Ленинградская область по-соседски приютила петербургских застройщиков. Проблем и в области хватает: от отсутствия градостроительных документов на отдельные территории до нехватки инженерных мощностей и дорог. Но процесс нарастает: петербургские строители теперь все активнее перемещаются в соседний регион. Потому что здешняя власть по-другому, чем в городе, относится к застройщикам: здесь с ними считаются, прислушиваются к их мнению, власть настроена на диалог. Как власть встроена в рынок, где находятся точки соприкосновения интересов бизнеса и власти, с какими проблемами сталкиваются участники строительного рынка в Ленинградской области, рассказал вице-губернатор региона, куратор строительной отрасли Георгий Богачев.
– Должна ли администрация выступать как полноправный участник рынка – в данном случае, строительного?
– Ни в коем случае. Государство может участвовать в рыночных отношениях только тогда, когда бизнесу это не под силу. Например, во Всеволожском районе, где идет активное строительство, государству нет смысла выступать застройщиком. Другое дело – удаленные районы, где застройщикам работать невыгодно, так как очень большие риски. В этом случае государство могло бы – я подчеркиваю, не должно, а могло бы – решить локальную проблему, построить социальное жилье или каким-либо образом простимулировать застройщиков. А продавать жилье по 30 тыс. за метр в том районе, где все продают по 80, государство не будет – это неэффективно.
– Что служит основой диалога бизнеса и власти в Ленинградской области? Что такого необычного вы предложили застройщикам, что они охотно идут в ваш регион?
– Да ничего особенного. Главная основа – здравый смысл. На нем строится все, что мы предлагаем. Мы ищем, где наши интересы совпадают. Ведем постоянный диалог с застройщиками, которые занимаются комплексными проектами с большими объемами жилья, как, например, в Мурино, где планируется построить 4 млн кв. м. Это работы лет на 10-15 точно. Но кроме жилья нужны инфраструктурные объекты. И здесь, как правило, наши интересы совпадают. Застройщики заинтересованы в создании инфраструктуры, ведь без нее у них не купят квартиры. Покупатель теперь разборчив и не приобретет жилье без дорог, магазинов и детских садиков – того, что называют комфортной средой проживания. В основе этих процессов – здравый смысл, на этой основе мы и увязываем интересы разных участников рынка.
– В регионе сравнительно недавно создан координационный совет, куда вошли застройщики. Какова его роль? Это реальный механизм взаимодействия или нечто декоративно-формальное?
– Координационный совет – вовсе не декоративная структура. Сегодня есть реальные документы, разработанные с помощью членов совета. Появляются механизмы работы. Подготовлено и одобрено типовое соглашение, которое предполагается заключать с застройщиками в рамках постановления по субсидиям по детским садам.
Кроме того, важно, что застройщики собираются вместе, общаются друг с другом, делятся сложностями.
Налоги и дороги
– Очевидно, что застройщики сместились из города в область. Проблемы города известны. Но в области наверняка тоже есть проблемы. Например, обеспеченность инженерной инфраструктурой…
– Инженерные проблемы постепенно решаются. У монополистов и застройщиков есть договоренность, что последние берут на себя всю инженерную подготовку в границах участков. Дело в том, что стоимость земли у нас существенно ниже, чем в Петербурге, поэтому такие дополнительные затраты не слишком заметны.
А вот проблему дорог так просто не решить, она есть и сейчас, и в будущем усугубится. Есть опасения, что темпы жилищного строительства приведут к транспортному коллапсу: жилье строится, автомобилей и автомобилистов все больше, а новых дорог нет. Особенно это касается ближних к городу территорий – Бугров, Мурино, Кудрово.
– А почему не строятся новые дороги? Это связано только с недостатком средств?
– Кроме больших денег для дорожного строительства необходимы еще грамотные документы градостроительного планирования. Но в существующих документах территориального планирования заложена заведомо слабая дорожная сеть. Например, в центральной части Мурино, где идет активное строительство, уже сейчас ничего строить нельзя – дорожная сеть не справится.
Но даже если дороги спроектировать правильно, где взять деньги? Я не знаю. В регионе таких средств нет. Это проблема, которую надо решать комплексно. Отдельные проекты пойдут по схеме государственно-частного партнерства, но в основном мы рассчитываем на участие федерального бюджета. Необходимо создать отдельную федеральную целевую программу развития транспортного узла, куда войдут Петербург и Ленобласть, по аналогии с Москвой и Московской областью.
Вместе с тем, подчеркиваю, проблему пробок строительством дорог не решить. Чем больше дорог, тем больше автомобилей. Весь мир понял: мегаполис – зона общественного транспорта, в первую очередь рельсового. А автомобили в городе опять стали роскошью, а не средством передвижения.
– Власть предлагает застройщикам создавать социальную инфраструктуру самостоятельно. Это не вызывает их недовольства?
– Они это делают не в убыток себе, просто маржа слегка уменьшается. Разговоры об удорожании жилья, которое произойдет, если возложить на застройщика обязательства строить социальную инфраструктуру, – спекуляция. Заявляю: из-за этого цена квадратного метра не вырастет. Цена сегодня – категория рыночная, и компания или впишется в нее, или не впишется. Сейчас конъюнктура хорошая, застройщики могут поделиться.
Если не они, кто же еще этим будет заниматься? Точнее, из каких источников финансировать?
В отличие от Москвы и Петербурга, регионы от строительства жилья, кроме дополнительных затрат, ничего не имеют. В двух столицах происходит так: застройщик сначала покупает землю – платит в бюджет, потом, пока строит, платит в бюджет же налоги, потом налоги платят те, кто селится в новых домах. Петербургу стройка выгодна, она окупается тем, что регион получил в бюджет. А в Ленобласти наоборот: земля в большинстве случаев частная, то есть казна ничего не получает от продажи; если застройщик из Петербурга, он и налоги платит в городской бюджет, и жители этих домов, как правило, работают в городе и там платят налоги.
– Поэтому вы призываете петербургских застройщиков, работающих в области, регистрировать компании по месту деятельности?
– Застройщик в любом случае платит налоги – в Петербурге или здесь. Но тут вступает как раз здравый смысл. Мы говорим: вам все равно платить, так почему бы не у нас? Но мы при этом обещаем вернуть часть уплаченного в качестве компенсации за построенные социальные объекты. Это, кстати, как раз ослабляет нагрузку на квадратный метр. Простой механизм решает сразу три задачи: застройщик хорошо продает построенное жилье и возвращает часть средств, уплаченных в бюджет; бюджет получает налоги; люди – комфортную жилую среду.
Правила игры
– Застройщики Петербурга ориентированы на высокие многоквартирные дома. В области есть высотный регламент, но есть и возможность договориться. При каких условиях областная администрация готова разрешить выйти за рамки регламента?
– Летом прошлого года у нас принят регламент: максимальная высота в городских поселениях – 16 этажей, в сельских – 12 этажей. Но есть немало многоэтажных проектов, согласованных до принятия регламента. Кроме того, есть уже территории со сложившейся застройкой. Глупо ограничивать высоту 12 этажами, если рядом стоят 20-этажные дома. И мы готовы идти навстречу застройщикам – в первую очередь тем, кто соблюдает договоренности, выдерживает нормативы по обеспеченности построенного жилья социальными объектами.
– Градсовет снял с рассмотрения проект планировки Янино, отклонил проект планировки в Мурино… Градсовет действительно имеет большой вес?
– Давайте вспомним, что история Градостроительного совета началась с позитива, с того, что одобрили проект в Новоселье – нормальный, проработанный проект. А проект СУ-155 в Янино – недоработанный, к нему есть претензии у комитета по архитектуре. Кроме того, там была попытка смухлевать с точки зрения категорий использования земли.
Я подчеркиваю: Градостроительный совет – не запретительный механизм. Скорее защитный. Муниципальные образования нередко принимают проекты планировки территорий с нарушениями. И если в рамках контроля выявятся нарушения, правительство может отменить проект. Это разве надо застройщику? А вероятность отмены проекта, одобренного Градостроительным советом, близка к нулю, это дает дополнительные гарантии. Мы не заставляем застройщиков проходить процедуру Градсовета, мы рекомендуем.
– Какое влияние на строительный рынок оказывает деятельность муниципальных образований? Не хочется ли их иногда одернуть?
– Глядя на то, что творится, например, в Новодевяткино, понимаешь: надо все же отбирать некоторые полномочия у муниципалов. Заниматься градостроительным планированием могут не все, тут нужны средства и, главное, специалисты, ведь результаты этого планирования останутся на несколько поколений. Градпланирование на уровне муниципального округа возможно, наверное, где-нибудь в Сибири, где на много километров вокруг нет населенных пунктов. Но на границе с Петербургом, где несколько десятков муниципальных округов, цена ошибки очень высока.
Сейчас, насколько я знаю, готовятся поправки в Градостроительный кодекс, чтобы передать утверждение документов территориального планирования хотя бы на уровень района.
Строительное объединение
– Приход питерских застройщиков в Ленобласть – не единственное, что должно объединять город и область?
– Административно объединять город и область совсем необязательно. Но по действующему закону сложно реализовать совместный проект, так как перекрестное финансирование инфраструктуры на «чужой» территории запрещено. Поэтому нужна увязка деятельности: особый механизм, регулирующий развитие таких регионов, как Москва и Московская область, Петербург и Ленинградская область. Пока такие механизмы только начинают появляться, у нас вот с городом есть координационный совет.
– Будете и впредь привлекать городских застройщиков в область?
– А все уже здесь.
– Что хотелось бы пожелать коллегам в преддверии Дня строителя?
– Хочется напомнить: мы, строители, делаем то, что останется надолго после нас. Этап первичного накопления прошел. Мы все стали взрослее. Давайте заканчивать с нижним уровнем пирамиды Маслоу – пора подумать о Родине. Ребята, давайте жить дружно.
Ленинградская область