По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам 2012 года предприятиями строительного комплекса в Петербурге введено в эксплуатацию 2 млн 467,8 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС), в том числе 692,9 тыс. – в административно подчиненных районах. Это на 5,5% меньше по сравнению с 2011 годом. Тем временем на фоне прошлогодних кадровых перестановок в администрации города согласование заявленных проектов затягивается, а некоторые жилищные проекты и вовсе свернуты.
Пока петербургские застройщики налаживают диалог с городскими властями, на рынке жилой недвижимости появляются новые проекты и вводятся уже реализованные. Нехватка пятен под застройку, сложности во взаимоотношениях со строительным блоком Смольного и дороговизна земли в городе подталкивают строительные компании выводить проекты на окраины и в пригороды Северной столицы. «Цены на ликвидные квартиры у метро перевалили за 110 тыс. рублей за 1 кв. м. Купить однокомнатную квартиру с близкими сроками сдачи у понятного застройщика менее чем за 3 млн рублей стало невозможно, – признает генеральный директор АН „Мир недвижимости“ Сергей Цветков. – В Петербурге, на фоне роста конкуренции и снижения ценовой планки в пригородах, темпы роста цен бьют рекорды. Все больше проектов от новых компаний можно увидеть в районе Всеволожска, Павловска, Янино, Юкков и т.п. Это в основном малоэтажные объекты, стоимость квартир в которых начинается от 1 млн рублей. Встречаются предложения и по 750 тыс. рублей».
По словам Цветкова, застройщики, понимая, что доступность квартир снижается, вводят новые условия оплаты, удлиняя рассрочку и уменьшая первые взносы и ежемесячные платежи. Например, вновь введена рассрочка на семь лет, рассрочка с оплатой 50% стоимости после сдачи дома.
Усиления конкуренции застройщики ожидают и в нынешнем году: спрос на первичном рынке недвижимости, на взгляд экспертов, будет по-прежнему превышать предложение. «Поскольку в 2012 году, особенно во втором полугодии, новые проекты не выходили массово на рынок, уже в 2013-м отсутствие запусков проектов начнет влиять на рыночную ситуацию: имеющееся товарное предложение постепенно вымывается, – объясняет директор по маркетингу компании „ЮИТ Санкт-Петербург“ Екатерина Гуртовая. – В то же время спрос на рынке стабильный и высокий, наблюдается небольшой рост цен».
Комфорт по-новому
Вместе с процессами на рынке жилой недвижимости, во-первых, меняются потребительские предпочтения, а во-вторых, сами девелоперы вынуждены искать новые способы «достучаться» до потенциального клиента. Эксперты констатируют, что уровень потребительских претензий значительно повысился по сравнению с докризисным. «Еще несколько лет назад основными критериями были доступность станции метро, наличие поблизости универсального магазина, желательно – современного сетевого формата. Этого вполне хватало, чтобы позиционировать объект на уровне „комфорт“, – вспоминает генеральный директор группы компаний „Город“ Дмитрий Брызгалин. – С тех пор диапазон факторов, влияющих на решение о покупке, существенно расширился. Клиент внимательно изучает планировку, интересуется инженерно-техническим оснащением квартиры и дома, тем, предусмотрен ли спуск в паркинг, охраняется ли дворовая территория, какую инфраструктуру планируется разместить на первых этажах комплекса и в самом квартале».
По мнению экспертов, можно выделить две основные тенденции. «Во-первых, большинство покупателей сегодня предпочитают квартиры с отделкой, причем достойного качества, хотя раньше отделка считалась дополнительной опцией, – говорит президент риэлторской группы компаний „Экотон“ Екатерина Романова. – Во-вторых, одним из обязательных требований становится благоустройство территории вокруг жилья, и особенно это касается квартальной застройки. Для людей это важно, так как в случае реализации нескольких очередей проекта есть вероятность жить при вечной стройке вокруг». Таким образом, благоустройство территории и отделка, которые раньше предлагались в качестве дополнительных маркетинговых опций, вошли в число обязательных требований клиентов.
Теперь застройщики не просто продают объект – они делают акцент на атмосфере рядом с комплексом, продолжает член совета директоров строительной компании O2 Development Виктор Осокин. «Дом посреди поля не будет востребован – нужно придумывать что-то новое, делать площадки для отдыха, велосипедные дорожки и т.д., – поясняет он. – Мы, например, в качестве новшества решили использовать колористику фасадов, так как яркие здания не только привлекают внимание, но и создают настроение».
Умные и зеленые
Искать новые формы жилой недвижимости и прорабатывать новые маркетинговые ходы застройщики начали во время кризиса 2008 года. В настоящее время спектр концептуальных предложений на рынке жилой недвижимости достаточно высок: помимо ставших уже почти классическими опций «отделка» и «благоустройство придомовой территории» застройщики предлагают «умные» и «зеленые» квартиры, встроенные кухни, сауны и т.д.
Одна из наиболее активно развивающихся опций – «умные» планировки, пионером в продвижении которых в Санкт-Петербурге стала компания LEGENDA. Сегодня концепции функциональности жилья применяют в своих проектах многие застройщики.
Как рассказывает руководитель направления «Департамент долевого строительства» корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Журавлева, на рынок выводятся квартиры, просчитанные до каждого сантиметра – учитывающие место под шкаф-купе в прихожей и т.п. Современный покупатель хочет жить в более комфортных условиях, и, например, стандартные кухни до 11 кв. м, где придется ютиться семье из нескольких человек, ему уже менее интересны. При этом, по наблюдениям Журавлевой, происходит увеличение общей зоны в квартирах – кухни, санузлы и входные зоны становятся больше, появляются кухни-гостиные, а спальни, наоборот, уменьшаются в размерах.
«Удобные планировки – это квартиры, где нет лишних площадей, за которые клиенту приходится переплачивать, например необходимых далеко не всем кладовок, а комнаты позволяют комфортно и уютно расположить мебель, организовать внутреннее пространство, – продолжает Екатерина Гуртовая. – При таком подходе к планировкам, когда удобство и комфорт клиентов ставятся во главу угла, высоким спросом пользуются квартиры всех типов – не только „однушки“, но и крупногабаритные двух-, трех- и четырехкомнатные. Например, в комплексах комфорт-класса трех- и четырехкомнатные квартиры мы стремимся размещать внутри объекта как самые видовые – в основном на верхних этажах, а также максимально насыщаем эти квартиры всеми финскими опциями (сауны, большие балконы и т.д.)».
Тем временем, считает генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов, на рынке было и остается немало «оберточных» историй, когда застройщики дополняют проекты некими элементами по остаточному принципу или «для галочки». На самом же деле по-настоящему новых идей не так много.
«Большинству застройщиков следует прежде всего работать над повышением базового качества строительства – это ключевая составляющая, реально важная для потребителей. Между тем многие компании занимаются придумыванием недорогих маркетинговых „фишек“, чтобы красиво показывать их в рекламе. Но при этом не работают над улучшением качества конструкций, инженерии, что по силам только строителям», – добавляет Екатерина Гуртовая.
Новые формы
Помимо дополнительных опций, которыми застройщики стараются насытить свои объекты, жилая недвижимость приобретает и совершенно новые формы. Так, в Петербурге заявлено несколько проектов апарт-отелей.
В 2011 году о намерении переформатировать гостиницу «Карелия» в апартаменты сообщила компания «Охта групп». Сеть апарт-отелей сегодня развивает группа компаний «Пионер»: в ноябре этого года планируется в составе многофункционального комплекса ввести апарт-отель в Петербурге, еще один апарт-проект заявлен в Москве.
Планы строительства апарт-отеля в Петроградском районе озвучила группа «БестЪ» – проект находится на стадии согласования. Предполагается, что это будет восьмиэтажное здание на 350 апартаментов. Ориентировочный срок реализации объекта – два с половиной года от начала строительства. Управлять проектом будет компания «МТЛ. Управление недвижимостью», которая должна заниматься в том числе и арендными отношениями. Как считает председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников, одно из основных преимуществ такого жилья – то, что собственник получает жилье под ключ – с отделкой и минимальным набором мебели и бытовой техники. Кроме того, апартаменты, как правило, на 10-15% дешевле, чем квартиры.
«При этом нужно помнить, что очень многое зависит от того, кто управляет апартаментами. Если собственник построил, а потом сказал жильцам, чтобы те сами собрались и решили, как и что делать (а такое тоже бывает), то это будет провальный проект, – убежден Андрей Лушников. – Есть известная история с домом на Коломяжском проспекте. Часть его выкупил финский инвестор для последующей сдачи в аренду именно как апартаменты. Собственник делегировал самоуправление разным агентствам недвижимости и частным риэлторам и в течение трех лет интересовался, видимо, лишь получением доходности. Но вот совсем недавно инвестор узнал о реальной ситуации – там проблемы и куча уголовных дел – и теперь срочно пытается от актива избавиться.
Санкт-Петербург