Основной объем ввода офисных площадей классов «А» и «В» на петербургском рынке запланирован на весну-лето 2013 года. Первый квартал хотя и обещал быть урожайным, в том числе с учетом перенесенных с 2012-го сроков сдачи, добавил рынку, по данным Colliers International, лишь 17 тыс. кв. м арендопригодных качественных площадей. При этом объем поглощения составил примерно 30 тыс. кв. м. Самый крупный бизнес-центр класса «А» – «Осень» в составе делового квартала «Полюстрово» с арендопригодной площадью 6,7 тыс. кв. м. В Jones Lang LaSalle также называют «Мегапарк» (13 тыс. кв. м) и «Синоп» (12 тыс. кв. м).
До конца года, по информации Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, планируется к вводу 165 тыс. кв. м в офисах класса «А» и 159 тыс. кв. м – в классе «В». К сдаче готовятся Leader Tower (арендуемая площадь – 38 тыс. кв. м), «Невская ратуша» (первая очередь – 37,9 тыс. кв. м без учета центрального административного корпуса), «Ренессанс Правда» (19,3 тыс. кв. м), «Ренессанс Премиум» (13,6 тыс. кв. м), «Технополис Пулково», (вторая очередь – 18,8 тыс. кв. м), «Преображенский» (20 тыс. кв. м), «Сенатор» на улице Профессора. Попова (18,4 тыс. кв. м). Всего сейчас в Петербурге строится примерно четыре десятка качественных офисных центров суммарной площадью свыше 0,5 млн кв. м. Хотя по срокам ввода, подчеркивают в Jones Lang LaSalle, проекты распределены на три года, ввод почти половины запланирован на текущий год. Эксперты по-разному оценивают соотношение площадей классов «А» и «В» в общем объеме строящихся объектов, но сходятся в одном: доля класса «А» больше.
Офисная статистика
Объем арендопригодной площади петербургских офисов сегодня, по мнению аналитиков, приближается к 2 млн кв. м. По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в структуре предложения превалируют объекты класса «B» – 42,5%, доля класса «А» составляет 23,7, класса «B+» – 33,8%.
Сравнительно невысокий ввод офисных площадей в предыдущие годы обеспечил высокую заполняемость существующим бизнес-центрам. Большинство аналитиков оценивают долю вакантных площадей в офисах класса «А» в 9-10%, примерно такие же цифры называют по классу «В». При этом заочно спорят, вырос или уменьшился объем свободных метров.
За первый квартал, по подсчетам Jones Lang LaSalle, средние ставки по городу немного подросли: на 2-3% – в рублевом выражении, на 4-5% – в долларовом. В результате офисы класса «А» сдаются в среднем по 350-430 долларов за 1 кв. м в год, класса «В» – по 270-350 долларов. При этом крупные арендаторы, которые готовы снять более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения, отмечают аналитики.
Качество подешевеет
Ввод новых качественных офисов, большинство из которых позиционируются в классе «А», по мнению экспертов, в первую очередь повлияет на заполняемость. Доля вакантных площадей, полагают в Colliers International, достигнет 11% уже во второй половине 2013 года.
По поводу арендных ставок единодушного мнения нет. «По итогам 2013 года мы ожидаем демпинга цен на аренду качественных помещений настолько, что они приблизятся по стоимости к офисами класса «В»», – прогнозирует директор по брокериджу NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова. Консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Елена Прозорова считает, что все заявленные к сдаче проекты, скорее всего, не будут введены вовремя, а потому ставки вряд ли изменятся (рост в пределах инфляции всегда возможен). Одновременно она не исключает снижение ставок в классе «А» не более чем на 2% из-за растущей конкуренции. Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Лилия Еременко полагает, что ставки останутся на прежнем уровне. «Может быть, за те же деньги арендодатели предложат больше сервиса, новые бонусы», – размышляет она. Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин добавляет, что если заявленные к вводу в эксплуатацию объекты будут запущены, не изменится и цена сделок по офисным помещениям.
«Старички» держат класс
Аналитики NAI Becar уверены: новые объекты по качеству превысят существующие. Они будут стоять особняком – с уникальными характеристиками, концепциями, техническим качеством. Одновременно будет стираться грань между давно представленными на рынке офисами класса «А» и новыми – класса «В». «За те же деньги арендаторы, желающие улучшить свои условия, точно по ленте Мёбиуса, смогут попасть из офисов класса «В» в офисы класса «А»», – объясняет Смирнова. Это, полагает руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский, может породить миграцию арендаторов, что приведет к росту числа вакантных метров в старых офисах.
Вряд ли снизится уровень бизнес-центров, которые позиционируются в классе «А», размышляет Прозорова. Но ставки, по крайней мере по отдельным объектам, могут подвинуться на 2-4%. Еременко соглашается, что снижение ставок возможно в совсем старых офисных помещениях. Однако арендатор, уверена она, предпочтет старый бизнес-центр, который уже работает, новому, чтобы избежать ремонта и прочих неудобств. «Если подходят планировка, местоположение, арендатор выберет старый бизнес-центр», – говорит она.
Может быть, в масштабах рынка падение ставок в отдельных офисах – беда небольшая, однако возрастающая в этом сегменте конкуренция, полагает Золин, заставляет собственников и управляющих прибегать к реконцепции и реновации существующих старых зданий, в рамках которых, соответственно, повышается и класс объекта. «Если невозможно внести какие-либо качественные функциональные изменения, ставку приходится снижать, дабы удержаться на плаву. С другой стороны, на сегодняшний день в классах «В» и «С» предложение ненамного превышает спрос», – добавил он.
Переделке не поддается
По пути реконцепции уже двинулись торговые комплексы, хотя глубина изменений везде разная. По мнению Золина, в сегменте торговых площадей реконцепция необходима убыточным объектам – «на уровне ярмарок 1990-х годов». Но комплексы, которые вышли на рынок позже, функционируют успешно. На офисном рынке, говорит он, ситуация в определенной степени аналогичная. На заполняемость объекта и размер арендной ставки влияют местоположение, конструкция и дизайн здания, развитая инфраструктура района, уровень комфорта, видовые характеристики и т.д. Большинство известных качественных объектов, полагает Золин, соответствуют стандартам. «В условиях возросшей конкуренции девелоперы держат руку на пульсе и принимают ряд необходимых мер по улучшению объектов там, где это возможно: реконструируют старые здания, вводят дополнительные услуги и т.д. Но что касается офисных помещений за границами класса «С», то там либо роль играет демпинг в плане цены за метр, либо происходит смена собственника», – заключил он.
Еременко подчеркивает: есть неизменяемые вещи – вроде высоты потолков. В этом случае старый офисный центр дешевле снести, чем перестроить внутри. Но то, что можно, собственники делают: меняют планировку, инженерные системы, проводят качественный ремонт. И делают это не из-за появления новых офисов более высокого качества, подчеркнула она.
Гулевский, в свою очередь, полагает, что большая по сравнению с рынком торговой недвижимости инертность офисов не позволяет пока рассуждать о реконцепции – еще рано. Отчасти Прозорова согласна с этим утверждением: реконцепция, по ее мнению, актуальна для объектов классов «В» и «С», причем построенных до 2000 года. Но из-за дороговизны мероприятий реконцепция непопулярна, пояснила Прозорова: «Исключение могут составить бизнес-центры, имеющие привлекательное местоположение и высокий потенциал, с точки зрения инвестора».
Затраты на изменение интерьеров, ремонт фасадов, перепланировку, обновление инженерных систем оцениваются примерно в 1 тыс. долларов на 1 кв. м. Но если в торговом комплексе новое качество позволит поднять ставки и привлечь операторов, то в офисном сегменте это сделать значительно сложнее. Тем более на фоне прогнозов если не о падении арендных ставок, то по крайней мере об их непоколебимости.
Санкт-Петербург
График 1 Объем офисных площадей стремительно приближается к 2,5 млн кв. м График 2 Заполняемость бизнес-центров не росла и к концу года собирается снижаться