сменит назначение. В здании гандбольного стадиона разместится городской спортивный центр, аквацентр превратится в главный национальный центр водных видов спорта, медиацентр будет продан и станет высокотехнологичным офисным центром. Дивиденды получат и местные жители. Столовую для спортсменов переоборудуют в районную школу, а в здании олимпийского медицинского центра откроется поликлиника. Известно и будущее жилого фонда. Апартаменты, где во время Олимпиады жили спортсмены, трансформируются из жилья гостиничного типа в нормальные квартиры. После Игр в домах произведут перепланировку, встроят кухни, и в 2013 году это жилье появится на рынке. Некоторые дома будут класса «люкс», а некоторые — экономкласса. Элитную часть выкупил катарский девелопер Qatari Diar в консорциуме с английской компанией Delancey, сумма сделки 557 млн фунтов.
А вот что делать с потенциально самым большим «белым слоном» — олимпийским стадионом, — англичане так и не решили. Арена обошлась налогоплательщикам Британии в 500 млн фунтов. На ней прошли церемонии открытия и закрытия, а также соревнования по легкой атлетике. У этого легкоатлетического стадиона есть особенность — на нем неудобно смотреть футбол. На чисто футбольном стадионе трибуны подходят прямо к полю, что создает особую атмосферу. На олимпийском же стадионе Лондона (как и на московских Лужниках) между полем и трибунами располагаются беговые дорожки.
Англичане объявили конкурс на будущее использование стадиона и получили заявки от двух футбольных клубов. «Тоттенхэм Хотспур» предложил снести арену и построить на этом месте чисто футбольный стадион на 80 тыс. зрителей. «Совмещение футбола и легкой атлетики не работает. Нашим болельщикам не понравится сидеть в 45 метрах от поля. Если наше предложение не будет принято, то стадион превратится в классического “белого слона”», — заявил представитель клуба. «Вест Хэм» предложил провести частичную перепланировку стадиона, сохранив беговые дорожки, но уменьшив количество мест на трибунах до 60 тыс. Стоимость доработки в клубе оценили в 95 млн фунтов. Естественно, победила заявка «Вест Хэма»: англичане не могли признать, что полмиллиарда фунтов вылетели в трубу. Однако из-за возникшего скандала и начавшихся судебных дел кабинет министров Великобритании итоги конкурса не утвердил. По первоначальному плану проект реконструкции стадиона должны были подготовить к августу 2012 года, чтобы сразу после Олимпиады приступить к стройке. Но окончательное решение о судьбе стадиона пока не принято. Скорее всего, его за небольшую плату, около 3,5 млн фунтов в год, будут сдавать в аренду «Вест Хэму».
Олимпийский нацпроект
Сочинская Олимпиада обещает быть одной из самых необычных. Еще никогда зимние Игры не проводились в субтропиках. И вряд ли когда-либо в истории побеждала заявка города, где ничего не было готово к Играм. В 2007 году в Сочи не было ни современного аэропорта, ни стадионов, ни нормальных дорог. Было лишь несколько приличных гостиниц. Инженерная инфраструктура давно требовала модернизации. В это трудно поверить, но еще десять лет назад в городе регулярно отключалось зимой электричество, и в считанные часы на рынках появлялись «блокадные» вещи: свечи, «буржуйки», газовые горелки. Другой вопиющий факт — отсутствие очистных сооружений: продукты жизнедеятельности по трубам сбрасывались в море.
Российское правительство справедливо решило использовать Олимпийские игры как нацпроект по приведению в порядок лучшего отечественного курорта. Объем работ в Сочи колоссален, и это не только стадионы. В Красную Поляну из города прокладывают линию легкого метро длиной 50 км, дорога от берега моря в горы будет занимать всего 35 минут. Кардинально изменится и автодорога из Москвы: модернизация трассы «Дон» (М4) стала самым масштабным дорожным проектом в России за последние годы. Практически по всей протяженности трассы сейчас по две полосы движения в каждую сторону. Более 10 млрд рублей потрачены на объекты электроэнергетики (новые ГЭС, сети), на очистные сооружения и т.д.
Стоимость подготовки к соревнованиям в Сочи беспрецедентна для зимних Игр. В 2007 году ее оценивали в 12 млрд долларов, в 2012-м эта цифра возросла до 30 млрд (в Лондоне, кстати, цена тоже выросла в несколько раз). При этом государственные и частные деньги должны были тратиться в пропорции один к одному. Есть, правда, ощущение, что цифра государственных затрат занижена. Стоимость объектов увеличивается, и хотя некоторые из них возводятся частными инвесторами, но финансируются частично госбанками. Некоторые объекты переходят в процессе стройки под полный контроль банков. Так, недавно единственным акционером проекта «Горки Город», где во время Игр разместятся медиацентр и апартаменты, стал Сбербанк. Бизнес-плана Олимпиады, как и прозрачной структуры затрат, не увидели даже эксперты. Итоговую стоимость объектов Олимпиады сегодня не назовет никто.
Несмотря на огромные инвестиции, жизнь самого города Сочи не сильно изменится. Основные деньги вкладываются именно «под Олимпиаду». И в этом кардинальное отличие сочинского проекта от Барселоны или Ванкувера. Там олимпийские проекты вписывались в общую стратегию городов. В Сочи же сегодня нет даже генплана. Задача властей — хорошо провести Олимпиаду, а не сделать жизнь в городе лучше.
«Белые слоны» — одна из главных проблем сочинской Олимпиады. С горнолыжным кластером особых проблем нет. Если там частные владельцы не задерут цены на жилье и подъемники, то курорты будут пользоваться спросом. А вот судьба приморского кластера, где построят стадионы, неясна. В Сочи хоккеем, коньками и другими зимними видами спорта не занимаются. Да и расположен этот кластер далеко от центра города и потенциальных потребителей — рядом с российско-абхазской границей. Принято решение, что часть арен будет разборной, однако есть ощущение, что столь сложную операцию, как «построили — разобрали — собрали на новом месте», в наших условиях вряд ли можно реализовать.
В 2006 году цены на недвижимость в Сочи скакнули на факторе возможной Олимпиады на 60-100%. Но уже в начале 2007 года рынок встал. После того как российская заявка победила, эйфория охватила продавцов, которые могли и вдвое накрутить ценники, — покупатели же не отреагировали на это повышение, явного спроса на недвижимость по «олимпийским» ценам не было. Более того, в следующие пару лет стоимость земли на Красной Поляне снизилась на 20-30%, и никакого ажиотажа по ее покупке не наблюдается.
Олимпийские игры в Сочи пройдут через полтора года, но уже понятно, что на ряд вызовов ответить не удастся. Вызов первый — появление современной архитектуры. Китай привлек мировых звезд и создал запоминающиеся объекты. К каждому западному архитектору были приставлены китайские проектировщики, которые учились и перенимали знания. В Сочи мировые звезды не работают, этот шанс упущен.
Вызов второй — современные зеленые технологии. Показателен Ванкувер, там возникли уникальные объекты, а после Игр эти технологии широко вошли в строительную практику. В России, по настоянию Международного олимпийского комитета, тоже применяются зеленые технологии, но делается это для галочки.
Вызов третий — внутренний пиар. Игры всегда используются для пропаганды внутри страны, и это шанс в России тоже упущен. Сочинская Олимпиада в новостях мелькает только в связи с приездом президента, экоскандалами или воровством строителей. Идею модернизации на благодатной олимпийской теме раскрутить не удалось. Например, российские архитекторы и урбанисты все как один отказываются говорить об Олимпиаде, считая ее сплошной зоной сумрака.