Группа компаний «ЦДС» – один из лидеров в сегменте массовой жилой недвижимости: общая площадь строящихся и разрабатываемых объектов превышает 3,5 млн кв. м. Примерно 40% жилья ЦДС возводит на территории Ленинградской области. О причинах смещения интересов застройщика в сторону области и проблемах строительства в регионе рассказывает генеральный директор ГК Михаил Медведев.
В обмен на преференцию
– Правительство Ленобласти недавно предложило петербургским застройщикам перерегистрировать компании в регионе. Вы приняли решение?
– Приняли. Наши предприятия, которые работают в области, будут платить налоги по месту строительства. Это справедливо. Правительство региона предложило это в качестве инструмента, который поможет обеспечить социальной инфраструктурой создаваемые жилые комплексы. Бюджеты субъектов федерации сейчас дефицитные. Это понятно, и тут ничего не поделаешь. Детские сады и школы на комплексно застраиваемых территориях необходимы – это тоже не обсуждается. Перечисление части выплаченных в бюджет налогов на строительство «социалки» – здравое решение в данной ситуации.
– Вас устраивает схема, по которой до половины выплаченных компанией налогов будут возвращаться на обеспечение социальными объектами именно ее жилых комплексов?
– У строительных компаний есть встречное предложение – довести эту долю до 70%. Мы собираемся его озвучить на совещании в правительстве области. Но дело не в цифрах. Главное, что между строительным комплексом и руководством субъекта федерации должны сложиться отношения сотрудничества. Если мы работаем в регионе, то должны соблюдать установленные им правила игры и участвовать в развитии застраиваемых территорий. В том числе – своими налогами. Если область готова дать застройщику дополнительные преференции в виде адресного направления части уплачиваемых налогов на создание инфраструктуры на осваиваемой им территории, это можно только приветствовать.
– Активное строительство в Ленобласти ведется не так давно. Каковы слабые места сложившейся технологии взаимодействия бизнеса и власти?
– В области эта технология взаимодействия только нарабатывается: и губернатор, и команда пришли недавно. Им во многом сложнее, чем правительству Санкт-Петербурга: здесь нет такой жесткой вертикали власти, по закону муниципальные образования имеют очень много свободы действий. Эта степень свободы и отсутствие гармонизации в решениях муниципальных образований создают много проблем и для региональной власти, и для застройщиков. Думаю, вот это и необходимо в первую очередь скорректировать: выработать единые подходы и общую концепцию застройки области. Сейчас ситуация поменялась – в региональном правительстве сильный строительный блок, губернатор очень заинтересован в вопросах строительства. Появилась возможность выработать единую политику застройки территории. Главное, чтобы градостроительная политика не сформировалась в каком-то ущербном варианте.
– Что для вас будет ущербным вариантом?
– Политика должна быть взвешенной. Для этого нужно не принимать решения кулуарно, а слушать мнения извне, в том числе представителей отрасли. Нужен координационный совет при губернаторе или вице-губернаторе с участием строительного бизнеса. Это, кстати, идея правительства Ленобласти, и мы ее очень поддерживаем.
Вопросы другого порядка
– Возвращаясь к проблемам, порожденным отсутствием единой градостроительной политики в прошлые годы: Всеволожский район, где расположены три ваших крупных объекта, правительство области не раз называло самым проблемным с точки зрения дисгармонии между «хотелками» муниципалитетов и девелоперов и возможностями регионального бюджета по созданию инфраструктуры. Как решаются вопросы с инженерным обеспечением, особенно с подключением домов к водопроводу и канализации?
– Конечно, самый беспроблемный район – тот, где практически ничего не строится. Нет стройки – нет проблем. А если серьезно, то вопросы инженерной обеспеченности, подключения к головным источникам возникают абсолютно в любом регионе, если ты работаешь на потенциально интересной покупателям территории. Но они решаемы.
Если говорить конкретно о Всеволожском районе, то здесь ситуация с инженерией резко поменялась за последние два года. С электричеством и теплоснабжением вопросов нет вообще. По водоснабжению и канализованию есть различные варианты решений. Свой первый дом в Новом Мурино, который вводится в строй в 2013 году, мы подключаем к водоснабжению в Кузьмолово. Для следующих очередей, а их всего семь, будем выбирать. Раньше городской «Водоканал» не подключал областные дома – это действительно была проблема. Но два года назад вопрос решился, остались только технические нюансы. Область, со своей стороны, также прорабатывает различные варианты решения. Застройщику сегодня есть из чего выбирать. Появляется даже некий момент соревнования – чье предложение лучше.
– То есть постоянная критика правительством Ленобласти муниципальных образований Всеволожского района, которые выдают разрешения на строительство без решений по инфраструктуре, – некоторое преувеличение?
– Дисбаланс в сторону опережающей застройки района присутствует. Но где его нет на застраиваемых территориях? Посмотрите на Приморский район города – разве в новых жилых комплексах все в порядке с подъездами, детскими садами, школами? Где место непривлекательное, там нет никаких проблем – ни с инженерией, ни с дорогами, ни с чем. Где привлекательное, там возникают другого плана задачи, которые просто надо решать.
– Давайте на школах и садах остановимся подробнее. Источник финансирования определен – налоги строителей. А порядок? Кто должен строить? В какие сроки область будет выкупать объекты?
– Возведение садиков и школ в наших комплексах предусмотрено, а исходя из прогнозируемого количества населения, даже с некоторым избытком. У нас в Мурино два участка – 14 и 30 га. В Новом Мурино завершаем первый дом и уже начинаем строить первый садик. Всего планируются два садика и школа, которые полностью перекроют потребности этого жилого комплекса, в котором будет 300 тыс. кв. м жилья. На соседние строящиеся ЖК, кстати, мы не рассчитываем. В «Муринском Посаде» у нас будет 500 тыс. кв. м жилья. Планируется построить две большие школы и два детских сада. Здесь будет избыток мест: в школах – 270, в садах – 163. Образовательные учреждения смогут принимать детей из прилегающих домов.
Создавать социальные объекты будем за свой счет. Что касается возврата средств из бюджета, то, по нашим подсчетам, выплачиваемых нами налогов с избытком хватит на выкуп школ и садов. Затраты на детский сад – чуть более 100 млн рублей, на школу – около 700 млн. Мы найдем эти средства и готовы к тому, что бюджет будет оплачивать объекты не единовременно, а с рассрочкой два-три года. Главное – решить вопрос о передаче садиков и школ на баланс муниципальных образований.
– Петербургские застройщики «дрейфуют» в сторону Ленобласти. Активизируется ли процесс в ближайшие год-два?
– Хотелось бы уйти от политизации и сравнений: здесь лучше – там хуже. Везде можно работать, если понимаешь правила и выстраиваешь диалог. Строительные компании уходят не из города. Мы, к примеру, продолжаем вести активную работу в границах Петербурга: сейчас строятся восемь жилых комплексов и готовятся к реализации четыре новых участка. Но доля жилья, которое возводится на территории Ленинградской области, в нашем портфеле в последние два года действительно возросла и доходит до 40%. Это вопрос не политики, а наличия свободных земельных участков.
Процесс развивался следующим образом. Восемь лет назад наша компания построила первые четыре дома в поселке Мурино. Никому больше это было не нужно и не интересно. Но после того как совхоз «Ручьи» перевел свои сельскохозяйственные земли в другую категорию, начался строительный бум. Район возле Девяткино начал активно застраиваться всего три-четыре года назад. Второй «анклав» – Кудрово, бывшие сельскохозяйственные земли совхоза «Выборгский». Но давайте посмотрим здраво: потенциал свободных участков с хорошей локацией практически исчерпан. Можно выставлять на продажу земли, условно говоря, дальше Новосергиевки, но кому они нужны?
Сегодня на продажу заявляется много участков, но это не значит, что все они будут освоены. Уверен, что «дрейф» застройщиков в Ленобласть нарастать не будет – напротив, он пойдет на спад. Тем более что в городе свободной земли много: под промышленными зонами, с неоформленными документами. Думаю, как только эти вопросы будут решены, активизируется строительство на территории Петербурга.
– Застройку петербургских пригородов часто критикуют за некомфортность: дома максимальной высотности, большая плотность, минимум зеленых зон и общественных территорий. Тогда как в Европе в пригородной зоне принято строить если не малоэтажку, то дома «не выше сосен». Есть предпосылки, что у нас начнут формироваться комфортные пригороды?
– Это вопрос экономики. Спрос в массовом сегменте пока ориентирован исключительно на ценовой фактор. Чем ниже здания, тем выше цена квадратного метра. Поэтому в пригородах Петербурга строят в основном проекты комплексного освоения территорий с домами такой этажности, какую позволяет Высотный регламент. К тому же, на мой взгляд, высотность и комфорт – вовсе не взаимоисключающие факторы. Современные жилые кварталы с развитой инфраструктурой, созданные по новым технологиям, с качественной инженерией, вполне отвечают требованиям комфорта. Важно, чтобы застройка осуществлялась комплексно, были интересные архитектурные решения, сносился старый ветхий жилой фонд, максимально сохранялись зеленые зоны.
Санкт-Петербург