Неясность по большинству позиций – вот самое распространенное определение, которое подбирают эксперты рынка недвижимости для ситуации в Петербурге. Спрос снижается, поскольку платежеспособность падает. Запросов от покупателей, отмечают специалисты, временами становится больше, однако в реальные сделки они не конвертируются.

Ипотека перестает быть главным стимулом – условия кредитования ухудшаются, отдельные программы банков не в состоянии вытащить весь рынок. «Большая часть ипотечных сделок связана с необходимостью, а не с возможностью приобрести жилье, – поясняет директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Размер кредитов, по ее словам, увеличивается не из-за роста цен, а из-за отсутствия наличных средств у клиентов. «Таким образом клиенты докредитуются», – резюмирует Гуртовая.

Происходит перераспределение спроса, отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. В частности, ведущие застройщики заключили в течение полугодия больше договоров долевого участия, чем раньше. В среднем прирост составил 5-10% по отношению к показателю первого квартала 2013 года – до 40% у отдельных компаний. Причина – вывод на рынок новых объектов с хорошими характеристиками. Спрос на новые проекты, добавила генеральный директор ЗАО «ЦУН „ЛенСпецСМУ”» (Etalon Group) Ирина Онищенко, обусловлен их расположением в городской черте, тогда как большинство новых проектов выходит за границы Петербурга.

«Когда в продаже много небольших проектов, предложение равномерно распределяется по всему городу. А крупные проекты, как правило, оттягивают спрос на себя», – рассказывает Гуртовая. Сегодня небольшие проекты располагаются, как правило, в городе, а крупные – в основном на выселках, куда ехать готовы не все. Поэтому квартиры в небольших комплексах пользуются высоким спросом, заключила она.

Спрос, по словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, разделен примерно так: 40% – эконом-класс, 40% – комфорт, 15% – бизнес, 5% – элитный. «Однако ни в одном классе предложение сегодня не соответствует ожиданиям большинства покупателей.

В эконом-классе клиентов не устраивает удаленность от обжитых районов, в комфорт-классе – цена, в бизнес-классе – местоположение и цена, а в элитном – недостаток объектов», – объяснил он.

По словам директора управления аналитического маркетинга «Холдинга RBI» Веры Сережиной, есть некоторое увеличение спроса на двухкомнатные квартиры, но большинство сделок все-таки происходит с однокомнатными при достаточно высокой цене метра. «Спрос на однокомнатные квартиры стимулируют размен жилплощади, расселение коммунальных квартир, желание молодежи жить самостоятельно. Плюс это самый популярный продукт для инвесторов», – пояснила она. В проектах комфорт-класса растет спрос на двухкомнатные квартиры. В бизнес-классе наблюдается рост спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.

Структурный фактор

Структура предложения за прошедшие полгода изменилась мало. В частности, по словам начальника отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург» Светланы Лежневой, объем предложений в эконом-классе остается почти без изменений, что объясняется довольно коротким сроком наблюдений.

Главный тренд – рост предложения в пригородах Петербурга и ближайших районах Ленобласти. «При этом объекты эконом-класса все больше смещаются в зону «закадья», в то время как комфорт-класс прочно закрепился в традиционных районах города», – отмечает Сережина. По данным холдинга RBI, за полугодие в «закадье» выведено на продажу 1 млн кв. м жилья, в Петербурге – 1,4 млн. Большая часть предложения, по словам Онищенко, находится в диапазоне 60-90 тыс. рублей за 1 кв. м. По данным ГК «Пионер», по сравнению с первым кварталом выросла доля предложения в примыкающих к границе города зонах Кудрово и Девяткино, а также сократилось с 18,2% до 13,8% количество предлагаемых в центре города объектов.

Уход застройщиков за городскую черту определяет масштаб и класс объектов, а также цены. «В процентном отношении эконом-класса меньше не стало, но исключительно за счет ближайших территорий области. А вот в Петербурге строить «эконом» уже невыгодно. Даже в спальных районах на окраинах города застройщики возводят дома комфорт-класса», – говорит руководитель отдела продаж ООО «Первое ипотечное агентство» Сергей Топорников.

Вместе с тем, отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, понемногу мода на «жесткий эконом», спрос на который вырос после кризиса 2008 года, проходит. Взамен растет доля объектов класса «комфорт». По мнению руководителя проектов департамента новостроек NAI Becar Станислава Романюка, изменения в квартирографии мы увидим не ранее следующего года:  «Строительство – инертный бизнес».

Однако начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен: «Изменился не объем эконом-класса, а терминология. Большинство клиентов относят к «эконому» исключительно дешевые панельные дома. Чтобы избежать нежелательных ассоциаций, многие застройщики «перевели» свои объекты в комфорт-класс. Потребительские характеристики жилья остались прежними, но на бумаге сегмент эконом-класса сократился».

По мнению руководителя отдела продаж O2 Development Елены Бесединой, лидирующие позиции сегмента «эконом» поддерживают проекты комплексного освоения территорий, в которых предлагается сравнительно недорогое жилье.

«В связи с комплексным освоением территорий, перетекающим все дальше за пределы городской черты, застройщики стараются конкурировать друг с другом посредством абсолютной стоимости квартиры. Безусловно, цена в классе «эконом» гораздо ниже из-за их небольших площадей и незамысловатой отделки, если она вообще предусмотрена», – поясняет директор по маркетингу и продажам ООО «КВС» Наталья Агрэ. «Объекты, которые выводятся на рынок сегодня, проектировались несколько лет назад с учетом спроса на самые дешевые квартиры – значительный объем предложения эконом-класса сохранится в ближнесрочной перспективе», – заключила Лежнева.

Комнатный фактор

Классу проектов соответствует квартирография. Следовательно, наибольшая доля в предложении первичного рынка – однокомнатные квартиры и студии. По оценке исполнительного директора «Матрикс-недвижимость» Игоря Петрова, до 50% в некоторых домах. Доля двухкомнатных квартир площадью от 52 кв. м – примерно 30%. «Увеличения количества двухкомнатных квартир в классическом понимании не происходит, – говорит Трошева. – Однако на рынке получает распространение формат «евро» – квартиры, которые формально считаются одно- и двухкомнатными, а по эргономике пространства – двух- и трехкомнатными». По мнению Сережиной, доля квартир с европланировками, составляющая около 15%, через некоторое время достигнет 30%. Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова отмечает все более частое появление на рынке проектов недорогого сегмента, где трехкомнатных квартир нет совсем. В сегменте «премиум», замечает Топорников, наоборот, есть объекты без «единичек». Меньше таких квартир и в объектах бизнес-класса, где спрос на них невелик.

Однокомнатные квартиры продолжают лидировать в предложении, но, по данным «НДВ СПб», их доля за первое полугодие сократилась с 48% до 46%. Одновременно доля студий выросла с 9% до 16%. Однако, отмечает Беседина, заметно оживился спрос на просторные студии.

Нацеливаясь на более качественные проекты, покупатели все же готовы смириться с сократившимися площадями – не только из-за рациональности, но и по финансовым соображениям. Тенденция к уменьшению площадей, говорит Беседина, налицо: «На рынке появились студии с приведенной площадью 18 кв. м, однокомнатные квартиры от 30 кв. м, двухкомнатные от 45 кв. м, трехкомнатные от 60 кв. м».

По словам Ефремова, только за 2012 год средняя площадь квартир в строящихся домах массового сегмента снизилась на 12%. Средний метраж студий за год сократился с 29 до 26 кв. м, однокомнатных квартир – с 43 до 40 кв. м, двухкомнатных – с 65 до 60 кв. м, трехкомнатных – с 97 до 86 кв. м. «Основное внимание покупатель уделяет цене. А площадь должна быть не столько большой, сколько функциональной и рациональной», – пояснил он.

Ценовой фактор

В недорогом сегменте фактором номер один становится цена. В первом полугодии 2013-го она почти не менялась. Впрочем, отмечает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, динамика неоднозначна: «В начале года стоимость росла, а начиная с марта падение чередуется со стагнацией». По его оценке, по итогам полугодия цена упала на 0,4%. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», во втором квартале прирост средних цен предложения наблюдался по всем классам и территориям, за исключением пригородной черты Ленинградской области, что связано с выходом в продажу большого числа небольших по площади жилых комплексов с ценой ниже средней.

«В целом по рынку прирост цен на жилье не превысил официального показателя квартальной инфляции, за исключением класса «бизнес» в обжитых районах города», – поясняет Трошева. «Цены достигли критической отметки, их рост корректируется коэффициентом инфляции», – резюмирует Агрэ.

По мнению Бесединой, цены в ближайшее время могут расти на 0,5% в месяц: «Рынок на стороне покупателя, застройщики запускают лояльные условия рассрочки, увеличивают рекламный бюджет».

Бюрократический фактор

По подсчетам КЦ «Петербургская недвижимость», на конец полугодия совокупный объем первичного рынка Петербурга и пригородов – 7,46 млн кв. м. В течение полугодия, сообщила Служба государственного строительного надзора и экспертизы, количество выданных разрешений на строительство жилья в Петербурге уменьшилось почти в три раза относительно первой половины 2012 года. Мнения экспертов о степени влияния этого фактора на первичный рынок расходятся.

Значительное сокращение количества выданных разрешений на строительство не будет способствовать развитию рынка, полагает Романюк, – и без того застройщикам все сложнее начинать проекты. «Даже имея утвержденный градплан и положительное заключение экспертизы, нет гарантии, что получишь разрешение. Это приводит к сокращению числа новых проектов и росту цен на жилье», – пояснил он.

По словам Агрэ, приостановка выдачи разрешений отражается на рынке уже сегодня: «Во-первых, это сказывается на стоимости квадратного метра, поскольку спрос остается на прежнем уровне, а предложений все меньше. Во-вторых, застройщики будут мигрировать в область и другие регионы, включая Москву, Московскую область». Топорников подчеркивает: это влияет на цены не только на первичном, но и на вторичном рынке. «Это действительно проблема», – говорит он. Ефремов полагает, что через некоторое время появится дефицит предложения. «Хотя об этом говорить  рано, поскольку на рынке остается достаточное предложение ранее вышедших объектов. Скорее всего этот провал сгладится в ближайшее время за счет новых выданных разрешений на строительство», – надеется он.

По мнению других участников рынка, чиновные игры вряд ли скажутся кардинально. «Нужно дождаться конца года, и тогда делать выводы», – призывает Сережина.

Гуртовая объясняет: если считать объем рынка в штуках, количество запущенных проектов действительно сократилось, но в пересчете на квадратные метры объем нового строительства почти не изменился. Однако в большинстве случаев запущены не новые проекты, а следующие очереди в уже строящихся. «Точечной застройки в городе становится все меньше. Компании стремятся комплексно развивать крупные территории. Поэтому и разрешения выдаются на все большие объемы: не на один дом-точку площадью 5-10 тыс. кв. м, а на очередь или даже весь комплекс целиком, где счет идет уже на десятки тысяч квадратных метров», – поясняет Трошева.

Целый ряд застройщиков совсем не опечален приостановкой выдачи разрешений. «По крайней мере, на предложении это не сказывается, – комментирует Петров. – Разрешительную документацию получить сложно, поэтому некоторые начинают строить, а потом уже получают разрешение. Это вполне распространенная практика». «Катастрофических последствий в ближайшем будущем ожидать не стоит», – резюмировала Денисова.

Вторичный фактор

Вторичный рынок жилья в первом полугодии находился в еще более вялом состоянии. Основное отличие этого сегмента, полагает Петров, – меньшее количество инвестиционных сделок, которые сегодня занимают заметную долю на первичном. «Инвесторы зарабатывают на перепродаже квартир, – поясняет он. – А на вторичном рынке, чтобы найти интересный вариант для сдачи в аренду, нужно потрудиться. Да и стоить он будет больше, чем на первичке».

Предложение на вторичном рынке в целом меняется мало, говорит Онищенко: по географии основной объем приходится на Приморский, Выборгский и Невский районы. В структуре по-прежнему превалируют двух- и трехкомнатные квартиры. Однако, отмечает заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, увеличилось количество предложений в центре города в связи с низким спросом на квартиры старого фонда в этой локации. Кроме того, подчеркивает Гуртовая, в предложении выросла доля однокомнатных квартир, всегда считавшихся самым ликвидным товаром. При таком затоваривании падения цен не происходит, добавила она.

«В начале полугодия произошел небольшой рост цен, однако во втором квартале цены снизились приблизительно на 2% относительно показателей начала года и до сих пор не повысились», – рассказывает Сандалов. По итогам полугодия, говорит Спарак, средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1%. «Последние месяцы цена хоть немного, но снижалась, а июнь показал тенденцию к росту цен», – пояснил он. В течение полугодия цены колебались в пределах 0,5% в месяц. «Спада цен не наблюдается, хотя, как показывает практика, продавцы стали сговорчивее и зачастую идут на торг. На выставочных стоимостях объектов это никак не отражается», – комментирует Топорников.

В целом, рассуждает Спарак, полугодие выдалось довольно вялым. Больше всего это было заметно в марте, когда активность упала из-за событий на Кипре, и в мае, в преддверии летнего затишья. Многие продавцы отказывались снижать цены, предпочитая поискать покупателя, согласного на изначальную стоимость.

В конце июня случился небольшой всплеск активности, позволяющий надеяться на лучшее.

По мнению Сандалова, в нынешнем году весеннее оживление рынка произошло на полтора месяца раньше, чем обычно, зато уже в середине весны можно было наблюдать спад активности на рынке вторичной недвижимости. «Основными причинами такого затишья стали внешние политические и экономические факторы, а также сезонный, который всегда присутствовал на рынке недвижимости», – объяснил он.

Стимулирующий фактор

Покупателей в отсутствие активного спроса, очевидно, надо стимулировать. Сегодня для подогрева покупательской активности, утверждает директор по маркетингу и продажам ГК AAG Ольга Пономарева, используются все стандартные методы, применяемые и в другие сезоны, но более интенсивно. Самый распространенный инструмент – скидки, как в денежном эквиваленте, так и в дополнительных опциях к квартире, к примеру, в виде машиноместа или отделки в подарок. Некоторые компании формируют специальные предложения, выставляя по относительно низкой стоимости несколько квартир. «Еще известны случаи использования и нетрадиционных для этого рынка акций, таких как велосипед или кепка в подарок, но они чаще вызывают улыбку покупателей, а не подталкивают их к покупке квартиры», – добавила Пономарева.

Вторым действенным способом Онищенко считает рассрочки: «Скидки при единовременной оплате и скидка на первый взнос при использовании рассрочки могут достигать крупных сумм, а это значимый материальный бонус. По словам Бармашовой, многие застройщики сегодня увеличивают длительность рассрочки: ЮИТ – на семь лет, «Норманн» – на восемь лет, беспроцентная рассрочка на четыре года есть в «ЛенСпецСМУ» и ГК «Полис».

«Самым эффективным методом стимулирования покупательского спроса по-прежнему остается снижение ипотечных ставок, но сейчас такой тенденции не наблюдается», – убежден Сандалов.

По мнению Пономаревой, в период летнего затишья у продавцов есть возможность применить в рекламных целях возможность покупателей без спешки выбирать нужный вариант: создавать лету имидж наиболее комфортного времени для покупки недвижимости, чтобы люди не откладывали ее до осени. Топорников согласен: «Я подталкиваю покупать сегодня, ибо как только будет решен вопрос с курсом валют, и накануне учебного года в город приедут студенты, цены начнут расти вследствие увеличения спроса, и застройщики отменят действующие акции».

Гуртовая полагает, что реальным стимулом будет ясность в макроэкономике; улучшение условий ипотечного кредитования, связанное с общеэкономической ситуацией, а также локальный фактор – бесперебойное согласование проектов планировок территорий, без чего на рынке мы сегодня имеем несбалансированное предложение.

А пока, говорит Петров, чтобы заинтересовать покупателей, застройщики станут предлагать различные акции, специальные предложения и увеличивать рекламные бюджеты.

Санкт-Петербург

График 1 География распределения текущего предложения на первичном рынке Петербурга График 2 Многолетний лидер – Приморский район – постепенно уменьшает долю в пользу ближних районов Ленобласти Таблица 1 Колебания средних цен в течение первого полугодия 2013 года ни разу не достигли даже 1,5% Таблица 2 Благодаря выходу на рынок новых крупных проектов объем предложения меняется мало