Фонд «Институт экономики города», ежегодно рассчитывающий коэффициент доступности жилья в России, применяет следующую методику: определяет, какая доля семей имеет возможность на собственные и заемные средства приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями. То есть сколько семей, состоящих из мамы, папы и ребенка, могут позволить себе купить за счет накоплений или ипотеки квартиру, соответствующую социальным нормам (в РФ – 54 кв. м на троих). По словам президента фонда Надежды Косаревой, второй год подряд показатель доступности жилья по стране составляет 27%.
– Это хорошо или плохо?
– С одной стороны, хорошо. В 2004 году, когда впервые была поставлена задача измерения доступности жилья, этот показатель составлял всего 9%. То есть за восемь лет жилье в России стало в три раза доступнее. Сказались последствия экономического кризиса 2008 года, после которого цены на недвижимость резко снизились, а реальные доходы населения продолжали расти.
С другой стороны, это, конечно, очень мало. Надо понимать, что у 27% населения с достаточно высокими доходами (а к ним относятся семьи со средним доходом 73,9 тыс. рублей в месяц) жилищная проблема в основном решена. Если в среднем по регионам 60% жителей нуждаются в улучшении жилищных условий, то в данной группе эта доля значительно меньше.
Кроме того, российский показатель доступности жилья ниже, чем в государствах с развитой экономикой. Там недвижимость могут купить с использованием собственных средств или предлагаемых финансовых инструментов в среднем 60% населения, а в некоторых странах, например в США, – 80%. Исходя из среднеевропейского уровня в федеральной программе был установлен целевой ориентир – 60% к 2030 году.
– Государство каким-то образом может влиять на решение жилищной проблемы?
– Решить этот вопрос полностью невозможно в принципе. Для определенной (и немалой) части населения с невысокими доходами покупка жилья не будет доступна ни при каких условиях. Помочь им можно только посредством создания специальных инструментов социальной поддержки. Например, в странах Европы развит некоммерческий арендный жилищный фонд для людей с умеренными доходами, которые в состоянии платить за квартиру по ставкам ниже рыночных. В США дают субсидии на оплату жилья тем, кто не может арендовать его на рыночных условиях. Для совсем бедных слоев населения есть специальные программы, в рамках которых жилье может предоставляться бесплатно. Но идея понятна: чтобы обеспечить население крышей над головой, надо развивать коммерческую и некоммерческую аренду. В целом на Западе в арендованном жилье живут от 50% людей, в зависимости от страны и города.
В России арендного фонда остро не хватает. Мы не говорим о 14% муниципального жилья, находящегося в социальном найме, поскольку это не арендный фонд, созданный для решения жилищного вопроса, а просто неприватизированные квартиры, полученные гражданами еще в СССР. По нашим данным, еще порядка 8% по стране – частный жилой фонд, который сдается в аренду. Но это полулегальный непрозрачный рынок, так что точной оценке он не поддается. Еще 3% представлены рынком юридических лиц – это предприятия, которые сдают жилье и, надеюсь, платят налоги.
Мы предлагаем, как в Европе, сделать ставку на развитие фонда арендного жилья. К сожалению, на частного инвестора пока надежды нет: это нерентабельный бизнес.
– Рассчитываете ли вы индекс доступности арендного жилья?
– К сожалению, из-за непрозрачности рынка не хватает сведений для расчета такого индекса по регионам. Мы пользуемся открытыми источниками для определения средней стоимости аренды и полагаем, что найм по действующим расценкам доступен примерно трети россиян. Но это очень условная доступность, не соответствующая европейской. В развитых странах считается, что затраты на аренду жилья в среднем не должны превышать 10-15% совокупного дохода домохозяйства. Более высокие затраты, от 30% дохода, дают право жителям США обратиться к государству за субсидиями.
– Каков выход?
– Нам кажется, что надо развивать некоммерческую аренду. Государство должно взять на себя обязательства по строительству жилого фонда для социального найма, разработав для застройщиков, участвующих в программе, систему поддержки. Это могут быть бесплатная целевая передача инфраструктурно подготовленных участков земли, субсидии на первый взнос до 40% стоимости строительства, кредит на 60% сроком на 20 лет, налоговые льготы. По нашим расчетам, на таких условиях можно будет предложить людям небольшие двухкомнатные квартиры (42 кв. м) за 8 тыс. рублей в месяц вместе с коммунальными услугами. Правда, окупаемость таких проектов составит 20 лет и более.
– Должно ли государство создавать механизмы содействия тем, кто хочет приобрести жилье в собственность?
– Безусловно. У нас 85% жилья находится в собственности граждан, так как чисто психологически люди считают жилищную проблему решенной только в том случае, если владеют квартирой или домом. В России уже есть государственные и муниципальные программы субсидирования приобретения жилья для определенной части населения. Другое дело, что, учитывая невысокий уровень доходов людей, такие программы должны охватывать более широкие слои россиян.
Я абсолютно уверена, что содействовать надо посредством выделения субсидий на первоначальный взнос, тем самым понижая стоимость приобретаемого жилья, а не за счет увеличения доступности ипотеки. Это неверный путь, который вовлечет в кредитование тех, для кого ипотека в принципе недоступна, и приведет к образованию ценового пузыря на рынке. Кроме того, долгосрочные, на 20-30 лет, обязательства – слишком серьезное обременение и слишком высокий риск для бюджета. Но человеку, по большому счету, все равно, за счет чего будут снижены его месячные платежи.
Санкт-Петербург