Чтобы лендлордам и владельцам недвижимости было легче сознать особую ценность и перспективность принадлежащих им бывших промзон, архитектурное сообщество Северной столицы решило через творческие конкурсы сформировать свое видение новых функций таких территорий и объектов на них – и представить его наглядно, в виде проектов планировки и архитектурных эскизов.
Один из первых подобных форсайтов – «Новый Петербург на Канонерском острове», инициирован организаторами форума «Будущий Петербург». Эта общественная инициатива, попытка снизу начать подъем целинных земель промышленно-селитебного пояса вокруг исторического центра города. Воплотителями идей станут студенческие группы под руководством опытных кураторов, которыми выступили такие авторитетные архитекторы как Никита Явейн, Сергей Падалко, Рафаэль Даянов и другие.
Предполагается, что наглядная агитация привлечет к идее преобразования бывших промзон новых сторонников. Работа временных архитектурных мастерских сопровождается дискуссиями экспертов об оптимальных сценариях и механизмах подъема целины индустриальной застройки прошлых лет. В частности, для Канонерского острова предложено реализовать сценарий «острова свободы» – предоставления местной общине этой территории особых полномочий.
Конверсия – прививка от варварства
В рамках форума «Будущий Петербург» состоялась дискуссия среди урбанистов, архитекторов и девелоперов. Доктор архитектуры, профессор Вологодского государственного технического университета Константин Кияненко утверждает: «Концепция организации жилой среды в современной России – строительство на вновь осваиваемых территориях (новые жилища, сети, дороги), а все старое остается в тылу, в то время как концепции стран с передовыми жилищными системами строятся на обновлении, повторном использовании, уплотнении зданий и территорий существующего города». «Безусловно, комфортный город – это компактный город, – соглашается исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков. – Если между жилищем человека и другими необходимыми ему объектами находится промышленное здание плюс окружающая его зона отчуждения, как часто случается в старых районах Петербурга, вместо 10 минут пешком надо как минимум 20 минут ехать на автобусе».
Конверсия земель «серого пояса» – единственная возможная прививка от болезни, которую директор Института транспорта НИУ «ВШЭ» Михаил Блинкин назвал «варварской многоэтажной застройкой агломерационной периферии». В Петербурге, поскольку земель под новые жилые проекты в центральных районах как будто нет, массовая застройка не только смяла окраины города, но и шагнула далеко в поля – в Ленобласть, что грозит быстрым уничтожением традиционной малоэтажной среды пригородов. А в непроницаемых сейчас территориях «серого пояса» можно строить дополнительные транспортные связи между районами и кварталами малыми средствами – было бы желание.
Дорого? Нет, непонятно
«Земли под бывшими и действующими (но в основном – все-таки бывшими) заводами и фабриками, железнодорожным и путями и депо, опустевшими казармами и т.п. составляют около трети пространства Петербурга. Часть промзон, разумеется, обречена еще долго таковой и оставаться, – констатирует редактор портала «Петербург 3.0» Федор Гаврилов. – Но другая часть, включающая, например, Обводный канал, порт и примыкающие к нему земли, почти весь южный берег Невской Губы, буквально просится: ну, сделайте из нас что-нибудь интересное. Здесь есть все, что девелоперская душа пожелает – и близость к центру, и виды на воду, и огромная, по сравнению с центром, свобода от скреп, догматов и предрассудков „петербургского архитектурного стиля”».
Девелоперская душа, а также во многих случаях промышленная это понимает. «Очень многие предприятия хотят переехать, и многие уже подготовили соответствующие проекты», – заявляет исполнительный вице-президент Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Николай Ковалев. По словам Александра Бобкова, ежемесячно в Комитет по градостроительству и архитектуре СПб поступают сотни заявок от потенциальных инвесторов, однако подавляющее большинство не реализуется.
«Я веду переговоры с промышленниками, – отмечает генеральный директор „Ханса СПб Девелопмент” Олег Барков, и установил закономерность: кто говорит, что переедет легко, чаще всего не заботится о будущем предприятия. Он готов закрыть завод и получить деньги за земельный участок. Когда же есть необходимость окупить затраты на реальный переезд, проект с точки зрения экономики становится очень спорным».
«Нельзя утверждать, что проекты редевелопмента территорий промышленного пояса не могут быть самодостаточными, то есть не окупаются стоимостью участка, – возражает заместитель генерального директора ЗАО «ВМБ-Траст» Сергей Однолетков. – Недавно мы помогли клиенту осуществить проект на Васильевском острове: бывший промышленный участок преобразовали под жилищное строительство. В итоге хватило денег на переезд и модернизацию предприятия, и у собственника еще остались средства». Так или иначе, среди основных проблем конверсии «серого пояса» эксперты не назвали «плохую экономику», то есть коммерческую непривлекательность этого процесса. Они поставили первым номером в проблемном списке «неясную экономику». «То есть это непредсказуемые сроки реализации и непонятный объем затрат ввиду высоких административных барьеров, отсутствия политической воли», – пояснила директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.
Вторая в списке выявленных проблем, отчасти формирующая первую, – большое число заинтересованных сторон, вовлеченных в судьбу территории, и отсутствие единого переговорщика. Часто промышленных собственников на территории – больше десятка, а есть еще сторонний девелопер, город, монополисты, федеральные органы (собственники ряда объектов), местное население. Сопротивление может быть с любой стороны и на любой стадии реализации проекта, вплоть до завершающей – и тогда попробуйте вернуть потраченные деньги.
«В западных городах действуют государственные агентства развития территорий, чья главная функция – вести переговоры и добиваться баланса интересов стейкхолдеров, – отмечает директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская. – Обычно согласование интересов в отношении достаточно крупной территории занимает примерно четыре года, а последующая реализация проекта – два года».
В отсутствие специальных агентств роль переговорщика призвано играть городское правительство, но воля к этому пока отсутствует.
В трех соснах, или Кризис идей
Доходность проекта редевелопмента в решающей мере зависит от выбранного сценария развития территории – иными словами, от того, какие функции должны появиться у бывшего промышленного участка. «Если предприятие переезжает или закрывается, а участок расположен достаточно привлекательно, он, как правило, приспосабливается под жилую функцию», – называет первый сценарий Сергей Однолетков. Этот путь – самый распространенный: по данным эксперта Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, на 80% освобождаемых промышленностью земель в Петербурге строится жилье. «Такой вариант в сегодняшней петербургской реальности со всеми ее ограничениями – чуть ли не единственный однозначно выгодный», – оценивает Александр Бобков.
Впрочем, к строительству жилья в промышленном поясе вблизи центра нынешнее городское правительство относится неодобрительно, о чем уже заявлял губернатор Георгий Полтавченко, а потом и председатель Комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин. Большинство промышленников и девелоперов Петербурга посчитали эту позицию странной, ибо за ней нет полноценных аргументов. По общему мнению, практический мотив поведения администрации один: нет денег на создание социальной инфраструктуры в уже строящихся жилых массивах на окраинах. Если еще «серый пояс» начнут осваивать, город не справится со своими обязательствами вдвойне. «Но ведь в периферийных районах городского центра школы и детские сады были, в том числе бывшие ведомственные – от тех же заводов. Они были приватизированы и перепрофилированы, не всегда прямыми и правыми путями. Это же не значит, что не надо развивать территории, потому что невозможно решить проблему детских садов», – рассуждает Сергей Однолетков.
Второй сценарий – строительство на промышленных участках офисных центров. По словам Александра Бобкова, в этом варианте уже труднее достичь окупаемости. «При реализации проекта на заемные средства, а это норма для бизнес-инициатив, финансовые показатели преобразования промышленной территории в деловую скорее всего не будут привлекательными. Но поскольку часть собственников делают это на свои средства, коммерческий успех, с натяжками, возможен», – говорит девелопер. По данным компании ASTERA, 21,7% всех офисных площадей Петербурга находятся на территории «серого пояса», доминируют бизнес-центры класса C: они составляют 57,7% общего числа размещенных в промзонах офисных зданий. Во многих случаях внешний вид этих построек – бывших административных корпусов заводов – остается непривлекательным, а вглубь дворов и вовсе не стоит заходить. В общем, при таком сценарии пространство преображается лишь частично. Третий случай, более редкий – строительство торговых комплексов (в основном торговля требует мест побойчее, чем бывшие промзоны).
Других сценариев, в общем нет.
«В этих трех соснах и блуждает местная девелоперская мысль, – отмечает Федор Гаврилов. – Вошедшие в массовый обиход «креативные пространства» – разновидность тех же офисов. И конечно, в наши трудные времена этих трех идей недостаточно, чтобы сдвинуть гору. Кризис идей – главная проблема для „серого пояса”».
Градоменяющие проекты
Психологи говорят: если сильны страхи, должен появиться еще более сильный интерес. Этот тезис касается «серого пояса» в полной мере: проблем много, и чтобы за них взяться – в том числе городскому правительству – должен быть более сильный резон, чем прибавление полку бизнес-центров класса С. В европейских центрах практически все новые знаковые объекты – от оперных театров до технологических университетов и технопарков – появлялись в «сером поясе». Более того, проекты конверсии портовых объектов – а это типичный редевелопмент хозяйственных зон – сформировали современный Роттердам, Мальме, Гамбург, Стокгольм, Хельсинки, став их визитными карточками. Такие градоменяющие проекты – хотя бы на одной «пилотной» территории – необходимы Петербургу, чтобы не превратиться в кислую провинцию.
Организаторы форума «Будущий Петербург» предложили выбрать в качестве пилотной площадки Канонерский остров хотя бы потому, что, находясь в Финском заливе, он подходит для проектов waterfront, формирующих витрину города с воды. По словам Надежды Калашниковой, Петербургу нужно понять, что между видом, открывающимся перед прибывающими на паромах туристами, и деньгами, которые может заработать город, преобразовав промзоны, существует прямая связь. Соответственно, один из привлекательных сценариев конверсии этой территории – создание туристической зоны, – считает директор по развитию компании ASTERA Александр Веселов. Логично построить на острове гостиницы для людей, прибывающих морем, с сопутствующими сервисами.
Генеральный директор института «Урбаника» Антон Финогенов обращает внимание на дефицит рекреационных зон в Петербурге: «Доступное горожанам пространство на заливе, с протяженным пляжем, да еще в 15 минутах езды от центра – такое, как Канонерский остров – это редкость, которую надо оценить по достоинству». На крупных инвесторов, по его мнению, не стоит рассчитывать – для них остров пока не привлекателен, но формирование рекреационной зоны может сложиться силами малого и среднего бизнеса. Отдать побережье в аренду предпринимателям с целью благоустройства общественных пляжей, создания кафе, ресторанов, небольших развлекательных объектов – еще один вариант развития.
«Серый пояс – хорошая площадка для новой самоорганизации населения», – считает заместитель генерального директора ЗАО „Петербургский НИПИград” Михаил Петрович. В пример эксперт приводит пригороды западных мегаполисов, где жители района могут даже выбрать собственного мэра.
В Северной столице давно не было экспериментов по созданию новых форм – архитектурных, социальных, культурных. С этой точки зрения неплохо, что случайно, по халатности, колоссальные пространства остались в тылу: это территория, зарезервированная под создание нового города. Но чем позже Петербург вернется в свой внутренний город, чтобы привести его в порядок и обжить – тем больше будет масштаб градостроительного и транспортного бедствия. Возвращаться надо прямо сейчас.
Санкт-Петербург
Канонерский остров
Канонерский остров расположен на юго-западной границе дельты Невы, неподалеку от Васильевского и Белого островов. Длина его – примерно 5 км, максимальная ширина – 650 м. Площадь острова — 115 га. Первое название острова – Кошачий, или Киссасаари, как называли его финны. В начале XVIII века сюда пришла русская артиллерия, и остров стал именоваться Батарейным. Во второй половине XVIII века канониры стали использовать его как полигон для учений, и за островом закрепилось название Канонирский. Канонерским этот участок суши стал в XIX веке.
Сейчас он входит в состав Кировского района Санкт-Петербурга. Улиц на острове нет, все дома с одним адресом – Канонерский остров. Население – 5 тыс. человек, несколько магазинов и продуктовых ларьков, школа, бассейн, практически отсутствует уличное освещение.