Жилищно-строительные кооперативы хорошо знакомы многим еще с советских времен — эта форма строительства домов за счет взносов частных пайщиков была понятной работающей альтернативой ожиданию государственного жилья в многолетних очередях. Кооперативные дома составляли около 8% от жилищного строительства в стране: в то время участие в ЖСК было доступно лишь избранным. Сегодня же перед ЖСК ставится прямо противоположная задача — обеспечить жильем тех, кому не хватает средств для покупки квартиры на рынке. Стоимость кооперативного жилья может быть на 20–30% ниже рыночной, отмечают в Фонде развития жилищного строительства (РЖС), начавшем продвигать схему ЖСК с государственной поддержкой с 2011 года. На сегодня 63 проекта находятся на разных этапах оформления. В стадии проектирования — три первых кооперативных дома*, а один — в Татарстане — планируется к сдаче в ноябре. Глава дирекции социально ориентированных проектов фонда РЖС Наталья Коротченкова на вебинаре по развитию ЖСК заявила, что фонд видит свою задачу не столько в наращивании числа проектов, сколько в масштабировании своих наработок, передаче схем работы в муниципальные органы власти, которые могли бы сделать практику строительства ЖСК массовой.

Минус застройщик

В нашей стране сегодня темпы жилищного строительства одни из самых высоких в Европе. Так, согласно отчету компании «Делойт», Россия в 2012 году вошла в тройку лидеров строительства жилья (построено 5,8 квартиры на 1000 жителей) вместе с Францией (7,8 квартиры на 1000) и Австрией (5 квартир на 1000), притом что средний показатель по Европе — 3,3 квартиры на 1000 жителей (изучалось 27 стран). Проблема, однако, в другом: по степени доступности жилья мы находимся в самом низу списка — для покупки новой квартиры в 70 кв. м россиянам нужно 10,1 годовой зарплаты, тогда как лидерам этого рейтинга, датчанам, — 2,2 зарплаты. Очевидно, что покупать строящееся жилье в России сегодня могут лишь люди с наиболее высокими доходами. Задача по обеспечению россиян доступным массовым жильем по-прежнему не имеет отношения к строительному рынку.

Одним из механизмов, способным решить проблему, как раз и являются ЖСК. «Этот инструмент представляется перспективным, потому что позволяет существенно снизить стоимость жилья за счет исключения из цены маржи застройщиков, — говорит президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева. — И вся государственная поддержка, направляемая на строительство такого жилья, целиком пойдет гражданам, а не застройщикам, которые получат в итоге прибыль». Надежда Косарева отмечает, что оценить размер маржи застройщиков практически невозможно — цифр они не называют, но, по экспертным заключениям, наценка может составлять от 50 до 100%. Комментируя возможность снижения стоимости кооперативного жилья, в РЖС более осторожны и говорят о дисконте в 20–30% от рыночной цены. При определении максимальной стоимости такого жилья РЖС ориентируется на нормативы, которые ежеквартально устанавливает Госстрой для разных регионов (этот н