Аппетиты петербургских девелоперов в Ленинградской области постепенно растут. По данным London Real Invest, например, в первой половине 2013 года 26% предложения жилья сегмента «эконом» располагалось в ближних районах области. По данным NAI Becar, объем площадей в заявленных проектах – 15 млн кв. м на ближайшие пять лет.
Как и несколько лет назад в Петербурге, в Ленобласти жилая застройка опережает инфраструктурную, что породит транспортные и социальные проблемы, если не разобраться с ситуацией как можно быстрее. Власти Ленобласти сейчас пытаются активно регулировать действия застройщиков. Те не протестуют. Возможно, потому, что здешняя власть пытается с ними договориться.
Бескомпромиссная борьба
Помощь в борьбе с хаотичной застройкой областному правительству оказывает Градостроительный совет, настроенный, как показывает практика, решительно и беспристрастно. В частности, он отклонил откорректированный проект планировки территории второй очереди жилого комплекса «Эланд» в Мурино (компания NCC) – как противоречащий действующим региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП) по высоте зданий.
Был снят с рассмотрения Градсовета, а затем отменен муниципальным образованием проект планировки территории (ППТ) в Янино, разработанный компанией СУ-155. «Очевидно, что разработчики этого ППТ так торопились скорее провернуть свои фокусы с документами территориального планирования и приступить к освоению земли, что не смогли впопыхах избежать досадных ошибок, которые при более серьезном отношении к делу были бы очевидны», – заметил по этому поводу вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев.
Дважды Градсовет отказывал всеволожской администрации, которая упорствует в желании присоединить к городу 883 га земель сельскохозяйственного назначения и 449 га земель лесного фонда с переводом их в земли поселений.
По словам начальника сектора контроля выдачи разрешений на строительство комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Кирилла Федосеева, «практика проверок и анализ документов показывает, что при выдаче разрешений у должностных лиц муниципальных образований возникает ряд трудностей, связанных с неверным пониманием и применением норм Градостроительного кодекса РФ». Всего в регионе разрешения на строительство выдают 95 муниципальных образований, где, как правило, нет специалистов в области градостроительства. Самые характерные нарушения связаны с разрешением продлить строительство. В соответствии с Градкодексом, отмечает Федосеев, можно продлить только действующее разрешение. Если срок его действия истек – неважно, сколько времени с этого момента прошло – один день или месяц, разрешение продлевать нельзя. Но застройщики получают такие продления.
Глава комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Михаил Москвин также отмечает характерные нарушения: у застройщиков нет разработанной и утвержденной должным образом проектной документации, предусматривающей мероприятия по безопасности работ, по пожарной безопасности и охране окружающей среды. Ну и, конечно, самовольное строительство.
Пресечь нецелевое использование, захват земель и строительство без разрешения могли бы муниципальные власти, обратившись в суд с иском о сносе построенного. Именно они – заинтересованная сторона. Однако муниципальные власти не торопятся в суды, и застройщики действуют безнаказанно. Наказывает их только комитет.
С начала года он привлек к административной ответственности за строительство без разрешения 27 должностных лиц. Сумма штрафов составила 4,6 млн рублей.
Компромиссы на высоте
Областная власть ввела высотный регламент: максимальная высота возводимых зданий в городских поселениях – 16 этажей, в сельских – 12 этажей. Ряд застройщиков, в портфелях которых были уже разработанные проекты с более высокими зданиями, понятно, не выражают восторга. Однако большинство девелоперов считает требования властей справедливыми.
Мировая практика урбанистики, полагает генеральный директор ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Андрей Назаров, безусловно, на стороне мало- и среднеэтажных пригородов. Вокруг всех крупных городов Европы созданы территории комфортного проживания, и никто даже не пытается нарушить традицию или высотные разрешения. «Расползание высоток в пригородах – это катастрофа, и правительство Ленобласти совершенно справедливо пытается ее предотвратить, разрешив строить жилье не выше определенной отметки, – говорит Назаров. – Во-первых, невысокие дома можно органично встраивать в существующие природные ландшафты, во-вторых, это способ решить транспортные проблемы, сопряженные с массовым выездом из районов высоток на трассы, и в-третьих, у жителей мегаполиса должен быть выбор – необходимо разнообразие жилья».
По мнению начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, высотный регламент необходимо соотносить со стоимостью квадратного метра – жилье на границе города и области не должно быть дорогим. «В каждом проекте этот показатель будет своим, в зависимости от затрат на покупку земли, строительство инженерных сетей, подключение коммуникаций, прокладку дорог и т.п. Нельзя стричь всех под одну гребенку, говоря, к примеру, «стройте здесь девятиэтажки». Если застройщик вынужден за свой счет возводить инфраструктуру, прокладывать дороги и сети и при этом строить невысокие дома, то квартиры в них станут недоступны покупателям в массовом сегменте», – объясняет он.
Компромиссное решение
Но принятые РНГП относятся лишь к новым проектам, говорит Гражданкин. «Эти нормативы коснутся только зданий, находящихся на этапе проектирования. Естественно, это дополнительные ограничения, они могут снизить рентабельность проекта», – утверждает он.
Вместе с тем в Ленобласти достаточно проектов планировок территорий, утвержденных муниципальными властями еще до введения региональных нормативов.
И если в Буграх, Новом Девяткино, Мурино областная администрация требует отмены или корректировки проектов, то в отдельных случаях возможен компромисс.
По мнению руководителей «Строительного треста», каждый конкретный проект надо рассматривать индивидуально, поскольку «в стоимость земли всегда закладывается то максимальное количество квадратных метров, которое можно построить на участке, и в случае изменения нормативов застройщик может понести потери».
В отдельных случаях администрация допускает превышение высотного регламента и увеличение по плотности населения – с 9 до 11 тыс. человек на гектар (это допускает ст. 40 Градостроительного кодекса, правда, лишь в исключительных случаях). Речь идет о проектах, разработанных еще до принятия высотного регламента. Но застройщики обязаны соблюдать договоренности и выдерживать нормативы по обеспеченности построенного жилья социальными объектами, заявляет Богачев. Официальное разрешение превысить плотность и этажность застройки получили, например, ГК «УНИСТО Петросталь» и ГК «ЦДС». «УНИСТО Петросталь» в проекте «Тридевяткино царство» в Мурино разрешено возводить 18-этажные дома в соответствии с ранее разработанным проектом. Также 18-этажную застройку градостроительный совет разрешил ЦДС, хотя первоначальный проект предполагал высотность 25-27 этажей.
«Надо признать, что в свое время были допущены чудовищные градостроительные ошибки. Построены целые кварталы без учета потребностей их жителей», – комментирует Назаров. По его словам, это связано, в частности, с правами муниципальных органов власти решать серьезные градостроительные и архитектурные вопросы.
И каждое МО решало их на своем локальном участке. В результате в этих локациях появлялась смесь высотных и малоэтажных домов. «В этом вопросе нужна четкая централизация, если хотите, диктат единой градостроительной концепции. Ситуация станет более управляемой, а выиграет в результате рядовой житель», – убежден Назаров.
Компромиссная модель
Кроме градостроительства, областная власть пытается регулировать обеспеченность жителей инфраструктурой. В частности, застройщикам предложено самостоятельно возводить объекты социальной инфраструктуры в объеме, достаточном для обеспечения «своих» покупателей жилья. Ряд петербургских компаний, уже несколько лет работающих в Кудрово на проекте КОТ, собственно, были обременены такого рода обязательствами изначально. Застройщикам, работающим в Петербурге, тоже приходится заботиться об обеспечении жителей своих объектов социальной инфраструктурой, однако в большинстве случаев это делается методом выкручивания рук. А построенные объекты город не спешит принимать на баланс. В Ленобласти дела обстоят иначе. Зарегистрированным в регионе компаниям возвращают половину налоговых отчислений при выкупе социальных объектов. Безусловно, эти средства приходят обратно в проект с опозданием, отмечают в компании «Строительный трест», однако само принятие такой программы – уже большой плюс. Оно свидетельствует о конструктивном сотрудничестве властей Ленобласти и застройщиков.
Но девелоперам приходится сталкиваться и с другими инфраструктурными проблемами. По словам Богачева, застройщикам удается договариваться с естественными монополистами самостоятельно. Однако, отмечает Назаров, по факту у нас отсутствует понятие девелопмента, в то время как функции строителей и девелоперов должны быть четко разграничены. «Строитель не в состоянии дешево подготовить землю пусть даже под комплексную застройку. Конечно, это дорого и, конечно, должно решаться на больших объемах, а не на отдельных клочках земли. Инженерные вопросы надо решать на десятилетия – усилиями компаний, подобных нашей. И лишь потом сюда должны приходить строители – это наша принципиальная позиция», – пояснил он.
Примером работы «на клочках» служит Мурино, где действует целый ряд застройщиков, рассчитывая строить там десять лет. Так далеко инфраструктурные планы местных властей не идут. Что там будет уже через пять лет – при массовой застройке и отсутствии инфраструктурных проектов – сегодня никто даже не представляет.
Хуже всего обстоит дело с транспортной инфраструктурой. И средств в бюджете на дорожное строительство нет. Нельзя исключить вероятность, что следующий груз для застройщиков уже приготовлен – в виде дорожного строительства: столько-то километров дороги, ведущей к новому объекту.
Цена компромисса
Петербургские девелоперы признают: проблемы в Ленобласти есть. Не везде приняты генеральные планы поселений, отсутствует стратегия развития транспортной инфраструктуры, есть проблемы с инженерным обеспечением. Но областные власти хотят и пытаются переводить проблемы в практическую плоскость и решать их. Это и привлекает девелоперов. Однако они рассчитывают, что областная администрация будет решать не только сиюминутные вопросы.
«В интересах бизнеса – долгосрочное планирование развития территорий, – говорит генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. – Зачастую девелоперов, застройщиков обвиняют в том, что они делают, что хотят. Такая ситуация складывается не из-за своеволия бизнеса, а из-за отсутствия прогнозов развития и четких правил игры. Хочется понимать, что будет происходить в течение 7-10 лет и планировать свою работу на эту перспективу. Если компания не планирует свою деятельность на такие сроки, это ненормальный бизнес.
А ненормальный бизнес не выживает».
К самостоятельному строительству инженерных сетей застройщики уже привыкли. Потом появились внутриквартальные проезды. Сейчас девелоперов приучают к созданию социальной инфраструктуры и все ждут – куда дальше может завести такое государственно-частное партнерство.
Ленинградская область