Всего на многоэтажное жилье в Новосибирске приходится львиная доля введенной недвижимости – более 950,1 тыс. кв. м. При этом на площадках так называемого комплексного освоения было введено в эксплуатацию 419 258 кв. м, что составило 44% от общего объема ввода жилых новостроек. «Строительство на комплексных площадках дает ежегодный стабильный прирост жилых площадей, но при освоении этих территорий застройщикам необходимо находить такие планировочные решения, которые обеспечат максимально комфортное проживание в микрорайонах», – сказал мэр Владимир Городецкий, подводя вчера итоги строительного сезона (этот сектор городской экономики он курирует лично).
По данным мэрии, под комплексную застройку выделены 11 площадок общей площадью порядка 250 га. Все они находятся в разной стадии освоения. Одни из самых застроенных – жилые массивы «Родники» в Калининском районе (общий объем застройки 521,5 тыс. кв. м) и «Плющихинский» в Октябрьском районе (648 491 кв. м). На «Стартовом-Горском» (Ленинский район) возведено пока 357 479 кв. м, в жилом микрорайоне на улице Березовой (Первомайский район) – 208,5 тыс. кв. м, в «Чистой слободе» (Ленинский район) – 197 579 кв. м построенного жилья. Согласно генплану Новосибирска, крупные участки, предназначенные под строительство, планируется разместить на территориях, прилегающих к «Родникам», «Плющихинскому» жилмассиву и на Ключ-Камышенском плато. В других районах города под комплексное строительство зарезервированы площадки поменьше. Всего же, по словам вице-мэра, начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Сергея Боярского, задел по комплексным площадкам на ближайшие годы составляет около 4,2 млн кв. м. Другими словами, новые микрорайоны, которые застраивают, как правило, крупные стройкомпании, продолжат застраиваться и развиваться – в том числе инфраструктурно (например, в «Березовом» за счет мэрии был возведен новый детский сад, планируется сделать транспортную развязку, которая позволит улучшить сообщение микрорайона с одной из главных городских магистралей – улицей Большевистской).
На ближайшие же три года, заявил Владимир Городецкий, основной задачей для строительной отрасли должно стать освоение уже застроенных территорий. И прежде всего – застроенных ветхим и аварийным жильем, которого в Новосибирске, несмотря на статус крупнейшего муниципалитета страны и самого крупного мегаполиса к востоку от Уральских гор, остается еще крайне много (всего – более 1,5 тыс. домов с износом более 60%, для расселения которых требуется не менее 40 млрд рублей). С 2004 по 2011 годы в городе было расселено всего 238 домов общей площадью более 93 тыс. кв. м, в результате чего улучшить свои жилищные условия смогли около 7 тыс. семей. В прошлом году процесс немного ускорился – как за счет федерального софинансирования через Фонд ЖКХ, так и за счет ведомственной целевой программы, срок действия которой истечет в текущем году. Удалось запустить процесс расселения примерно 26 домой общей площадью более 10 тыс. кв. м.
Застройщикам с прошлого года стали предлагаться такие «сложные» площадки на аукционе, с победителем которого в дальнейшем заключается договор о развитии застроенной территории, в рамках которого мэрия участвует в частичном расселении ветхого и аварийного жилфонда. Чиновники планируют до 2015 года расселить таким способом 95 многоквартирных жилых домов, расположенных на застроенных территориях (21 дом – за счет средств бюджета города). В бюджете города на эти цели предусмотрено 420 млн рублей, еще около 1,7 млрд рублей планируется привлечь со строительных компаний. В ноябре прошлого года на аукционе удалось продать площадку в 1,2 га в Ленинском районе (победитель – ООО «Новосибжилстрой» – выкупил ее за 53 млн рублей, в 20 раз превысив стартовую цену). Но сказать, что предложенная схема частно-государственного партнерства стала популярной, не получится. В конце декабря из 24 предложенных участков удалось продать лишь два, причем не самых крупных. А первый аукцион в новом году, на который выставлялось 13 участков с ветхим жильем, вообще провалился – на него не было подано ни одной заявки.
Так что мэру Владимиру Городецкому придется, очевидно, скорректировать или планы, или сам механизм партнерства с застройщиками. Иначе поставленную цель – расселить и снести за три предстоящих года не менее 307 домов, а лучше – в два раза больше – мэрии выполнить не удастся. «В ближайшее время в администрациях районов будут утверждены адресные перечни домов, попадающие в программу этого года. Необходимо выселить людей из невыносимых условий, поэтому в этом году мы будем сносить даже те дома, на месте которых ничего строить пока не планируется… Нам ясна перспектива трех лет, но этого явно недостаточно, поэтому для себя мы ставим задачу – реализовывать программу, но при этом искать пути увеличения ее темпов, работать с потенциальными инвесторами», – отметил вчера мэр. Сергей Боярский добавил, что на данный момент опубликована информация о возможности развития 30 подобных территорий, в стадии подготовки находится еще 59 площадок общей площадью более 28 га, на которых расположен 141 ветхий многоквартирный дом. По мнению большинства строителей, мэрии придется увеличить собственные затраты на реализацию программы – на некоторые площадки частные инвесторы придут, если бюджет возьмет на себя не менее половины расходов на расселение. Часть игроков рынка уверена, что и этого может оказаться недостаточно – они говорят о том, что освоение тяжелых участков оправданно, если затраты на расселение не превышают 15-20% от стоимости проекта.
Еще одна проблема, которую придется учитывать, – потолок спроса, в который уже упирается рынок жилья. Если в январе 2007 года 1 кв. м в Новосибирске стоил 45,2 тыс. рублей, то на конец 2012 года этот показатель составлял уже 52,3 тыс. рублей. Выросли и ставки по ипотеке. «В прошлом году цены на жилую недвижимость в регионе еще продолжали расти, однако в сегменте коммерческой недвижимости (более гибко реагирующей на изменения экономической конъюнктуры) уже появились признаки снижения, что говорит о возможном кризисе в отрасли в 2013-2014 годах. Что касается рынка недвижимости, то здесь возможно падение цены квадратного метра, поскольку потребительская способность не сможет обеспечить продажи при возросших ценах», – считает аналитик ИФК «Солид» Елена Юшкова. Однако Сергей Ежак, руководитель филиала АН «Жилфонд», настроен оптимистично: «С начала 2012 года на первичном рынке был заметный подъем. Если сравнить с предыдущими годами, он был заметен уже в январе. И хотя весной ряд застройщиков подняли цены (на 7-10%), покупатели вплоть до осени буквально разбирали жилье в новых домах. А с октября этот ажиотаж слегка утих. Возможно, повлияло то, что в октябре некоторые застройщики еще немного подняли цены (на 3-5% за квадратный метр). Если застройщики будут четко соблюдать заявленные сроки строительства, спрос на новое и строящееся жилье будет. Что касается роста цен, то он ожидается более плавным, чем в 2012 году».
В мэрии также считают, что в ближайшей перспективе развитие отрасли будет определять многоэтажное панельное домостроение. И это логично – малоэтажная и индивидуальная застройка развивается в пригородах. В самом Новосибирске его доля невелика – по итогам 2012 года, к примеру, всего 146 566 кв. м, или 599 домов. В то время как в объемах вводимого жилья на территории Новосибирской области на малоэтажку и усадебное строительство приходится уже 34%. Но, несмотря на все победные реляции, качественное жилье не становится доступным для массового потребителя. Большинство решает сиюминутную проблему наличия крыши над головой, но в стратегическом плане концентрация домов, состоящих из малогабаритных квартир, чревата превращением новых микрорайонов мегаполиса в потенциально криминогенные гетто, состоящие из «общаг XXI века».