Эйфория, накрывшая российский рынок ипотеки в прошлом году, продолжилась и в первом полугодии 2012-го: рынок ставил все новые рекорды по объемам выдачи кредитов. Этому во многом способствовало уникальное сочетание факторов: ставки по ипотеке опустились до исторических минимумов, а стоимость жилья все еще была на 20–30% ниже пиковых значений 2008 года.

Позитивно на динамике спроса отразилась и активность банков по стимулированию потенциальных клиентов: 40% опрошенных «Эксперт РА» фининститутов в первом полугодии запустили новые программы ипотечного кредитования, такой же процент участников планирует расширить спектр ипотечных продуктов до конца 2012 года. Поддержку рынку обеспечил и старт продаж строящихся объектов в регионах, прежде всего в Подмосковье в преддверии расширения границ Москвы.

Вместе с тем второе полугодие 2012 года имеет все шансы охладить рынок. В июле—сентябре ведущие игроки на 1–3 процентных пункта повысили ставки по отдельным ипотечным продуктам. И, что более важно, впервые с 2009 года о повышении ставок объявило АИЖК. Дальнейший рост, вероятно, не за горами: в борьбе с ускоряющейся инфляцией Банк России уже поднял ключевые кредитные ставки.

Рост на позитиве

По итогам первых шести месяцев банки выдали 296 тыс. ипотечных кредитов общей стоимостью 429,4 млрд рублей, что на 57% превосходит результаты первого полугодия прошлого года. Как и прогнозировало «Эксперт РА» в 2011 году, динамика рынка резко замедлилась: годом ранее темпы прироста кредитования были почти в два раза выше. Сказывается исчерпание эффекта низкой базы, который действовал после кризисного спада в конце 2008 года. Однако с учетом макроэкономической ситуации мы оцениваем текущие темпы роста как достаточно высокие.

Ипотечный портфель банков продолжил расти: большинство ведущих игроков предпочитали оставлять выданные кредиты на балансе. Полностью рефинансируют свой портфель преимущественно малые и средние региональные банки. Основной объем рефинансирования — это простая передача пула кредитов от небольших банков АИЖК или крупным участникам рынка (в частности, банку «ДельтаКредит»). Только 25% опрошенных «Эксперт РА» банков планируют в ближайшие год-два провести секьюритизацию ипотечных кредитов. В результате ипотечный портфель на балансе банков устойчиво растет со второго полугодия 2010 года: в период с 1 июля 2011 года по 1 июля 2012-го темп его прироста превысил 60%, что сопоставимо с динамикой необеспеченного потребительского кредитования. Качество сформированного портфеля остается хорошим (см. график 2): за первые шесть месяцев текущего года объем просроченной задолженности вырос только на 1%, а ее доля в портфеле снизилась с 3,1 до 2,7%.

Взлеты и падения

Опрошенные «Эксперт РА» банкиры отметили усиление конкуренции на ипотечном рынке: отдельные банки, активизировав ипотеку в конце 2011 года, в начале 2012-го сумели выйти в лидеры рынка.

Тройка лидеров ипотечного рынка остается неизменной (см. таблицу 1) — на ведущие госбанки (Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк) при