По данным международной консалтинговой компании Knight Frank Residential Research, c марта 2012 года по март 2013-го цены в премиальном сегменте поднялись в среднем на 3,6%. Причем элитное жилье в большинстве европейских городов дешевело. Исключение составили Петербург и Монако (13,1 и 12,2% соответственно). Теперь Северная столица в рейтинге 29 городов мира, регулярно участвующих в исследовании, занимает шестую строчку. При этом в Петербурге элитный сегмент вырос в цене больше, чем прочие. Только с начала года, говорит руководитель Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитного жилья выросла на 4,2, на вторичном – на 5,5%. Некоторые девелоперы повысили цены, а на вторичном рынке на продажу вышло несколько очень дорогих видовых апартаментов стоимостью 400-720 тыс. рублей за 1 кв. м. «При этом новые проекты в премиальном сегменте единичны. Продажи ведутся в основном за счет ранее запущенных объектов», – уточнил Пикалев. По данным консалтингового центра (КЦ) «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в классе «элита» по итогам квартала составила 233,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков объясняет: предложение сокращается – по сравнению с первым кварталом прошлого года в продаже находится на 20% меньше площадей. «Сейчас объем реализации выше, чем объем вывода на рынок новых проектов. На некоторых территориях, например на Крестовском острове, недостаток новых объектов особенно заметен», – добавил он. При этом, отмечает директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина, в предложении растет доля квартир в сданных объектах – она достигла 20% в общем объеме товарного запаса. «Это говорит о том, что на рынке элиты существует дефицит интересного предложения и увеличивается доля устаревших проектов», – уверена она.
Кроме того, ощущается дефицит малогабаритных элитных проектов на 50-70 квартир, интерес к которым со стороны покупателей растет. По словам Сережиной, доля проектов с числом квартир до 55 – около 30%.
Их осталось мало
Одна из причин роста цен – нарастающий дефицит премиального предложения. По данным экспертов, сейчас в продаже есть 25 объектов на 900 квартир – 118 тыс. кв. м. По расчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2012 году в эксплуатацию сдано 70 тыс. кв. м премиального жилья, столько же ожидается в 2013-м.
Дефициту также способствует сокращение предложения на вторичном рынке. Knight Frank St. Petersburg фиксирует: клиенты снимают предложение с продажи, поскольку не могут найти альтернативный вариант для проживания. По словам директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, с точки зрения количества дефицита, возможно, и нет. В частности, есть большой объем предложения в новых домах, перешедших в разряд вторичной недвижимости. Но клиенты, подчеркивает она, сегодня хорошо понимают: в центре надо покупать строящееся жилье, чтобы избежать проблем старого фонда. Соответственно, спрос смещается в сторону первичного рынка.
По мнению Сережиной, в Петербурге есть дефицит новых интересных проектов – с полным набором характеристик элитного жилья, таких как местоположение в историческом центре, архитектура, соответствующая градостроительному контексту, желательно выполненная именитым архитектором, разнообразие планировочных решений и т.д. «Качественные проекты стоят дороже и распродаются быстрее, а на рынке остаются менее интересные предложения», – пояснила она. «На рынке присутствуют лишь единичные элитные проекты с правильными местами, ценами и продуктом. В итоге клиенты находятся сейчас в некотором замешательстве, ожидая появления действительно качественного предложения», – соглашается Гуртовая.
Долгий путь в элиту
Элитные зоны на территории Петербурга сформированы, полагают эксперты. Это «золотой треугольник», Крестовский и Каменный острова. Причем, подчеркивает Пикалев, новые зоны развиваются и приобретают статус десятилетиями, как это было с Крестовским и прилегающей к нему Песочной набережной, районом Смольного собора и Таврической улицы. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, адекватное для премиальной недвижимости местоположение – только исторический центр. Но кроме вышеуказанных зон есть отдельные локации в районе станции метро «Чернышевская», околопарковые зоны в Центральном и Адмиралтейском районах, Петроградская сторона (выборочно), набережные.
«Чтобы сформировалась новая зона, нужна историческая застройка», – убеждена эксперт АН «Бекар» Лилия Крейс-Белова. По ее мнению, элитных локаций в городе все меньше. Из оставшихся немногочисленных участков, рассуждает Трошева, наименее трудоемкие для девелоперов – пятна на Крестовском острове, выборочные локации на Васильевском (набережная Лейтенанта Шмидта), Петровский остров.
Единственный выход – формировать новые элитные зоны. «Сегодня рынок понимает, что элитное жилье не всегда может располагаться в историческом центре – достаточное количество обеспеченных людей покупают дома неподалеку от своих производств, логистических комплексов и офисов», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. География предложения действительно расширяется. В дело идут новые территории. Директор по развитию группы компаний AAG Светлана Ким убеждена: «С течением времени основная характеристика элитного жилья – уникальное местоположение – будет присутствовать в меньшей степени. Центральная часть города небезгранична».
Интенсивный путь
Есть несколько вариантов формирования новых элитных локаций. Самый очевидный – развитие застроенных территорий. По мнению Ким, в городе достаточно ветхих зданий – возможно, не слишком привлекательных по локации, зато уникальных и требующих преобразования. «Очевидно, что остались не самые эффективные и простые проекты, – говорит она, – но на фоне дефицита земельных участков они могут быть вполне успешными». Руководитель отдела исследований «Colliers International Санкт-Петербург» Вероника Лежнева также указывает: реконструкция старых зданий под апартаменты или жилье высокого уровня довольно затратна как по финансам, так и по времени, но ее плюс – расположение объектов в центральной части города.
Гуртовая предостерегает от опасности получить на выходе объекты, соответствующие уровню класса «комфорт»: отступить несколько кварталов от парка, отказаться от видовых характеристик – и будет жилье «комфорт», только по высокой цене.
Эксперты указывают на перспективные, с их точки зрения, районы Петербурга, которые при соответствующем развитии можно преобразовать в дорогие зоны. По словам Сережиной, это район станции метро «Черная Речка», зоны вдоль улицы Савушкина и Московского проспекта. «Московский район стал одним из лидирующих с точки зрения объектов нового строительства. Причем если раньше основное предложение было сконцентрировано в районе станции метро „Звездная“, то сейчас активно застраиваются участки рядом со станциями „Фрунзенская“ и „Электросила“», – добавила Денисова. Кроме того, Пикалев предлагает не сбрасывать со счетов «сразу несколько пятен вдоль правого берега Невы».
«На мой взгляд, потенциал центральных районов города для нового строительства далеко не исчерпан – здесь довольно много интересных для девелоперов участков. Просто их надо знать и уметь с ними работать», – резюмировал Бабаков.
По мнению большинства экспертов, самый перспективный сценарий – редевелопмент промышленных территорий, которые, отмечает Сережина, обладают колоссальным потенциалом: только освоение правого берега Невы позволило бы запустить в оборот сотни гектаров для строительства сотен тысяч «квадратов» жилья. По словам Гуртовой, в центре Петербурга достаточно территорий для редевелопмента, которые не обязательно заняты производством: «Это могут быть, например, трамвайные и автопарки, возможно, территории старейших медицинских учреждений (при условии, что удастся их перебазировать). К таким объектам можно отнести и „Кресты“, о переводе которых говорят уже много лет». Бабаков подчеркивает, что деятельность целого ряда предприятий, расположенных в центре, давно остановлена, площади цехов сдаются в аренду. При этом он считает возможным редевелопмент не только в центральной части Петербурга – такие проекты актуальны и для обжитых районов с развитой инфраструктурой.
Вместе с тем Пикалев отмечает низкие темпы редевелопмента и его высокую стоимость, которая связана с перебазированием предприятий, длительными согласованиями и получением разрешений на подключение к мощностям. По мнению Ким, рынок подтолкнут «эффективный спрос и воля властей».
Экстенсивный путь
Эксперты сомневаются в возможности организовать целые элитные кварталы за пределами города – разве что речь пойдет о коттеджной застройке. По мнению Гуртовой, многоквартирные дома в таких местах распродать не удастся из-за недостаточного спроса.
Однако пригороды Петербурга, полагают многие специалисты, способны стать новыми элитными зонами. «Постепенная децентрализация нового строительства неизбежна, – полагает Ким. – Насколько быстро это произойдет, зависит от спроса».
В первую очередь, уверена Сережина, интересны «дворцовые» пригороды, однако в разной степени. Павловск и Пушкин претендуют на малоэтажную локацию. Стрельна и Петродворец менее привлекательны из-за транспортной ситуации и многолюдности в туристический сезон. Курортный район застроен так плотно, что ограничивает возможность элитного строительства. Отдельно специалисты отметили Кронштадт, где компания «КВС» начала элитный проект. По словам директора по маркетингу и продажам ООО «КВС» Натальи Агрэ, по количеству обращений покупателей видна востребованность дорогого жилья в Кронштадте. Денисова прогнозирует «увеличение интереса к этому городу» и объясняет: развитию новых элитных районов в пригородах способствует изменившаяся транспортная инфраструктура Петербурга – теперь сюда можно добираться разными дорогами.
Развитие транспортной инфраструктуры, рассуждает Лежнева, позволяет развивать юг города и делает Пушкин и Павловск все более привлекательными для покупателей, «которые передвигаются по городу практически только на автомобилях». Однако развитие элитного сегмента в Кронштадте, по ее мнению, – вопрос еще не сегодняшнего дня. Причина – отсутствие социальной и развлекательной инфраструктуры соответствующего уровня.
Пикалев и вовсе сомневается, что пригороды смогут составить конкуренцию городскому жилью: одновременно со строительством новых дорог там возникают пробки. Впрочем, дефицит способен привести покупателей и в пригород, и за город.
Руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова полагает, что квартира за городом или на окраине «может быть второй или третьей недвижимостью, дополняющей основную». По ее словам, цены на лучшие качественные объекты в пригородных районах никогда не превышали цены на объекты бизнес-класса в черте города – это и есть показатель спроса. «Говорить о глобальной тенденции преждевременно. Полагаю, затруднительно объяснить клиенту, готовому потратить 50-100 млн рублей, что жилье пусть и в отличном по своим характеристикам доме, но где-нибудь в спальном районе или в пригороде, сопоставимо с квартирой в аналогичном доме в центре», – резюмировала она.
Рост – при любой погоде
Клиенты стали более требовательными к качеству жилья во всех сегментах. Кроме того, покупатели элитных объектов, говорит Гуртовая, больше внимания обращают на благоустройство, места общего пользования, фасады, инженерное обеспечение. Агрэ полагает, что в этом есть заслуга застройщиков, которые совершенствуют конечный продукт из-за растущей конкуренции. Одновременно, отмечает Бабаков, снижается популярность домов с числом квартир менее 30.
Пока острого дефицита в новостройках не наблюдается, утверждает Крейс-Белова, – остается много незаполненных объектов в районе Крестовского острова, в «Смольном парке» и «Парадном квартале». Кроме того, по данным Knight Frank St. Petersburg, в течение года ожидается старт продаж в ряде объектов в Петроградском и Центральном районах, в том числе расположенных в «золотом треугольнике». Элитный рынок, добавил Бабаков, пополняется апартаментами в реконструированных особняках «золотого треугольника». Пока этот продукт в Петербурге, в отличие от столицы, высоким спросом не пользуется.
Вывод на рынок новых объектов позволит в ближайшей перспективе сохранить баланс спроса и предложения. Но средний бюджет сделки, полагает Попова, вырастет. Прогноз роста цен – 12-15% в год.
Санкт-Петербург
Таблица Рейтинг Prime Global Cities Index, первый квартал 2013 года График Динамика средней цены в строящихся элитных объектах, $/м2