В Новосибирске ведется строительство в некотором смысле уникального жилого дома — не для мировой архитектуры, а для сибирского города, перегруженного типовыми постройками и жилмассивами. 21-этажный дом на Красном проспекте, получивший название «Берлин», предусматривает несколько зеленых террас общей площадью около двух тысяч квадратных метров на третьем и четвертом этажах, а также двухуровневую подземную парковку. Первые два этажа здания отведены для помещений административного и торгового назначения, третий и четвертый этажи — под различные зоны отдыха жителей дома. Все квартиры — свободной планировки (площадью от 130 кв. метров), а сдаются под самоотделку. Завершить строительство ЖК «Берлин» планируется к 2014 году. Главный инвестор проекта — предприниматель Александр Элерт, бывший владелец гостиницы «Новосибирск». Девелопер — Дмитрий Рольбанд (Rolband&Partners). Продолжая поиск уникальных явлений на строительном рынке Новосибирска, об эксклюзивных особенностях проекта мы попросили рассказать архитектора ЖК «Берлин», исполнительного директора и главного архитектора компании «АкадемСтройПроект» Артура Лотарева.
— Такие комплексы, как «Берлин», еще не строились в Новосибирске?
— Такие дома у нас только начинают строиться. Потому что городу уже некуда деваться — либо нужно возвращаться к крупнопанельному домостроению, либо переходить на индивидуальную архитектуру.
— Какие уникальные технологии и материалы применяются при строительстве этого комплекса?
— Что касается конструктивных решений, то здесь ничего уникального, так как используется монолитный железобетон. Кроме того, мы применяем плоские колонны, которые тоже уже не являются «новым словом» в строительстве. Об уникальности комплекса можно говорить только в разрезе планировочных решений. Впервые в городе мы применили принцип размещения придомовых территорий не на уровне земли, а на уровне высоких этажей. Такие решения в проектах уже применялись, но только для того, чтобы пройти согласование и экспертизу. Во многих новосибирских проектах на крышах домов были нарисованы придомовые территории, но в реальности их никто не делает из-за лифтовых и вентиляционных шахт. Да и вообще на верхнем этаже площадку для игр детей неудобно использовать — ветер, снег, дождь. Даже в мире такие вещи не делаются, потому что двор на крыше неудобно эксплуатировать всем жителям дома. Если и используется верхняя кровля, то только для пентхауса. Но это, как правило, в теплых странах. В Новосибирске же он будет простаивать семь месяцев в году, засыпанный снегом.
В «Берлине» придомовая территория предусмотрена на уровне восьми метров над землей — это третий и четвертый этажи. И она у нас запроектирована «по-честному». Там будут размещены площадки для игр, газоны, продуманы водоотводы, снегоуборка. Запроектирован свободный доступ всех жителей дома к этой территории на лифте. Кроме того, на площадке будет работать спортбар. Априори решены вопросы безопасности — никто в эту зону отдыха не сможет попасть просто так, «с улицы». Детские площадки размещены как на открытом воздухе, так и внутри — в застекленных помещениях. Проектов совмещения открытых и закрытых террас еще не было в городе.
Стоит отметить, что в здании заложены нетипичные принципы планировочных решений для Новосибирска. Застройщики обычно говорят, что в предлагаемых ими домах можно объединять квартиры, но никто не отмечает, что это будет связано полностью с переделкой всех инженерных коммуникаций, а также с препятствием из несущих конструкций. Сегодня на строительном рынке присутствует много лжи, потребитель получает совсем не то, что он ожидает. В комплексе «Берлин» мы проработали максимально возможное количество вариантов планировки и поставили колонны с шагом 7,5 метров таким образом, чтобы они не мешали реализовывать каждый из этих вариантов. В таком же ключе запроектировали и инженерные коммуникации — при перепланировке не нужно тащить канализацию под полом через всю квартиру. Везде, где только возможно, предусмотрено устройство санузлов, ванн, кухонь, запроектированы дополнительные канализационные стояки, которые, если перепланировки не случится, будут стоять не задействованными. Заказчик изначально закладывает избыточное количество инженерных коммуникаций. С одной стороны, это увеличивает себестоимость, с другой — усложняет продажи, потому что люди не привыкли к таким предложениям. Но зато у нас в доме дизайнеры интерьеров смогут создать все, что угодно.
— Сколько будет стоить квадратный метр в таком доме?
— Такое решение придворовых территорий, конечно, повышает себестоимость строительства и стоимость квадратного метра, поэтому дом должен быть высоким, двадцатиэтажным. И это, конечно, не эконом-класс. Квадрат стоит сегодня в районе 90–100 тысяч рублей. Если добавить ремонт, получится около 110 тысяч рублей. У нас за эти деньги в Новосибирске продается совсем некачественное жилье.
— К какому классу можно отнести ваш дом? К элитному?
— У нас в городе трудно построить дом элит-класса, так как здесь просто нет мест, которые соответствовали бы этому статусу. Разве что в центре Первомайского сквера. Чтобы понять, что такое элитный дом, в нем нужно побывать. К примеру, холл элитного дома может быть размером с этаж, где стоят кожаные диваны, а на потолке висит настоящая, не китайская, хрустальная пятидесятирожковая итальянская люстра. Вот это — элитность. Пропасть между подобным жильем и другим огромна. Из эконом-класса в бизнес-класс перескочить можно. Из бизнес-класса на элитный уровень перескочить гораздо сложнее. Так что в Новосибирске домов такого уровня сегодня нет.
— Какие используете строительные материалы? Есть ли среди них местные марки?
— Используем те строительные материалы, которые применяются в Европе в течение пяти–десяти лет. Мы их тестируем, так как важно понимать, как они поведут себя в нашем жестком климате, где высокий перепад температур в течение одних суток. Будем закупать за границей облицовочные фасады, а также все, что связано со светопрозрачными элементами — окна, витражи, профили для окон, стекло. Сейчас мы выбираем между фасадами немецкого и австрийского производства. По стеклу — между Германией и Люксембургом. Пришлось лично посетить все эти заводы и посмотреть производство. Предварительные переговоры были проведены, сейчас готовится тендер. Сегодня также рассматривается несколько производителей утеплителя. Это тоже импортные производители, которые выпускают продукт в России. У местных производителей закупаем кирпич и железобетон.
— У нас же тоже производят панели для фасадов и оконные витражи. К примеру, в Красноярске компания «Краспан» выпускает алюминиевые фасады, там же, в Красноярске, выпускаются витражи… Вас не устраивают эти производители?
— По качеству не устраивают. Даже сравнивать невозможно технологии, которые используются за рубежом и в Красноярске. Это по теплотехнике, по статике — разные вещи. Визуально сложно отличить немецкий алюминий от красноярского. Но во всем остальном красноярский алюминий проигрывает — водоотвод внутри профиля, резиновые прокладки, которые должны служить дольше, чем профиль, уступают по качеству импортным аналогам. Ведь капремонт будет сейчас производиться за счет жителей дома, и каждый человек раз в десять лет будет платить столько, сколько стоит его квартира. Это все мины замедленного действия, которые скоро начнут взрываться по всей стране. Это страшные вещи социального плана. Пока никто об этом не задумывается, когда покупает квартиру-студию за 700 тысяч рублей. А ведь за нее скоро придется отдать еще 500 тысяч за ремонт фасада, который «посыплется» через пять лет.
— Как в других странах решают проблему капремонта? Кто там оплачивает капремонт?
— Когда жилье социального характера, там осуществляются дотации. Если частное жилье, то оплачивает собственник. Поэтому они и используют качественные материалы. Последние тридцать лет зарубежные строители прошли серьезный путь проб и ошибок, и у нас есть уникальная возможность просто использовать их опыт. Но, к сожалению, у нас не хватает аргументации доказать эти вещи заказчику. Когда я рассказываю заказчику о западном опыте, он меня не слышит, потому что воспринимает это как что-то абстрактное, далекое, имеющее место на другой планете. У нас же тут построил, продал и забыл. Глубины проблемы никто не ощущает, так как традиционно ответственности никто за построенные дома не несет. И действительно: зачем инвестору «заморачиваться», если он все равно все продает? Если он не несет пожизненную ответственность за какие-то «косяки»? Хотя все знают, жилье какого качества они строят и что в будущем нужно будет его переделывать. Но после нас хоть потоп.
— Бригады строительные наши?
— Наши.
— Сохранили ли темп строительства зимой?
— У нас стройка зимой стояла по решению заказчика, потому что было холодно и снежно. Если строить что-то в это время, то будет много «косяков», поэтому стояли три месяца. Этой зимой у тех объектов, которые строились, везде были переделки — то бетон не провибрировали, то заморозили. Это порождает дополнительные затраты и ухудшает качество.
— Сколько должен стоить в городе квадрат жилья при условии, если жилье качественное и цена адекватная?
— Себестоимость должна быть минимум 45 тысяч рублей, чтобы это был бизнес-класс. У нас это 35–40 тысяч сегодня. Всего нужно добавить 5–10 тысяч рублей, чтобы строительство было качественным. Но пока есть дефицит жилья на рынке, качества не будет.
— И сколько нам еще ждать?
— Еще два–три кризиса — и все будет нормально. Европа этот путь прошла за пятьдесят лет. Любопытная вещь: когда наши люди попадают за рубеж, где все культурно, все переходят улицу на зеленый свет, соблюдают скоростной режим, то все забывают, что это длится только лет двадцать. До этого было практически то же самое, что и в России. В Швейцарии женщинам только в 1967 году разрешили голосовать на выборах, а у нас Гагарин уже в космос слетал к тому времени.
— Вам нравится, как у нас город развивается?
— Мне не нравится некая бессистемность. Сейчас самым правильным было бы вообще не строить в Новосибирске, отдохнуть, собраться с мыслями, может, успеть что-то сохранить, что-то не испортить — это идеальная модель, конечно, такого в реальности не может быть. Но ведь чем сейчас город застраивается? Чтобы это снести потом, потребуются колоссальные ресурсы. Ошибок совершается много, потому что город поделен, размежеван бессистемно — межеванием занимались не архитекторы, а работники мэрии, которым была поставлена задача к такому-то числу успеть размежевать, чтобы соответствовать Градостроительному кодексу. Сказано — сделано. Поэтому сейчас есть площадки в городе, к которым просто невозможно подъехать. Эволюционный закон Дарвина тут будет срабатывать очень долго, но все равно он сработает, городу всего 120 лет. В Италии есть города, где новыми называют дома, построенные в середине прошлого тысячелетия. В Иерусалиме культурный слой составляет двадцать метров. Так что Новосибирск будет меняться. Вопрос в том, будет ли он интересен инвесторам. Если Сибирь будет развиваться, то будет что-то интересное, если это будет придаток Москвы, то вряд ли это будет кому-то нужно.