В СФО подвели итоги строительства за первое полугодие 2012 года. Выраженный спрос и сдержанное предложение — так можно охарактеризовать актуальную ситуацию на строительном рынке. Практически во всех регионах наблюдается активный спрос на жилье, который не особо сдерживает даже изначально выставленная застройщиками высокая цена на недвижимость.
В Новосибирске же, самом платежеспособном регионе Сибири, наблюдается тренд, прямо противоположный общему контексту. Спрос со стороны людей, способных купить квартиру, практически исчерпал себя, но предложение продолжает расти. В большей степени это касается жилой недвижимости — в этом секторе сегодня посткризисный рост спроса испытывает техническую коррекцию. «В 2010 году нам объявили, что кризис кончился, народ в это поверил и стал опустошать кубышки. Тогда была практически идеальная ситуация — цены росли слабо, выбор на рынке был большой, ипотека снова стала возвращаться в нашу жизнь. Но кубышки оказались не бесконечны, и тут появилась губернаторская субсидия. На фоне рекордно низких ипотечных ставок и большого количества молодых семей, готовых родить второго ребенка (650 тысяч в подарок от государства), огромным спросом стали пользоваться квартиры небольшого размера. Строители не преминули этим воспользоваться, подняли цены, и на фоне всеобщего оптимизма стали больше строить. Спекулятивные покупки снова вернулись на этот рынок, даже не столько в расчете на рост цен, сколько ради возможности «обналичить» 300 тысяч рублей. Это привело к высоким темпам продаж квартир в новостройках, а низкие ипотечные проценты способствовали высокой активности на вторичном рынке. Но все хорошее когда-нибудь заканчивается. Физически стали заканчиваться квартиры со сроком сдачи в 2012 году. Поэтому уже с начала этого года число сделок стало снижаться. Единственной надеждой на продолжение роста спроса было продление возможного срока ввода в эксплуатацию жилья хотя бы на 2013 год. Но этого не случилось», — комментирует аналитик «Сибакадемнедвижимость» Татьяна Казакова. На первый взгляд актуальная ситуация говорит о том, что сегодня на строительном рынке наблюдается дефицит предложения, что стимулирует дальнейший рост цен на квартиры: стоимость первичного жилья выросла на 8% с начала года, вторичного — на 4,8%. Однако это не совсем так. «Это не значит, что строить стали меньше. Количество строящихся домов велико, просто все квартиры раскупили еще на начальных этапах. Кроме того, дефицита предложения уже нет. Он в каком-то смысле был, пока действовала губернаторская субсидия, и только в сегменте малогабаритных квартир экономкласса», — отмечает Татьяна Казакова.
В целом в Новосибирской области динамика 2011 года продолжилась, только в несколько ослабленном виде. По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за первые шесть месяцев было сдано в эксплуатацию 271,177 тыс. кв. м жилых площадей. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года прирост составил только 11%. Кроме того, за шесть месяцев этого года в Новосибирске было сдано 217 объектов общественного и производственного назначения общей площадью 304,525 тыс. кв. м. Казалось бы, цифры говорят сами за себя, но если разобраться детально, то станет видно, что сектор коммерческой недвижимости не растет. Во-первых, по сравнению с первым полугодием 2011 года производственных объектов построено даже на 5% меньше, а во-вторых, из них 62 объекта (106,737 тыс. кв. м — фактически треть) составляют автостоянки и гаражи. Кроме того, существенный объем обеспечил введенный в эксплуатацию в начале 2012 года «Новосибирск Экспоцентр» (40 тыс. кв. м). Таким образом, на рынке все-таки доминирует строительство жилья.
В других регионах СФО рост цен на жилье случился в коридоре от 7 до 15%. Стоит отметить, что цены на городскую недвижимость после кризиса хоть и росли, но пока так и не вернулись на топовый уровень 2008 года. Тогда средняя стоимость квадратного метра в Новосибирске составляла 46 216,8 рубля (в среднем за все квартиры первичного и вторичного рынка). Это своеобразный исторический максимум за последние 10 лет. Сегодня в городе «квадрат» жилья оценивается в 38 415,6 рубля. Примерно на таком же уровне находится цена квадрата в Кемерово — 38 378 рублей. При этом в Кемеровской области, самом урбанизированном и густо населенном регионе Сибири, наблюдается очевидный спад строительства. По данным областных властей, замедление оценивается в 4,25%, или 17,2 тыс. кв м. Ценовой бум наблюдается в Красноярске: 46 116 рублей за «квадрат». Такой огромный разрыв в цене с другими сибирскими городами говорит о том, что в Красноярске усиливается дефицит предложения на рынке жилья. Действительно, сектор упал на 24% (см. таблицу). Проблема в том, что большинство строек, закончилившихся в 2011 году, были начаты еще до кризиса 2008-го, а новых, способных удовлетворить нарастающий спрос, не так много. Ограниченный выбор на рынке жилья и вместе с тем выросший спрос на недвижимость стимулируют рост цен: с начала года цены за единицу первичной жилой недвижимости, по оценкам разных экспертов, выросли на 10–18%. По мнению аналитиков, в течение первого полугодия 2012 года цены в Красноярске будут постепенно расти, и в итоге средняя стоимость «квадрата» составит около 55 тысяч рублей. Стоит отметить, что ценность недвижимости Томска тоже резко выросла. Риелторы полагают, что цены в городе, по сравнению с 2011 годом, увеличились на 15%.
То, что Новосибирск выделяется на общем фоне региона более серьезными объемами строительства и минимальным удорожанием квартир, обусловлено таким бонусом, как губернаторская субсидия. В других городах аналогичной поддержки у строительного сектора нет, поэтому планы по сдаче жилья скромнее. Соответственно, у населения меньше выбор, а это способствует повышению цен на рынке.
Золотой «квадрат»
Но это объективные тенденции рынка. Из чего же складывается цена на «квадрат» жилья в Сибири фактически? Известно, что в Новосибирске стоимость квадратного метра в 2000 году составляла всего 6 796,4 рубля, через четыре года она была уже в три раза выше — 20 422,7 рубля. Сегодня эта цифра увеличилась еще почти в два раза. Почему? «Себестоимость как коммерческого, так и жилищного строительства (и, соответственно, конечная стоимость готовых объектов) в целом по РФ варьируется достаточно сильно. Как правило, основные статьи затрат — это расходы на строительные материалы и СМР (строительно-монтажные работы, около 40–50%), аренду или приобретение в собственность земельных участков (около 30–40%), разрешительные процедуры и инфраструктуру проекта: согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20–30%). В значительной степени, в зависимости от географии проекта, может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или на наиболее капиталоемком столичном рынке. Аналогичным образом существенно различается и уровень затрат на инфраструктуру проекта. Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах, не говоря уже о столице, может быть выше на порядок, дополнительные расходы подразумевают и различные административные барьеры, а также разрешительные процедуры. Стоимость материалов и СМР, конечно, различается, но, как правило, не так значительно. Что касается наличия избыточных административных барьеров, коррупционной составляющей, то это, несомненно, актуальные для индустрии проблемы. Снижение этих необоснованных издержек в целом могло бы привести к значительному сокращению затрат профильных компаний, стать фактором развития конкуренции и демонополизации рынка, роста эффективности, расширения нового строительства, увеличения предложения и, как следствие, снижения цен», — говорит аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина.
Эксперты считают, что в Сибири одним из дорогих и по-настоящему необоснованным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра, является подключение к коммуникациям. Аналитики Высшей школы экономики в 2011 году подсчитали, что в Новосибирске госуслуги, техническое подключение и неформальные платежи составляют это 2 316,2 рубля на один квадратный метр. Дороже всего обходится техническое подключение — 1 884,6 рубля на «квадрат». Суммарные же затраты на эти статьи при строительстве типового многоэтажного дома в Новосибирске составляют 30 млн 111 рублей (см. «Особенности национального строительства», «Эксперт-Сибирь» № 2–4 за 2012 год).
Кроме того, в смету при строительстве дома входит около 30 статей расходов. «Самыми дорогими параметрами являются проектирование — это 10% от стоимости строительства, экспертиза — 16%, подготовка площадки — 10%, аренда строительного участка — около 7%, расход электричества (для трехподъездного многоэтажного дома) — 3–4%, остальное — это СМР (строительно-монтажные работы)», — отмечает начальник сметно-договорного отдела компании «Ситех-Жилстрой» Елена Конкина. Что касается стройматериалов, то «они у нас дорожают не от роста себестоимости их изготовления, а от роста цен на жилье», замечает Татьяна Казакова. Если спрос на стройматериалы повышается, а это бывает в том случае, когда строители начинают больше строить, то производитель увеличивает цену: получается своеобразный замкнутый круг. Однако стоит отметить, что доля такого важного в строительстве материала, как цемент, не превышает в стоимости квадрата и 5%.
Недавно в Сибири еще одним фактором, влияющим на стоимость квадрата, стала рабочая сила. Хотя у нас и пользуются иностранным трудовым ресурсом, большое количество строек приводит к конкуренции за рабочих, а следовательно, и к росту их зарплат. Нельзя исключать и еще один фактор, влияющий на удорожание стоимости квадрата, — это банальная накрутка. Красноярскстат подсчитал, что средняя переплата за один квадратный метр в крае составляет 11,5 тыс. рублей. Вероятно, это как раз та такса на рынке, которую приходится платить населению в контексте ограниченного предложения.
Таблица Динамика строительного рынка в регионах СФО, 2012 год