Уже несколько месяцев в Интернете и СМИ активно муссируются слухи о скором обвале цен на недвижимость в Алматы. Со ссылкой на неких экспертов утверждается, что уже осенью стоимость квадратного метра снизится в два-три раза — до 500–800 долларов. Но осень уже наступила, а падения все еще не наблюдается (а ведь если 2007 год — начало кризиса, то уже летом стоимость квадратного метра стремительно начала снижаться и к концу осени — зиме снизилась в среднем на 50%). Более того: нынче не было даже сезонного спада в период летних отпусков. По данным Агентства РК по статистике, за август цены на вторичном рынке выросли на 1,1%, на первичном — на 1,3%. Надеяться на то, что в ближайшее время стоимость недвижимости вновь рухнет, нет смысла. Пока нет никаких предпосылок для этого. Банки не намерены выбрасывать на рынок сотни тысяч изъятых квартир. Кстати, их не так много — в этом можно убедиться, зайдя на сайт любого из банков в раздел «Залоговое имущество».
По мнению управляющего директора Казкоммерцбанка Магжана Ауэзова, каких-либо значительных колебаний цен на недвижимость до конца нынешнего года не предвидится. Он прогнозирует, что рост стоимости квадратного метра будет умеренным — в пределах 5–10% в год. «Мне кажется, вот что произошло после кризиса: клиенты начали дифференцировать хороший товар от плохого товара. А хороший товар — это хорошее качество стройки, это хорошее место расположения, это быстрая заполняемость квартир — потому что жить одному в большом доме тоже не есть хорошо. И на такие объекты цена будет расти», — считает г-н Ауэзов.
Новый механизм
Сейчас на рынке происходят качественные изменения, которые способны помочь вернуть инвесторов, причем именно в сегмент жилой недвижимости. Начинает работать механизм, который был прописан в новой редакции закона «О долевом участии в жилищном строительстве», принятой в 2009 году сразу после коллапса, случившегося на рынке недвижимости. Напомним, что согласно поправкам в этот закон помимо ужесточения квалификационных требований к застройщику изменилось и количество участников долевого строительства: с двух — застройщика и дольщика — доросло до четырех: застройщика, дольщика, банка-агента и инвестора. В роли последнего может выступать и сам банк-агент.
Эти поправки были очень жесткими, и эксперты утверждали, что лишь незначительная часть строительных компаний сможет подойти по квалификационным требованиям. Так и произошло. Кроме того, закон был ужесточен практически в самый разгар кризиса, когда основной упор делался на достройку прежних долевых объектов, а о новых никто и не задумывался.
Но, похоже, теперь пришло время, когда механизм, прописанный в законе, начинает работать. Еще в прошлом году Казкоммерцбанк объявлял о начале строительства нового многофункционального жилого комплекса AFD Plaza, общий объем инвестиций в который составит 180 млн долларов. Финансирует проект сам банк, а магистральные коммуникации подводит акимат.
Именно в рамках этого проекта и начнет работать новый механизм: клиент выбирает недвижимость и подписывает предварительный договор купли-продажи, после чего клиент, компания и банк подписывают трехсторонний договор на открытие и ведение эскроу-счета, на который клиент депонирует сумму, прописанную в договоре; банк на эту сумму начисляет проценты как по депозитному вкладу. Эти средства находятся на эскроу-счете до ввода объекта в эксплуатацию и перечисляются только по письменному требованию компании с приложением копии акта ввода в эксплуатацию строительного объекта и договора купли-продажи. Сумма накопленного вознаграждения при этом перечисляется на текущий счет клиента.
Использование эскроу-счета — обычная практика в развитых странах, является одним из механизмов вложений частных покупателей, так как деньги не переводят застройщику напрямую и у него нет возможности использовать средства, привлеченные на новые проекты, для завершения старых (как это было в период строительного бума). Благодаря использованию подобного механизма застройщик имеет гарантию оплаты, а покупатель застрахован от намеренных задержек строительства.
Поскольку и у застройщика, и у покупателя при использовании такого механизма есть гарантии, это помогает вернуть и тех, и других на рынок. Ведь понятно, что после кризиса доверие к долевому строительству у людей утрачено. Да и девелоперы не стремятся возвращаться на рынок жилой недвижимости, поэтому основным игроком на рынке жилой недвижимости в последние несколько лет было государство. Скорее всего, государство и в дальнейшем будет играть значительную роль на этом рынке, особенно в сегменте социального жилья. Что же касается жилья бизнес-класса, то спрос на него может быть как раз удовлетворен за счет использования вышеописанного механизма.
Ретейл-нашествие
Пока же девелоперы предпочитают работать в другом сегменте — торговой недвижимости. На сегодняшний день это наиболее интересный и быстрорастущий сегмент рынка. По мнению г-на Ауэзова, буквально через два-три года на рынке торговой недвижимости произойдут значительные изменения. Будут введены новые современные торговые центры, а центрам старого формата придется закрыться. Но коммерческий директор ГК «ARCADA» Михаил Зверев не разделяет этого мнения. По его словам, алматинский рынок торговой недвижимости еще недостаточно насыщен, поэтому дополнительные площади вновь открывающихся центров могут лишь в незначительной мере отразиться на состоянии рынка в целом.
«Учитывая текущую ситуацию на рынке торговой недвижимости, которую можно охарактеризовать как достаточно устойчивую с тенденцией роста, следует отметить, что сейчас востребованы качественные торговые площади.
Качественными торговыми площадями можно назвать концептуальные торговые центры, пул арендаторов которых представлен профессиональными игроками рынка ретейла с хорошей посещаемостью и коэффициентом конверсии. Традиционно в концептуальном торговом центре среди якорей присутствует продуктовый супермаркет или гипермаркет, дающий высокую проходимость (есть, конечно, примеры специализированных ТЦ, в которых нет продуктового оператора). Все зависит от формата и концепции ТЦ. Если концепция ТЦ — семейный торгово-развлекательный, то среди якорей могут присутствовать детский развлекательный центр, кинотеатр, магазин БТ и крупные магазины одежды и обуви, супермаркеты спортивных товаров, супермаркеты товаров для детей», — отмечает он.
Что касается торговых площадей формата street retail, то их ретейлеры, как правило, выбирают для поддержания имиджа или увеличения узнаваемости бренда, в то время как основной оборот приходится именно на магазины, находящиеся в ТРЦ.
По данным КазРиэлтНедвижимость, арендные ставки на торговые площади за август выросли на 24,39%, при этом с начала года снизились на 60,35%. Но, учитывая высокий спрос на торговые площади, арендные ставки значительно снижаться не будут. «Темпы роста арендных ставок обусловлены активной заинтересованностью со стороны ретейлеров в связи с оживлением потребительского спроса. Активно рассматривают казахстанский рынок российские компании, а также международные бренды, — говорит г-н Зверев. — Также стоит заметить, что пополнился портфель представляемых брендов у крупных казахстанских ретейлеров. В большинстве случаев ретейлеры, ориентируясь на покупательский спрос, планируют развитие брендов среднего и нижесреднего ценового сегмента».
Кроме того, на рынок выходят и сети, работающие в премиум-сегменте. Буквально через месяц в Алматы откроются бутики Louis Vuitton и Saks Fifth Avenue. Напомним, что ранее одной из причин невыхода на наш рынок крупные международные сети называли отсутствие качественных торговых площадей. Теперь же, с вводом новых ТРЦ, можно ожидать, что вслед за этими двумя брендами придут и другие не менее известные марки.