Проектное финансирование – как раз одна из форм такого сотрудничества, когда банки предоставляют кредиты на строительство конкретного объекта. В результате строители получают необходимое финансирование, банки – гарантию, что компания не потратит деньги на собственные нужды, дольщики – что объект будет достроен. Безусловно, в случае форс-мажора остаться ни с чем рискуют все.
Проекты с гарантией
Нельзя сказать, что проектное финансирование массово используется при строительстве жилой и коммерческой недвижимости. Тем не менее ряд объектов в Петербурге и Ленобласти либо уже построен с применением этой схемы, либо строится. И скорее всего их количество будет расти. Так, ГК «УНИСТО Петросталь» использует проектное финансирование при строительстве нескольких корпусов ЖК «Тридевяткино царство», MirLand Development Corporation на «проектные» деньги возводит ЖК «Триумф». Как рассказал начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования ЗАО «Ленстройтрест» Максим Шлемен, компания уже брала два подобных кредита в Сбербанке России: в 2009 году на реализацию проектов «Лето» и «Уткина Заводь», в 2010-м – на проект «Лахтинский разлив», и в этом году от БФА – на первую очередь Jaanila Drive в Янино. По словам руководителя финансово-экономического департамента Setl Group Павла Гуменника, компания реализует с привлечением проектного финансирования более десятка объектов, включая очереди строительства.
Тормозит развитие проектного финансирования, по мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, и относительная сложность таких механизмов, требующих значительных компетенций и высокой степени участия от кредитора, сопровождающихся довольно высокими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит), и зачастую плохо прогнозируемые риски, что при условии сравнительно низкой конкуренции в финансовом секторе не дает этим форматам достаточных условий для развития. По его словам, в последние годы проектное финансирование реализуется в наиболее крупных и долгосрочных, чаще всего инфраструктурных, проектах с участием государства или квазигосударственных компаний.
Директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» Александр Конышков добавляет: сегодня наблюдается некоторое снижение количества запросов на проектное финансирование и инвестиционное кредитование от корпоративных клиентов.
По словам вице-президента – заместителя руководителя Северо-Западного регионального центра банка ВТБ Руслана Еременко, сегодня на рынке преобладает финансирование смешанное с залоговым, а не в чистом виде проектное. Если проект экономически проработан и обоснован, а заемщик финансово устойчив, ограничений непосредственно по объектам нет.
Строители не против
В то же время строители отмечают преимущества и привлекательность проектного финансирования: в частности, при реализации масштабных проектов, освоении новых пятен застройки оно позволяет привлекать значительные объемы инвестиций, распределять риски между несколькими участниками проекта, возвращать кредитные средства и начинать обслуживание долга по мере реализации проекта. «Застройщикам оно интересно потому, что становится определенной страховкой завершения строительства объекта, – поясняет финансовый директор ООО «КВС» Надежда Семенович. – Если у девелопера недостаточно свободных собственных средств и нет уверенности, что на нужном этапе строительства он сможет привлечь достаточное количество денег от дольщиков, привлечение банка как кредитора гарантирует реализацию проекта».
По словам Максима Шлемена, по сравнению со стандартной формой кредита на пополнение оборотных средств, проектное финансирование привязано к конкретному проекту, графики его выборки и погашения привязаны к графику реализации этого проекта. «Самый привлекательный момент для застройщика – как правило, более длительный срок кредитования. Но и ставки отличаются в большую сторону от обычных кредитов», – говорит он. Кроме того, основным залогом могут выступать права на землю, где реализуется кредитуемый проект, и права требования на строящиеся помещения, которые по обычным видам кредитов в качестве залогов чаще всего не рассматриваются.
Однако, как добавляет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, в то же время девелопер должен понимать, что ему придется понести значительные затраты на предпроектные работы (бизнес-планирование, экспертиза проекта); выплачивать повышенный процент за пользование кредитными средствами и допускать жесткий контроль кредиторов на всех стадиях инвестиционного процесса. «Для небольших девелоперских компаний здесь есть риск потери финансовой и правовой независимости», – резюмирует он. «На всем протяжении строительства объекта банк контролирует выполнение застройщиком своих обязательств и целевое использование средств. Контроль осуществляют либо собственные службы банка, либо надзорные компании, с которыми заключен договор. Они осуществляют технический надзор и финансовый аудит, стремятся удостовериться в том, что проект функционирует в соответствии с оговоренными затратами и согласованными техническими характеристиками», – добавляет Надежда Семенович.
Условные деньги
«Основной подход нашего банка, – отмечает заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Алексей Мельников, – строительные проекты должны финансироваться путем привлечения целевых кредитов, а не коротких кредитов на пополнение оборотных средств. Застройщику открывается кредитная линия с возможностью выборки ресурсов в течение срока строительства, и погашение задолженности четко привязывается к получению доходов по проекту». Обязательное условие участия банка в финансировании проектов строительства жилой недвижимости, добавляет он, – соответствие проекта федеральному закону №214-ФЗ. Участие банка в финансировании, как правило, составляет не более 70% бюджета проекта. Кроме того, с целью минимизации рисков при рассмотрении проектов оформляются в залог активы, связанные с реализуемым проектом.
«Проектное финансирование в классическом понимании на российском рынке девелоперских проектов практически отсутствует. Надеяться на получение финансирования в проект, когда источником возврата полученных средств станут только будущие потоки доходов проекта, может только заядлый оптимист», – говорит директор по развитию профессиональных услуг Knight Frank St. Petersburg Антон Реутов. По его словам, получить деньги по схеме проектного финансирования можно, но для этого необходимо еще выполнить целый ряд дополнительных условий. «Например: предоставить в залог банку другой объект недвижимости или акции компании, обладающей активами. В любом случае кредитор выдвинет ровно столько дополнительных условий, сколько потребуется, чтобы минимизировать риски невозврата кредита, если проект не будет реализован», – добавляет он.
«Кроме повышенных ставок в залог, как правило, берется земля, на которой планируется стройка, залог долей общества-застройщика, поручительства материнских компаний и, возможно, владельцев. Также бывают случаи, когда в залог берутся права на еще не построенные помещения», – говорит заместитель финансового директора MirLand Development Corporation Иван Фатеев.
«Важные критерии, определяющие уровень принимаемых банком рисков, проработанность и экономическая эффективность самого проекта. Требования к группе компаний, реализующей проект, – это финансовая стабильность, положительная динамика доходов, понятные перспективы развития бизнеса. Кредит может быть обеспечен акциями или долями самого предприятия-заемщика, залогом имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залогом участка земли, где ведется строительство объекта, или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании», – обьясняет Руслан Еременко.
В результате банк предоставит кредит в размере 70% общего объема затрат на срок строительства. Как поясняет Александр Конышков, сроки финансирования, как правило, составляют 7-10 лет по коммерческой недвижимости с акцентом на рефинансирование готовых объектов, 3-7 лет – по проектам, реализуемым в других отраслях.
Проверка для дольщика
Банкиры и строители уверяют, что от проектного финансирования выигрывают и участники долевого строительства. Прежде всего они получают больше гарантий, что строительство будет завершено, а не заморожено из-за отсутствия финансирования. Основные критерии для банка при принятии решения о кредитовании юридических лиц – устойчивое финансовое состояние, наличие стабильных денежных потоков по текущей деятельности. Также объект должен иметь разрешение на строительство и реализовываться в рамках 214-ФЗ. Этими же критериями, по большому счету, должен руководствоваться и дольщик, не желающий стать обманутым. Кроме того, как говорит Алексей Мельников, финансируемые объекты банк аккредитует в рамках ипотечных программ, что позволяет увеличивать продажи посредством привлечения большего количества покупателей. Также всем покупателям-физическим лицам Сбербанк и некоторые другие банки готовы предложить аккредитивные схемы расчетов застройщика и покупателя, что минимизирует риски обеих сторон.
Подопытное жилье
Пока проектное финансирование по большей части используется в проектах средней руки – с понятным для банков результатом. Большая активность девелоперов, полагает Руслан Еременко, наблюдается в сфере жилой недвижимости, а не коммерческой. Однако эксперты видят перспективы развития проектного финансирования в категории инфраструктурных проектов – железнодорожном, дорожном и портовом строительстве, возведении объектов для государственных нужд, объектов высокотехнологической медицины, обустройстве месторождений. Масштабы подобных проектов явно больше, чем при строительстве жилых домов, но именно в жилищном строительстве сегодня оттачивается механизм для будущих «великих строек».
Санкт-Петербург
Таблица 1 Плюсы и минусы проектного финансирования для заемщика Таблица 2 Условия кредитования (проектное финансирование, инвестиционный кредит)