Снегири в Серебряном бору
Восемь десятков уютных двухэтажных домиков в лучших европейских традициях, стоимость метра не выше 22 тыс. рублей, всего девять километров от Томска, дешевая ипотека — в таких пасторальных тонах три года назад представляли проект поселка «Снегири» тогдашнему губернатору Томской области Виктору Крессу. Тот идеей загорелся, пообещал: «Я на полном серьезе, не ради красного словца: приоритет будет отдаваться бюджетникам».
Через три года прямые потери областного бюджета от проекта составляют почти 60 млн рублей, не построена и половина домов, стройка едва теплится, на нее уже наведываются мародеры.
— В одном из домов сняли двери, где-то — разводку, из коттеджа вынесли систему отопления: демонтировали радиаторы, разукомплектовали газовые котлы. Чтобы сберечь свое неоплаченное имущество, мы приехали и демонтировали ранее установленные приборы учета, — рассказывает «РР» заместитель гендиректора одной из строительных фирм Артем Федосов. Они субподрядчики, построили в поселке пять домов. Организаторы строительства должны им 6 млн рублей.
Найти в Томске людей, готовых хоть что-то рассказать о строительных скандалах, — задача потруднее, чем «Фауста» написать. Все видят за уголовными делами большую политику. В марте в отставку ушел Виктор Кресс, в мае возбуждались уголовные дела, в июле шли обыски в офисах строительных компаний. История со «Снегирями» получилась, конечно, самая громкая.
И вправду неловко: хотели построить коттеджи по 3,5–4 млн рублей, а получилось — по 6–12. Про бюджетников, понятно, забыли — продать бы хоть кому-нибудь. Притом что «Снегири» строятся в рамках нацпроекта «Доступное жилье — гражданам России», реализует проект на 100% государственное Региональное ипотечное агентство Томской области (РИАТО), а оно, в свою очередь, оператор созданного правительством Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Бывший глава РИАТО Александр Буянов, обещавший 22 тыс. за метр, теперь под следствием. Его подозревают в злоупотреблении полномочиями. Следователи считают, что он принял жилищную проблему томичей слишком близко к сердцу, вернее — к семейному бюджету.
Схема, которой интересуется следствие, не поражает новизной и оригинальностью. РИАТО нанимает генподрядчиком строительства «Снегирей» фирму РАКС. Соучредители РАКС — сам Александр Буянов и жена главы областного департамента экономики и председателя совета директоров РИАТО Бориса Мозголина.
Дальше все так же предсказуемо: РИАТО выпускает векселя на 507 млн под гарантии областного правительства, часть денег оседает в РАКСе (это он не достроил дома и расплачивается с субподрядчиками), часть «теряется» на невыгодных сделках с недвижимостью. РИАТО — банкрот, а по его векселям начинает расплачиваться правительство области. Пока заплатило 59 млн рублей и будет платить еще.
Кроме того, недавно государство увеличило уставной капитал РИАТО на 25 млн рублей. Новый губернатор области Сергей Жвачкин уверил местных депутатов, что уж эти-то деньги не пропадут. Сказал: «Сегодня это совсем другое РИАТО». Имея в виду — с новым руководством и желанием достроить-таки «Снегири». Правда, если продавать дома по «социальным» ценам, потери бюджета не вернешь. А значит, получится очередной поселок бизнес-класса. Это, конечно, тоже малоэтажное строительство, только к решению жилищного вопроса оно никакого отношения не имеет.
Интересуются следователи и строителем еще одного поселка — «Серебряный бор», депутатом Томской областной думы Екатериной Собканюк. Здесь, впрочем, история другая. Поселок строится почти без государственного участия: на миллиард, вложенный фирмой Собканюк «СибДом», государство помогло 70 млн — на строительство дороги к «Серебряному бору». К ней-то и возник интерес.
Следователи говорят: государство переплатило почти 6,5 млн. Строители говорят: неправильно считали. Кто прав, пока неясно. Екатерина Собканюк на просьбу об интервью предпочла отмолчаться: дело уж больно тонкое.
— Когда были обыски с офисах «СибДома», среди документов искали подтверждение того, что свою долю в проекте имели Виктор Кресс и его бывший первый заместитель Оксана Козловская. Собканюк, как «их человек», попала под чистку новой команды губернатора Жвачкина, — объясняет «РР» источник, близкий к расследованию.
Так политика влияет на довольно успешный проект: в отличие от «государственных» «Снегирей», в «Серебряном бору» большинство домов уже почти построено. Цена за метр в домах эконом-класса — на уровне квартир на городских окраинах.
При всех препонах, которые сегодня в России приходится преодолевать при разворачивании проектов малоэтажного строительства, построить успешный поселок можно, наверное, лишь двумя способами. Во-первых, при сильном административном ресурсе. Так, например, случилось в Кемерове и Оренбурге (о проектах поселков «Лесная поляна» и «Экодолье» — см. «Можем, если захотим»). Во-вторых, при наличии больших денег, детской мечты и времени.
О пользе хорошей памяти
На берегу реки Томь, неподалеку от Томска, стоит секретный городок Северск. На другом берегу той же реки Андрей Тютюшев строит поселок «Элеонор». По площади он сопоставим с закрытым городом. На вопрос «А вдруг че?» Андрей отвечает, что тогда уж надо быть не в Томске, а в Омске — за тысячу километров.
Тютюшев строит «Элеонор» без скандалов и уголовных дел. Из проблем — лишь небольшие ссоры с экологами, но сейчас не об этом. 521 дом на территории около 300 га. Школа, детские сады, спортивный центр, медицинский центр, развлекательный центр, магазины и храм — инфраструктура будущего поселка должна удовлетворить как бытовые, так и духовные потребности жителей. Правда, Андрей начал проект шесть лет назад, а не построено еще почти ничего. Что поделаешь, такие законы. Зато он стал прекрасно разбираться в вопросе. Вот и мы пытаемся с его помощью разобраться, почему же Россия никак не превратится в одноэтажную.
— Я вообще не собирался заниматься малоэтажным строительством, потому что специфика бизнеса у нас несколько иная. И тьфу, тьфу, тьфу, там все в порядке, — рассказывает Андрей Тютюшев.
Андрей — генеральный директор томской «Сибирской аграрной группы». Вообще-то ему привычнее заниматься производством мяса. Но вот как-то надумал взяться за строительство:
— Всю жизнь хотел жить за городом. Посмотрел, что у нас есть. Вокруг была такая ерунда, в которой я бы жить не хотел. Дети у меня маленькие. Им нужна школа, места для прогулок, друзья под боком и безопасная среда. Во всех этих поселках страшно ходить. И куда ходить? От бани до крыльца?
В итоге на проекте микрорайон похож на небольшой городок. Андрей решил, что мелочиться нет смысла. В противном случае инфраструктура не будет приносить прибыль и свернется.
— Как у вас получится извлечь из всего этого прибыль?
— На данном этапе для меня это хобби, — отвечает Андрей. — Естественно, я не собираюсь в данном случае быть меценатом и финансировать проект все время. Но прекрасно понимаю, что первым этапом строительства проект однозначно не окупится. Но здесь две тысячи га, а первый этап — 300 га земли. Если я сделаю первый этап, то стоимость моей же земли вокруг кратно увеличится. Первый этап — это самые большие вложения. Централизованная канализация, водопровод, газ. С точки зрения бизнеса это не бизнес. Но если мы рассматриваем перспективу 15–20 лет, то лучшей территории вблизи города не будет. Если, конечно, не построить дорогу в тайгу и не вырубить там территорию. Кстати, тоже вариант.
— Инвестиции полностью ваши?
— Пока да.
— Разве государство не должно поддерживать малоэтажное строительство?
— Теоретически должно.
— А кто в данном случае не делает шаг навстречу — вы или государство?
— Государство — это конкретный человек на конкретной территории, — объясняет Андрей. — У этого человека есть более близкие люди, к которым можно делать шаг навстречу. А кроме того, у них свои аргументы. Во-первых, не наш профильный бизнес. Во-вторых, в это мало кто верит. В-третьих, я позиционирую поселок как место жизни прежде всего людей с достатком. Соответственно, какой смысл государству помогать богатым? Если нет школы в деревне, зачем они будут строить школу здесь? Ну как политически обосновать помощь нам? У меня просто нет иного выбора, кроме как строить самому.
— А попытка построить малоэтажное жилье для бюджетников — это вообще реально?
— На сегодняшний день у нас существуют два типа территорий. Один — поместья, для людей богатых. Другой — для среднего класса. — Из противоположного угла кабинета доносится бой часов. Андрей отпивает чай и продолжает: — Задача, которую я ставлю перед своими сотрудниками, такая: чтобы человек, продав двухкомнатную квартиру в центре города, мог позволить себе коттедж в сто пятьдесят квадратных метров в поселке.
— И сколько стоит «двушка» в центре Томска?
— Около четырех миллионов.
Тридцать пять тысяч рублей за квадратный метр — такая цена будет в эконом-сегменте будущего поселка. Площадь стандартного коттеджа до 150 кв. м. Даже по предварительным подсчетам цена переваливает за 5 млн рублей.
— Мы спроектировали пять вариантов домов одинакового размера. С точки зрения себестоимости строительства они будут стоить одинаково, — Андрей продолжает пояснять свою ценовую политику. — Самым дорогим будет кирпичный дом, самым дешевым — так называемый картонный.
— Картонный?
— На самом деле он не картонный. Выставляется стена с гипсокартоном и утеплителем, дальше пеноблок и заливается пенобетон. Получается «картонный» дом. Себестоимость низкая. Минус в том, что люди говорят, что он не дышит. Кирпич вроде бы дышит. Каким образом они дышат — черт их знает. В любом случае в головах людей это есть.
— Вы сталкиваетесь с административными барьерами?
— Со мной сложно. У меня изначально был хороший административный ресурс, — Андрей улыбается. — Вот строители — это да. У них свой конгломерат. Чтобы туда зайти, начинаются экологи, разрешительная система и так далее. Приходится это пробивать. В итоге получается долго. Вот уже в общей сложности шесть лет этим всем занимаюсь, и только в следующем году, я надеюсь, мы приступим к строительству.
— Это особенность вашего региона или везде так?
— Многое зависит от отношения к подобным проектам внутри администрации. Вот в Кемеровской области, если бы не губернатор и его поддержка, они бы не построили свой поселок. В Новосибирске то же самое. Если наш губернатор захочет, чтобы здесь все было хорошо, то это построится быстро. Разовьется и будет жить и процветать. Но пока властям гораздо проще строить панельные девятиэтажки. Загнали туда людей — и живите. Между прочим, эти панельные дома от картонных ничем не отличаются. Но людям понятно, что такое девятиэтажка, они всю жизнь в этом живут.
— Получается, что это неперспективное направление в строительстве?
— От взгляда власти на малоэтажное строительство зависит многое. Я этим занимаюсь не как бизнесмен. Если бы это был мой основной бизнес, я бы прогорел. Основной бизнес не может быть очень долго окупаемым. Либо нужно быть миллиардером, чтобы просто тратить. Мне в этом смысле спокойнее. Я никуда не тороплюсь. Будет десять лет строиться — значит, так. Мне не жмет.
— Как при среднем доходе в тридцать тысяч рублей человек может купить себе квартиру за четыре миллиона?
— Меня это самого удивляет. Но покупают же. Я вообще не понимаю, как можно жить на тридцать тысяч рублей, но вся ж страна живет, — Андрей пожимает плечами. — Никто не покупает что-то сразу. Вот у тебя есть сорок квадратных метров. Тебе нужно еще десять квадратов. Это пятьсот тысяч рублей. Уже более-менее подъемная сумма.
— У меня нет сорока квадратов, как мне у вас коттедж купить?
— Знаете, моя бабушка говорила: если в доме нету денег — привяжите сзади веник. Бегите и метите. Наметете — приходите. Нет формулы, как заработать деньги.
— Существуют программы государственной поддержки малоэтажного строительства, существуют субсидии, льготы, помощь для молодых семей именно в рамках малоэтажного строительства…
— Плохо работают все программы, — прерывает меня Андрей. — Почему? Я не специалист. Более или менее работает программа компенсации тридцати процентов для молодых семей. Но на них есть лимиты, которые выделяются на область. В рамках этих лимитов деньги осваиваются, но чаще всего не очень честно. Там много парадоксов. Например, нужно предоставить справку о том, что у вас небольшие доходы, но при этом показать, что тридцать процентов стоимости есть. То есть ты малоимущий, но с приличной суммой денег. Еще программа, которая нигде не работает, — это помощь молодым специалистам на селе. Программа хорошая, но не работает. Мы просто для своих молодых специалистов строим на Урале и в Бурятии поселки. Условия-то хорошие, но получить деньги из-за сложности процедуры невозможно.
— А переделать процедуру?
— Честно говоря, я не думаю, что это вообще надо. Если кому-то что-то нужно, то предприятие будет заботиться о своих работниках само. Если работник ценный и хороший — значит, вот так, — Андрей показывает на проект своего поселка. — Если не ценный и не хороший — значит, будет жить в деревянном доме. Почему все должны жить во дворцах? Это же нормально. У нас на предприятии масса специалистов, которые нам нужны, мы им квартиры покупаем и общежитие строим. У нас есть программа по компенсации процентной ставки ипотечного кредитования. Получается что-то вроде контракта.
— На кабалу не похоже?
— Если кто-то хочет быть свободным, то пусть идет в бочку, как Диоген. Вот он свободен. А кто у нас свободен? Я, что ли? Если я хочу быть свободным, то я должен все продать, — и то буду зависеть от банка, в который положу деньги.
Снова бьют часы. Мы прощаемся. Спрашиваю про название поселка.
— Бабушку мою звали Элеонора. Любил я свою бабушку.
График 1 Где больше развито малоэтажное строительство График 2 Малоэтажное строительство в России График 3 Доля населения, живущего в собственных домах (%)