Давно не является тайной, что новосибирские «высотки», строящиеся по типовым проектам — самые привлекательные для строителей. Возводя на маленьком клочке земли двадцатиэтажный «скворечник», строители получают прибыль больше, чем в других сегментах. При этом вопрос придомовых территорий и парковок в большинстве подобных проектов решается крайне примитивно или не решается вообще. Однако на рынке, похоже, появился новый формат, обещающий быть привлекательным как для строителей, так и для покупателей. В причинах подобной переориентации спроса, а также в параметрах привлекательности предложения мы попытались разобраться.
По оценкам аналитиков, потребность Новосибирска в жилье составляет около 15 млн кв. метров, во-первых, из-за динамичных миграционных процессов (мегаполис является привлекательным как для жителей российского севера, так и мигрантов из стран Азии), во-вторых, из-за износа жилого фонда (по данным статистики, 33% фонда приходится на дома 1946–1979 годов, 45% — на постройки 1971–1995 годов). Средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье в Новосибирске, по оценкам аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость», составляет около 50 тысяч рублей. При этом 52% строящегося жилья находятся в ценовой категории — от 40 до 60 тыс. рублей за кв. метр. Подобные цены не являются комфортными для всех социальных слоев населения, даже в случае расширения их финансовых возможностей с помощью ипотеки — ипотека сегодня дорогая (см. «Неудобный вектор», «Эксперт-Сибирь» № 36 за 2013 год).
Поэтому сегодня становятся интересны проекты со стоимостью квадратного метра ниже 40 тысяч рублей, при этом качественные и с развитой социальной инфраструктурой. Такой набор параметров, по сути, нонсенс для Новосибирска. Найти что-то подобное в черте города очень сложно. Однако в июле 2013 года компания «Строитель» анонсировала проект «Новомарусино», который как раз укладывается в эти рамки. Это проект малоэтажного жилья эконом-класса. Оценка перспективности подобного формата на рынке позволит обозначить новые возможности для диверсификации предложения всего строительного рынка города. «Решить проблему недостаточности жилья в Новосибирске можно малоэтажным многоквартирным строительством — оно достаточно дешево, так как позволяет использовать менее дорогие стройматериалы, да и вопрос коммуникаций решить проще. Поэтому проект «Новомарусино» достаточно актуален», — комментирует Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость».
Ассортимент предложения
«Новомарусино» — это не «пилотный» проект малоэтажного жилья в городе и пригороде. Уже были прецеденты. К примеру, известно о поселке «Лазурная Лагуна» (ПСК «Сибирь»), локализованном на берегу Обского моря, а также ЖК «Светлая роща» (ООО «Квартал»), построенном на ул. Кубовая. Кроме того, компания «Антар», специализирующаяся на малоэтажном жилье, возводит микрорайоны «Восточный» (около Колывани) и «Светлый» (возле северного объезда Новосибирска). Однако аналитики считают, что у «Новомарусино» перспективы «вписаться» в канал спроса гораздо лучше. «Лагуна» построена далеко, и предлагаемые там квартиры — большие по площади, что не соответствует спросу. В «Светлой роще» застройщик идет на увеличение этажности, чтобы повысить маржинальность. Сначала анонсировали только четырехэтажные дома, но теперь речь идет о девятиэтажных. У комплексов компании «Антар» проблемы с транспортной доступностью, да и качество оставляет желать лучшего», — сравнивает проекты независимый аналитик Сергей Николаев. «Основную конкуренцию поселку «Новомарусино» могут составить предложения на ул. Прокопьевская. Но там сомнительное место с точки зрения легитимности строений. Основная беда в том, что сегодня людей не особо волнует, законное или незаконное строительство ведется. Поэтому задача цивилизованного рынка — обратить внимание властей на эту проблему, тогда у «Новомарусино» будет фора», — отмечает Александр Астахов, исполнительный директор компании «Rolband & Partners». О том, что власть считает направление строительства малоэтажного жилья перспективным, транслировалось в СМИ не раз. Так, областная администрация собирается довести к 2020 году долю «малоэтажки» до 60 процентов от всего объема вводимого жилья. Поэтому есть вероятность, что чиновники будут способствовать развитию этого сегмента и, в том числе, обратят внимание и на вопросы легитимности строительных процессов. «Сейчас вопрос с квартирами на ул. Прокопьевкая еще решается, но, по нашей информации, уже есть предписание о сносе этих домов. Люди, купившие недвижимость, оказались в очень непростой ситуации. Так что уверенность в добросовестности застройщика — это уже половина дела», — комментирует руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.
Конкурентные преимущества
Сегодня цена квадратного метра жилья зависит от нескольких аспектов, самый дорогой из которых — стройматериалы — составляет две трети стоимости. Доля рабочих процессов в калькуляции — 20 процентов. Поэтому как применение новых материалов — качественных и недорогих, так и оптимизация рабочих процессов может существенно повлиять на удешевление стоимости жилья. В этом плане компания «Строитель» при проектировании «Новомарусино» учла подобные факторы, что повлияло на стоимость квадратного метра — цена на начальном этапе строительства в поселке составила всего 30 тысяч рублей. Сегодня она на уровне 35 тысяч рублей. Но, как отмечает аналитик Сергей Николаев, в контексте рыночной конъюнктуры квадратный метр в «Новомарусино» должен стоить на 10–15% выше.
Такой удивляющей рынок стоимости компания добилась благодаря тщательному изучению опыта подобных удачных проектов на территории России. «Мы изучали много подобных поселков, анализировали технологические вопросы. Чтобы спроектировать поселок, побывали в командировках в Самаре, Барнауле, Якутске. При строительстве мы применим полистиролбетон. Поселки из этого материала возводились даже за полярным кругом, и он показал себя хорошо с точки зрения теплоизоляционных свойств», — рассказывает исполнительный директор ООО «Верное решение» (уполномоченное агентство по продажам ЗАО «Строитель») Виталий Гильд. Стоит отметить, что компания приобрела оборудование для выпуска собственного полистиролбетона, что, безусловно, снизит себестоимость строительства. Кроме того, облицовка домов будет произведена материалами ПВХ российского производства — это легкий, эстетичный материал, и он значительно дешевле, чем традиционная экстерьерная обшивка.
Говоря об энергоэффективности, компания решила отказаться от ввода одной большой котельной и сформировать систему автоматических газовых котельных, рассчитанных на «куст» домов. «Это позволяет запускать дома в эксплуатацию сразу и получать удешевление с точки зрения трафика сетей. Ведь в такой схеме меньше теплопотерь. Вся Европа давно работает с автоматическими системами отопления, которые уже доказали свою эффективность», — уточняет Виталий Гильд.
В эстетическом плане — тоже приятные нюансы. К примеру, вместо громоздких балконов, обреченных на разномастную отделку жильцами в будущем, решено сделать французские. Кроме того, проектировщики сделали выбор в пользу двухскатной крыши, не плоской, как обычно. Поскольку выбранная конфигурация больше соответствует теплоизоляционным параметрам, а также позволяет не задерживаться снегу.
Аналитики считают, что проектировщики «Новомарусино» «угадали» и с планировочными решениями. Негативный опыт превалирования квартир-студий и однокомнатных квартир в домах у ряда застройщиков стал уже притчей во языцех. Поэтому, отмечают в компании «Строитель», в проекте удалось избежать превращения домов в «муравейники» — скопище однокомнатных студий. Пропорция вариантов планировочных решений в поселке сегодня выглядит так: 20% — студии, 30% — однокомнатные квартиры, 40% — двухкомнатные, 10% — «трешки». При этом компания готова поменять это соотношение в сторону увеличения доли трехкомнатных квартир. «Поскольку понимаем, что люди скоро будут готовы расширять свою площадь», — заметил Виталий Гильд.
Оценка спроса
В том, что проект будет пользоваться успехом, у аналитиков сомнений нет. «В городе люди устали бороться за парковочные места, кроме того, развитая социальная инфраструктура (детские садики и школы) — это большой «плюс» при выборе места для обитания, к примеру, приезжими», — комментирует Сергей Николаев. Действительно, рынок уже оценил предложение. Сегодня, по оценкам компании «Строитель», в «Новомарусино» из 10 домов первой очереди куплено уже 75 процентов. При этом в числе купивших — 25% иногородних, преимущественно жителей Новосибирской области.
«Особенно проект оценят те, кто готов купить квартиру в «новостройке» ниже 1,5 млн рублей», — считает Александр Астахов. «Цены на квартиры здесь начинаются от 800 тыс. рублей. По стоимости квадратного метра у «Новомарусино» в городе сейчас, по сути, конкурентов нет. Именно этот факт может стать залогом успешной конкуренции с многоэтажным строительством», — отмечает Григорий Якобсон. Получается, позволить себе приобретение квартиры смогут граждане с доходом около 25 тысяч рублей в месяц, которые здраво оценивают свои силы в контексте дорогого потребительского кредитования.
Основная проблема подобных микрорайонов, построенных ранее, — это трудная логистика. Поселок «Новомарусино» находится в черте города на ул. Большая, перед выездом на Колыванскую трассу. В данном случае у «Новомарусино» серьезные преимущества. До центра города всего 12 километров. «С этой стороны Новосибирска расположены несколько альтернативных въездов в город, они загружены, но не так, как другие каналы — ул. Большевистская, ул. Петухова, Мочищенское шоссе. Кроме того, там девять разных маршрутов общественного транспорта. Если застройщик, как обещал, сделает до метро безостановочный автобус, то будет «впереди всех», — рассуждает Сергей Николаев и резюмирует: — Внятные поселки эконом-класса, расположенные на территории с развитой транспортной инфраструктурой, будут гарантированно проданы». Кроме того, в округе находится пул производств — Кудряшовский мясокомбинат, завод им. Кузьмина, ПЛП Новосибирской области, где можно найти вакансии от рабочих специальностей до руководящий должностей.
Карта Поселок "Новомарусино"