По данным компании GWA Sawyer, к концу 2012 года в Краснодаре было введено около 225 тысяч кв. метров новых площадей в качественных торговых центрах — таким образом, общее предложение составило почти 950 тысяч кв. м. Обеспеченность населения города торговыми площадями превысила тысячу квадратных метров на тысячу жителей, что является одним из самых высоких показателей среди российских городов.
Однако, согласно данным компании Macon Realty Group, степень этой насыщенности различна в зависимости от типов торговых объектов. Крупноформатные торговые центры (от 100 тысяч кв. м общей площади) представлены в городе довольно широко, и дополнительные объекты уже будут избыточны. Существующие ТРЦ имеют неплохие показатели заполняемости и арендных ставок. Но из-за развитости данного сегмента рынка страдают более мелкие игроки — ТЦ площадью до 50 тысяч кв. м, которые не в состоянии притягивать значительные потоки посетителей. Вакантность в таких объектах довольно высокая и может достигать 60%, а ставки аренды существенно ниже, чем в более крупных конкурентах.
Как отмечают в GWA Sawyer, метраж продолжит расти, поскольку на стадии строительства находится ещё шесть торговых объектов. Однако из-за ужесточения конкуренции и перенасыщения рынка девелоперы начинают переходить на новые форматы — специализированные торговые объекты. Этот тренд уже можно было наблюдать во второй половине прошлого года, когда открылось несколько таких ТЦ: «Малыш», «Столплит Хоум», «Мебель СБС», «Посуда центр». На стадии строительства находится ещё один торговый объект формата DIY — ТЦ «Хозяин».
В обход конкуренции
По мнению большинства аналитиков, специализация торгового центра является серьёзным конкурентным преимуществом на местном рынке, это логичное продолжение формата ритейл, которое носит скорее не количественный, а качественный характер. Обычно в специализированных ТЦ есть один якорный арендатор — к примеру, крупный магазин аудио‑, видео‑ и бытовой техники, товаров для дома, мебели и так далее, а к нему уже «цепляются» магазины, дополняющие ассортимент основного оператора.
«Именно ориентирование торгового центра на конкретную товарную группу, целевую аудиторию или услугу заставляет арендаторов, в большинстве своём являющихся не посредниками, а производителями товаров, и играющих, по сути, на одном поле, максимально соответствовать профилю ТЦ, — говорит Алексей Клюшников, старший консультант департамента оценки активов консалтинговой группы “НЭО Центр”. — Помимо прочего, специализация торговых центров стимулирует конкуренцию арендаторов-производителей, повышая качество продукции и услуг, что сегодня, несомненно, должно привлечь искушённого покупателя, уже насытившегося необъятными торговыми площадями с ассортиментом для всех и для каждого».
Специализация сама по себе служит сильным маркетинговым инструментом. В качестве примера стоит вспомнить мощное открытие «Малыша» прошлым летом. За два дня новый центр, предлагающий весь спектр товаров для детей от 0 до 10 лет, принял 15 тысяч покупателей. Похожий ажиотаж вызвало и открытие первой кубанской точки сети магазинов «Посуда Центр» — и это несмотря на присутствие в городе таких «многозадачных» гигантов, как «Леруа Мерлен» и «Икеа». «Часто торговые площадки представляют собой “сборную солянку”. А специализация удобна и покупателям, и предпринимателям, — рассуждает начальник коммерческого отдела филиала компании “Инпром Эстейт” (ТЦ “Хозяин”) Ольга Зернова. — Но и для девелопера это бонус: повышение качества своего продукта, повышение эффективности площадок и, соответственно, увеличение прибыли».
Строящийся в кубанской столице DIY центр «Хозяин» как раз и позиционируется как единый комплекс для хранения и реализации товаров для дома, ориентированный на малый и средний бизнес — и такая суженная концепция позволит девелоперу войти в пустую нишу. «На первом этапе строительства возводим модульные системы складов по 1285 квадратных метров, на втором — по 330 квадратных метров, все помещения у нас будут класса B, — рассказывает г-жа Зернова. — Мы выбрали такой концепт потому, что местным предпринимателям не хватает качественных складов. На рынке есть либо площади класса А в крупных логистических центрах, либо устаревший фонд, помещения, построенные много лет назад. Можно ещё выставляться в OBI, Castorama. Мы же хотим создать хорошую площадку — недорогие, но качественные склады, офисы, торгово-выставочные помещения в одном месте. Специализация вообще выгодный тренд, мы долго примерялись и поняли в итоге, что в этой области у нас в Краснодаре не будет конкурентов».
Привлекательность узких ниш
«Уход в специализацию — давно проверенная стратегия работы на конкурентном рынке, — комментирует глава Macon Realty Group Илья Володько. — Это самый очевидный приём, однако насколько это будет заметно на рынке торговой недвижимости Краснодара, пока непонятно. Дело в том, что уход в “нишевые” торговые проекты должен стимулироваться не только конкуренцией, но и потребительским спросом».
К примеру, продолжает г-н Володько, есть идея создания торгового центра для молодожёнов. Чтобы проект «выстрелил», нужно, чтобы в городе было довольно много магазинов, реализующих товары для свадьбы. По сути, должна быть накоплена критическая масса потенциальных арендаторов. Если город небольшой и число свадеб невелико или люди чаще разводятся, чем женятся, то, соответственно, для торгового центра не будет рынка соответствующей ёмкости. Таких сегментов, которые могут быть превращены в отдельный торговый объект, пока не так много — это например, мебель, товары для дома или детские товары.
Глава компании «Конкордия» Владимир Карасенко тоже считает, что специализация ТЦ интересна скорее как маркетинговый ход, однако не видит особенного потенциала в данном инструменте. «Скорее, имеет смысл продвигать новые специализированные форматы, которых на местном рынке ещё нет — в этом смысле интереснее аутлеты (ТЦ, которые специализируются на продаже одежды со значительными скидками. — “Эксперт ЮГ”)», — говорит г-н Карасенко.
«Специализированные торговые объекты вообще могут получить широкое распространение лишь в наиболее крупных городах, с населением от двух — трёх миллионов человек, — считает Илья Володько. — Или на рынках, где доходы и потребительские расходы населения очень велики. При высоком уровне жизни формируется устойчивый спрос на различные, даже самые узкие группы товаров. В Краснодаре специализированные объекты будут появляться — но в единичных количествах и по мере роста спроса».
Однако Алексей Клюшников полагает, что рынок специализированных ТЦ в России уже довольно активен, а это, с учётом текущего состояния рынка коммерческой недвижимости в целом, позволяет положительно оценить возможность его развития в дальнейшем. «Как правило, если говорить о регионах страны в целом, ТЦ в большинстве случаев создавались на базе существующих зданий, чаще производственных, реконструируемых при имеющихся конструктивных ограничениях, — комментирует г-н Клюшников. — И поскольку с каждым годом собственники подобных объектов всё серьёзнее подходят к вопросам управления объектами недвижимости, стараясь извлечь из них максимальный доход, количество специализированных торговых объектов может постепенно увеличиваться».
В большинстве случаев девелопер принимает решение о специализации торгового центра при наличии каких-либо негативных факторов — это могут быть градостроительные ограничения, ухудшение транспортных и пешеходных коридоров в период активного строительства. Часто именно идея придания ТЦ статуса специализированного позволяет реализовать проект как экономически успешный и привлечь на определённом этапе необходимые инвестиции. «А поскольку сегодня на рынке достаточно много строящихся ТЦ с не до конца продуманной стратегией, при наличии грамотного маркетинга и качественного управления объектом недвижимости девелоперы будут реализовывать проекты специализированной направленности и в дальнейшем», — прогнозирует Алексей Клюшников.
В Краснодаре специализация может охватить как уже достаточно насыщенные ниши — к примеру, сектор электротоваров и бытовой техники, так и те, которые, возможно, именно по причине «территориальной раздробленности» объектов пока не кажутся интересными с данной точки зрения. «Взять ту же сантехнику: её предлагают как гиганты типа “Икеа”, так и мелкие, но многочисленные магазины на Сенном и Восточно-Кругликовском рынках, — рассуждает глава торгового предприятия “Антарес-70” Евгений Исайкин. — С одной стороны, это те же товары для дома, с другой — пока ни один ТЦ не позволяет создать крупный выставочный комплекс с самыми современными ваннами и сопутствующими аксессуарами, с готовыми решениями дизайнеров. Это не десять образцов на весь магазин, это максимальное многообразие. Почему бы не выделить “своё” помещение в данном случае? То же самое могу сказать о секторе “Охота и рыбалка” — вроде бы магазинов много, и гиганты типа “Декатлона“ выдают хорошее предложение, но общая рассредоточенность — налицо. Я считаю, потенциал специализации уже очень высок».