Объемы кредитования застройщиков на Северо-Западе пока не вернулись на докризисный уровень, хотя банки финансируют строительные проекты куда более охотно, чем два года назад. Тем не менее кредиторы по-прежнему относят данную категорию заемщиков к одним из наиболее рискованных и предъявляют к ним более жесткие требования, нежели к клиентам многих других отраслей.
Строительная отрасль была одной из первых, которые пострадали в кризис 2008 года, что не могло не сказаться на качестве портфелей банков, активно кредитовавших этот рынок. В результате многие финансовые организации прекратили работать с такими заемщиками, да и возвращались они в этот сегмент очень осторожно.
Сейчас, когда строительный рынок растет и эксперты оценивают ситуацию в отрасли как стабильную, кредитные учреждения готовы финансировать застройщиков, но стали предъявлять к ним более жесткие требования. «Подходы к кредитованию строителей изменились. Банки ужесточили требования к финансированию строительных проектов, тем более что на финансовом рынке есть некоторое ожидание нестабильности, – подтверждает вице-президент МБСП Максуд Купров. – А это, несомненно, отразится на конъюнктуре спроса и на квартиры, и на коммерческую недвижимость. Соответственно, проекты должны обладать большим запасом прочности в случае развития неблагоприятной ситуации на рынке».
Точка возврата
Заемщики этой категории для большинства банков изначально являются рискованными. Этому есть логичное объяснение, не связанное с политикой отдельных участников рынка: повышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика. Даже по завершении кризиса многие строительные компании так и не смогли восстановиться.
«Но есть один важный нюанс: многие активные участники рынка Северо-Запада, в том числе и мы, оценивают не просто риски отрасли, а проект, для которого требуется финансирование, – рассказывает управляющий директор по кредитованию банка „КИТ Финанс“ Сергей Суворов. – И это уже совсем другая история. Несмотря на отраслевые ограничения, одни компании банки кредитуют, а другие – нет. То есть в первом случае при индивидуальной оценке можно выяснить, что риски вполне приемлемые». Значение имеет не только узнаваемость компании, но и много частных факторов, например тип объекта, точное попадание в целевую аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов.
Как утверждают банкиры, смещение фокуса в оценке рисков на жизнеспособность конкретного проекта и финансовое состояние компании-заемщика позволяет кредитовать объекты с нулевой степенью готовности. «Ограничений непосредственно по объектам строительства нет, если проект экономически проработан и обоснован, а заемщик финансово устойчив. Кредиты могут быть предоставлены с момента получения разрешительной документации», – объясняет руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра Банка ВТБ Сергей Григорьев.
Немаловажным фактором остается готовность застройщика участвовать в проекте собственными средствами. До кризиса отрасль была одной из наиболее закредитованных, что сыграло свою роль в ее крахе в кризис, несмотря на это в настоящее время застройщики не стремятся увеличивать долю собственных средств в общем финансировании проекта. «Исходя из объема поступающих к нам заявок, активность застройщиков находится на уровне не ниже, чем в докризисный период. Соотношение собственных и заемных средств меняется в пользу увеличения собственных, как правило, только по требованию финансирующего банка», – подчеркивает управляющий филиалом НОМОС-БАНКа в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. Он отмечает, что наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации по проекту и вложение инициатором проекта собственных средств в размере не менее 20% бюджета – обязательные условия рассмотрения проектов.
Со всех сторон
Наиболее распространенная на данный момент схема финансирования строительных объектов – выделение кредитной линии под конкретный проект застройщика. Подобный вариант интересен банку прежде всего потому, что позволяет снизить риски. «Выделяя кредитную линию, банк контролирует целевое использование заемных средств под каждый объект, а также исполнение проекта в соответствии с бизнес-планом, – поясняет Максуд Купров. – Кредитору важны не столько залоги, сколько понимание и уверенность в том, что заемщик самостоятельно сможет реализовать проект и погасить задолженность перед ним».
Действительно, открытие кредитной линии – наиболее эффективная модель взаимодействия: банку проще в режиме реального времени понять, как движется проект, куда идут денежные потоки. При других вариантах сделать это сложнее. Возобновляемая это линия или нет, зависит от уровня риска застройщика и истории его взаимоотношений с кредитной организацией. «Возможно кредитование компаний строительной отрасли не только на финансирование строительных проектов, но и, например, на приобретение новых пятен под застройку или предприятий стройиндустрии. В таком случае режимы кредитования устанавливаются согласно действующим внутренним документам банка индивидуально по каждой заявке исходя из целей кредитования, источников погашения и прочих факторов», – говорит старший вице-президент – директор инвестиционной дирекции банка «Санкт-Петербург» Михаил Фрид.
Зачастую банки, развивающие ипотеку, сотрудничают с застройщиками сразу по двум направлениям: финансируют возведение объекта и аккредитовывают его по ипотечным программам. Помимо того что банк таким образом наращивает ипотечный портфель, он увеличивает гарантии успешного завершения проекта и может детальнее отслеживать финансовые потоки заемщика. «Банки стимулируют сбыт заемщика, тем более улучшая показатели эффективности финансируемого проекта, и при грамотной оценке строительного проекта получают неплохой портфель с точки зрения надежности и доходности ипотечных кредитов», – считает Купров. Для кредитора важно увеличение спроса на строящееся жилье, в том числе за счет ипотечного кредитования, так как выручка от реализации обычно является основным источником погашения кредита, полученного в банке на финансирование проекта в области жилищного строительства, добавляет Фрид.
Удержать равновесие
Что касается сроков кредитования, то в среднем они составляют два года – пять лет, однако все зависит от масштабности и экономики проекта. Предпосылок для их увеличения банкиры не видят, опять же в связи с нестабильностью в экономике. «Как правило, кредитные ресурсы предоставляются на срок реализации проекта плюс один год, – комментирует Сергей Григорьев. – Средний срок кредитования – три года. Мы предпочитаем работать с компаниями, которые имеют замкнутый производственно-строительный цикл, с давней историей на рынке. Они четко планируют финансовые и производственные потоки».
По наблюдениям банкиров, объемы финансирования застройщиков пока не вышли на докризисный уровень, хотя их спрос на заемные средства практически достиг показателей 2008 года. «Это свидетельствует о том, что кредиторы четко просчитывают риски. Тогда как застройщики активно пытаются привлекать кредиты, хотя бы по той причине, что в этой отрасли сложно расти без заемных средств», – полагает Суворов.
Смягчение требований к строителям в ближайшей перспективе банкиры не прогнозируют. Напротив, по мнению Максуда Купрова, в условиях ожидания ухудшения ситуации в экономике банки могут начать их ужесточение. Есть вероятность и роста ставок по таким ссудам. Тем не менее пока ситуацию можно охарактеризовать как сбалансированную: кредиторы заинтересованы в крупных клиентах, но сохраняют трезвый подход к их оценке, а застройщики, в свою очередь, вкладываются в развитие проектов. Остаются кредитные организации, в том числе из ряда крупных федеральных игроков, которые после кризиса приняли решение не возвращаться в этот сегмент, однако при благоприятном развитии событий и они могут вернуться на рынок.
Санкт-Петербург