Команда губернатора Георгия Полтавченко, как любая новая власть, отменила целый ряд распоряжений предшественников, в том числе свернула крупные инфраструктурные проекты и прекратила массово согласовывать проекты планировок территорий. Нет проекта планировки – нельзя получить разрешение на строительство.
Сказать, что строительный рынок встал совсем, будет неправдой – разрешения на строительство получают новые очереди проектов, согласованные еще при прежнем составе администрациии. Но с момента прихода Георгия Полтавченко на пост градоначальника – сентября 2011 года – утверждены только полсотни проектов планировки территорий на застройку примерно 2400 га. Для наглядности, в 2009 году ППТ были утверждены для застройки 4200 га, в 2010-м – 7200 га.
Поначалу застройщики сами себе объясняли бездействие властей необходимостью оглядеться на новом месте, но время шло, а конструктива во взаимоотношениях девелоперов все не появлялось. Тайм-аут несколько затянулся. Выходом для многих компаний стала работа в соседнем регионе – Ленинградской области, где администрация как раз старается наладить диалог со строительным бизнесом.
Девелоперы аккуратно обходят прочие обстоятельства, вынуждающие их уходить из города в другие регионы: отсутствие четких правил игры, градостроительной политики, нежелание администрации вступать в диалог с бизнесом. Нежелание публично высказывать претензии, полагают застройщики, сохранит у них добрые отношения с властями.
Эволюция наступает
Участники признают: сегодня рынок выглядит более цивилизованным, чем до кризиса 2008 года. Этому способствовали не только законодательные инициативы, но и сам кризис, вымывший слабых игроков. «После кризиса произошел естественный отбор, с рынка ушли компании, для которых девелоперский бизнес был непрофильным или имевшие слабое кредитное плечо», – поясняет управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Кроме того, накапливаются база регулирования рынка, обычай делового оборота, отмечает генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Эталон» Антон Евдокимов. «Появилось законодательство в эксплуатации домов, появилось достаточно серьезные, созданные усилиями многих компаний технические регламенты. Приняты законы и акты, касающиеся ГЧП в области инфраструктуры, по социальной сфере. Кроме того, создан большой объем документов, регулирующих образование городской среды», – перечисляет он.
Заместитель генерального директора компании Setl City Игорь Влащенко подчеркивает: благодаря совместным усилиям власти и СРО случаев мошенничества или ущемления прав покупателей на строительном рынке стало намного меньше.
По мнению президента холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, рынок стал еще и более конкурентным. Но более цивилизованным он станет, когда генеральный план города, правила землепользования и застройки, а также закон об охранных зонах будут обновлены.
Малодоходный бизнес
Качественное изменение строительного рынка и кризисный спад продаж привели к снижению маржи в девелоперском бизнесе. Хотя цены продаж жилья почти вернулись на докризисный уровень, себестоимость строительства, отмечают участники рынка, выросла.
«Маржа снижается, поскольку современные проекты комплексного освоения требуют от девелопера не только затрат на возведение зданий, но и на устройство инфраструктуры», – рассказывает Ходкевич.
Чем значительнее маржа была увеличена спекулятивным способом (имел место ажиотажный неравновесный спрос), тем значительнее она упала, подчеркивает Евдокимов. Максимальное падение случилось в Москве, порой до 50-60%, в регионах – 20-30%, в Петербурге – 10-30%. По оценке Тиктинского, до кризиса маржа в массовом сегменте составляла 15-20%, в кризис – 3-5%, сейчас – около 10%.
По мнению финансового директора ГК AAG Станислава Кривенкова, кроме маржинальной составляющей, картину портят и другие важные параметры: доступность и стоимость финансовых ресурсов, сроки подготовки проектов, уровень рисков в проекте и в бизнесе в целом.
«К сожалению, все эти параметры значительно ухудшились по сравнению с их докризисным уровнем», – резюмирует он.
Зато появился плюс для клиентов. По словам Влащенко, сжатие «рамок рентабельности заставляет девелоперов все более тщательно прорабатывать вопросы количества и качества строящегося жилья».
Индифферентная среда
Условия бизнес-среды в Петербурге для участников рынка скорее привычны, чем приятны. «Регулирование не стало заметно злее, контроль не стал настырнее. Есть понятная бизнес-среда. Ничего хорошего или плохого в ней нет», – высказывает общее мнение Евдокимов. Более-менее устраивают девелоперов и сегодняшние взаимоотношения с финансовыми структурами: крупные публичные компании с хорошей репутацией и прозрачными схемами бизнеса всегда могут рассчитывать на проектное финансирование и аккредитацию объекта для кредитования покупателей. «Правда, ставки высокие», – добавляет в благостную картину ложку дегтя Тиктинский.
Недостаток государственного регулирования отмечает Евдокимов: «Не определены правила игры. Законотворчество идет медленно». Примеры близко: проблемы с регистрацией построенного жилья застройщики испытывают уже года три. «Идея регистрировать договоры долевого участия правильна, но государство было фактически не готово – появились очереди в регистрационных палатах. Девелоперы помогли организовывать регистрационную инфраструктуру, по сути это было ГЧП, причем удачное. Сейчас все это ликвидировали», – рассказывает Евдокимов. Между тем, отмечает Тиктинский, многомесячное ожидание регистрации задерживает оборот средств в компаниях.
У девелоперов, полагают игроки рынка, нет другого варианта, кроме как с оптимизмом смотреть в будущее. Большие надежды бизнес возлагает на нового «строительного» вице-губернатора Марата Оганесяна.
«С приходом нового руководителя петербургской строительной отрасли диалог власти и застройщиков стал конструктивнее. Теперь ждем позитивных изменений по обеспечению новых кварталов социальной инфраструктурой», – огласил чаяния застройщиков заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Поход на сторону
Петербургские девелоперы осваивают другие регионы – отчасти из-за не удовлетворяющих их условий в городе, отчасти – из-за необходимости развиваться. Ряд застройщиков имел планы региональной экспансии до кризиса, однако сейчас поход на некоторое время откладывается. «В целом рынок Петербурга большой, в ближайшие пару лет мы будем здесь», – объясняет Тиктинский.
Петербургские застройщики полюбили Калининград. «Мы уже давно работаем в Калининграде, рынок этого города нам интересен», – рассказывает Влащенко. Калининград также привлек «Строительный трест». «Приход нового крупного застройщика из Петербурга очень позитивно восприняли как деловое сообщество, так и рядовые покупатели недвижимости, – говорит Берсиров. – Этот регион перспективен для рынка: здесь есть активный спрос».
Даже больше Калининграда петербургским девелоперам полюбилась Ленинградская область. «Выход в область для петербургских застройщиков можно назвать закономерным шагом, учитывая, что в городе количество участков, подготовленных под жилое строительство, сокращается», – объясняет Берсиров.
Группа компаний «Эталон», кроме Петербурга, осваивает Москву и Московскую область. «С точки зрения рынка, мы выбирали регионы, где наша диверсификация – только географическая, – объясняет Евдокимов. – Это связано с двумя вещами: у нас хороший продукт, рассчитанный на массового клиента, а такой есть в столичном регионе, и необходимость дальнейшего роста компании».
Революция 2018 года
Весной 2012 года президент России Владимир Путин настойчиво призывал регионы улучшать инвестиционный климат. Ориентир – 5,5 балла. Петербург имеет сейчас оценку 4,4. Смольный немедленно взялся за разработку очередных планов улучшения инвестиционного климата, причем в сжатые сроки. Задача – попасть по итогам 2013 года в десятку лучших регионов, в 2014-м – в пятерку. Напоминаем, с нынешнего 22-го места.
Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга совместно с «Агентством стратегических инициатив» предложили организовать штаб по снижению административных барьеров и определить направление «дорожных карт». Сначала штаб выявит неизвестные ему административные барьеры, а потом примется согласовывать действия административных органов. По расчетам ведомства, количество процедур, в результате которых девелоперы получают разрешение на строительство, к 2018 году сократится с 51 до 11. Возглавил штаб вице-губернатор Владимир Лавленцев.
Девелоперы-практики уже не претендуют на снижение административных барьеров. Застройщики хотят немногого – четких правил и прозрачности. «Необходимо привести в соответствие прописанные в законе и неписаные, но предъявляемые к застройщикам требования», – говорит Ходкевич. Также необходимо увеличить прозрачность правил в подготовке градостроительных документов. «Здесь есть резервы, чтобы повысить прозрачность», – убежден Тиктинский.
Девелоперы терпеливо ждали, пока новые чиновники изучат ситуацию в городе, пока пройдет волна борьбы с коррупцией, пока власть определит, какие проекты городу нужны. Осталось пережить работу штаба, и к 2018 году строительная отрасль, видимо, сможет работать без перебоев.
Санкт-Петербург