При благоприятных экономических условиях и активном содействии городских властей редевелопмент промышленных зон Санкт-Петербурга в ближайшие годы может дать достаточный импульс развитию центральных районов, формируя новые деловые и жилые зоны и преобразуя облик исторически сложившихся промышленных территорий.
Однако, как показывает практика, пока в городе преимущественно развиваются проекты жилой застройки. Вопреки расхожему мнению, девелоперы вовсе не стремятся на месте бывших предприятий возводить исключительно высокодоходное элитное жилье. Дело в том, что характеристики большинства промышленных площадок, подлежащих преобразованию в жилые и общественно-деловые зоны, наиболее подходят для развития жилых комплексов бизнес- и комфорт-класса.
Редкая «элита»
Новые проекты элитной жилой недвижимости на подвергаемых редевелопменту промышленных территориях появляются нечасто. Главным образом это объясняется высокими требованиями к премиальному и люксовому жилью, в первую очередь с точки зрения его местоположения. Ключевое требование к проектам элитной недвижимости – расположение в историческом центре Петербурга (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский районы), наличие видовых характеристик на достопримечательности города, акватории рек и каналов. Количество промышленных площадок, соответствующих этим характеристикам, крайне невелико. Значительная их часть уже преобразована, в том числе под проекты коммерческой недвижимости высокого класса.
Определенным потенциалом обладают промышленные площадки в Петроградском районе (в частности, Петровский остров), а также территории предприятий вдоль набережных с панорамными видами. В Центральном районе, на Крестовском и Каменном островах пригодных промышленных участков либо остались единицы, либо вовсе нет. Дополнительные трудности при развитии промплощадок в историческом центре связаны со всевозможными охранными ограничениями и обременениями, которые значительно усложняют строительство форматных объектов элитной жилой недвижимости.
Тем не менее в 2012 году на рынок выведены два элитных жилых комплекса (ЖК), связанных с редевелопментом промышленных территорий. Первый – «Собрание», создаваемый в Петроградском районе компанией RBI. Жилой комплекс общей площадью 53 тыс. кв. м с коммерческими помещениями и подземным паркингом расположится на территории бывшей автоколонны Таксомоторного предприятия №1. Плановый срок реализации проекта – 2014 год.
Второй – пожалуй, самый масштабный из новых проектов недвижимости высокого класса – многофункциональный комплекс (МФК) «Леонтьевский мыс», возводимый одноименной компанией также в Петроградском районе. МФК займет 2,7 га, ранее принадлежавших заводу «Красное знамя». Разрешение на строительство получено еще в 2008 году. В кризис проект заморозили, но сейчас работы возобновились. «Леонтьевский мыс» будет включать в себя жилую часть, имеющую секционную структуру, и физкультурно-оздоровительный центр с плавательным бассейном. Работы предполагается завершить к концу 2013 года.
В ближайшее время в Северной столице должны стартовать еще несколько проектов редевелопмента. В частности, строительство жилого квартала между Смольным проспектом и Тульской улицей. В апреле 2011 года этот участок (бывшая территория фабрики «Мягкая мебель») приобрела компания «ЮИТ Санкт-Петербург». На площади 2,9 га предполагается возвести около 45 тыс. кв. м жилья элитного класса (в том числе 4,5 тыс. кв. м в ремонтируемых исторических зданиях). Уже утвержден проект планировки, к строительству планируется приступить до конца 2012 года.
В среднесрочной перспективе следует отметить масштабный проект фонда Nevsky Capital Partners на Петровском острове. Фонд намерен провести редевелопмент территории площадью 40 га на острове, практически полностью занятом промышленными объектами. Проект комплексного освоения территории предусматривает строительство в общей сложности 800 тыс. кв. м недвижимости, из них жилья – около 600 тыс. кв. м (восьми- и десятиэтажные дома комфорт- и элит-класса). Также запланировано создание паркингов и социальной инфраструктуры, а на нижних этажах жилых зданий будут располагаться коммерческие объекты. К реализации проекта фонд должен приступить в 2012 году. За три года намечено подготовить инженерную инфраструктуру, в течение семи последующих лет – завершить возведение квартала. Активное строительство компания сможет начать не раньше 2014 года, когда завод «Алмаз» освободит территорию после окончания срока аренды участка.
В целом же ожидать большого количества проектов строительства элитного жилья при редевелопменте промышленных территорий не стоит. Их доля будет находиться на стабильном умеренном уровне (по приблизительным оценкам, 20-30%). Основной базой для таких проектов, скорее всего, станет реконструкция зданий в историческом центре или реновация прилегающих к нему жилых кварталов.
«Бизнес» на старте
Большинство находящихся в центральной части города промышленных площадок, которые подлежат редевелопменту, более пригодны для жилых проектов бизнес-класса, чем для элитных. Хотя процесс преобразования данных промзон находится на начальной стадии развития, в последнее время такое строительство идет все активнее.
Среди проектов редевелопмента в бизнес-классе, реализованных в прошлые годы, можно выделить ЖК компании «Л1» – «Премьер Палас» (редевелопмент территории завода «Вулкан»), «Классика» (Санкт-Петербургский механический завод), «Империал» (автотранспортное предприятие на Киевской улице) и «Граф Орлов» («Пигмент»).
В 2012 году на рынок выведено еще несколько проектов жилых комплексов бизнес-класса, расположенных на бывших промышленных территориях. Прежде всего это МФК Riverside на Ушаковской набережной компании Setl Group. Компания занялась развитием территории бывшего НИИ Северного завода в конце 2011 года (ранее участок принадлежал московской Clover Group). К концу 2017 года на участке 6,8 га появится МФК общей площадью 180 тыс. кв. м, в составе которого будут шесть жилых зданий, гостиница, офисный центр, детский сад и крытая автостоянка. Общий объем инвестиций превысит 10 млрд рублей. Riverside будет вводиться в строй тремя очередями начиная с 2014 года.
В ближайшее время будет дан старт еще нескольким проектам редевелопмента классов «бизнес» и «комфорт». В частности, до конца текущего года на рынок должен выйти ЖК «Четыре горизонта» на Пискаревском проспекте. Строительство на месте ткацкой фабрики «Возрождение» (бывшая Охтинская бумагопрядильная мануфактура) осуществляет компания RBI, которая планирует на участке площадью более 2,5 га возвести ЖК, включающий в себя жилье высокого класса.
Еще около десятка проектов редевелопмента, предполагающих строительство жилья аналогичного уровня, появятся в городе в ближайшие год-два. Значительная часть разместится на преобразуемых промышленных территориях вблизи Московского проспекта, в первую очередь – в промзоне «Новоизмайловская». Другое средоточие площадок под жилье бизнес-класса – промзона «Московская-Товарная».
Среди уже анонсированных перспективных проектов редевелопмента можно выделить несколько наиболее заметных. Это целый ряд проектов компании «ЛенСпецСМУ»: «Царская столица», «Галактика» (редевелопмент грузового двора станций Московская-Товарная и Санкт-Петербург-Варшавский), ЖК «Галант» (бывший машиностроительный завод на Смоленской улице), ЖК «Московский» (на месте завода «Вагонмаш»). Два проекта компании Meridian Capital – по редевелопменту территорий завода «Петмол» и трамвайного парка №1 на Московском проспекте. «Лемминкяйнен» намерена возвести ЖК «Тапиола» на месте завода «Ленпродмаш». Подвергнется редевелопменту и территория завода «Электросила».
В целом же можно ожидать постепенного увеличения в редевелопменте промышленных территорий доли проектов по строительству жилья бизнес-класса. Она будет планомерно расти и в среднесрочной перспективе может достигнуть 40-60%.
Санкт-Петербург