Согласно данным официальной статистики за январь-сентябрь 2013 года, самое дорогое жилье в нашей стране строится на Чукотке (80 тыс. рублей за 1 кв. м), самое дешевое – в Дагестане (18 тыс. 241 рубль). В Москве строительство 1 кв. м жилья обходится в 41 тыс. 807 рублей, в Московской области – в 40 тыс. 60, в Петербурге – в 48 тыс. 419 рублей.
Расходная матчасть
Строители крайне неохотно приводят конкретные цифры, когда речь заходит о стоимости строительства. Их понять можно. При преобладающем в России мнении, что жилье у нас стоит слишком дорого, а строительные компании катаются как сыр в масле, богатея на дефицитном товаре, озвучивать разницу между себестоимостью строительства квадратного метра и его продажной ценой – это как подливать масла в огонь. Стоимость жилья на рынке зависит от многих факторов, среди которых цена стройматериалов, строительно-монтажных работ, земли и прочего не является определяющей. Главное – за сколько новостройку можно продать. Ведь мало кто из покупателей, стоя в очереди за новым iPhone, задумывается о том, сколько этот девайс стоит на самом деле (комплектующие, программное обеспечение и прочее) и сколько на нем зарабатывает Apple. Поэтому, к примеру, объяснять повышение стоимости квадратного метра ростом цен на цемент не совсем корректно: ценообразование на рынке недвижимости в большей степени определяется спросом, а не фактическими затратами на единицу жилой площади.
По словам совладельца, заместителя генерального директора компании «Строительный трест» Беслана Берсирова, распределяются затраты на строительство жилья так: на строительно-монтажные работы – 70%, на создание инженерных сетей – 12-15, на приобретение земли – 10-12, на проектно-изыскательские работы – до 5%. «Помимо прочих расходов, в связи с растущей конкуренцией на рынке увеличиваются затраты на рекламу и продвижение объектов. В зависимости от региона строительства себестоимость также меняется – в соответствии с ценами на земельные участки, на подключение к энергосетям и т.д.», – поясняет Беслан Берсиров. Кроме того, отмечает он, в Петербурге в настоящее время затраты на строительство существенно увеличивает долгий процесс согласований проектной документации, который может занять у застройщика больше времени, чем само возведение дома. Тем не менее строительство жилья – это доходное производство с высоким спросом на конечную продукцию. Как рассказал генеральный директор компании «NCC Жилищное строительство (Россия)» Юусо Хиетанен, в российском девелопменте внутренняя норма доходности (IRR) ниже, чем на Западе, даже при более высокой марже, что зачастую объясняется более длительными сроками развития проектов и сложными процессами. «Показатель доходности неодинаков в разных странах. На него влияет множество факторов: различные риски, политическая ситуация, процедуры. Российский рынок довольно прибыльный по сравнению со многими другими, а самое главное – уровень спроса здесь значительно выше», – отметил он.
Погоня за оптимизацией
В последние годы в связи с дискуссиями о доступности жилья неоднократно поднимался вопрос о снижении себестоимости строительства, но действенного механизма как такового не создано. Наоборот, парадоксальным образом к современному жилью предъявляют все больше требований, что вряд ли может снизить стоимость строительства. Так, говоря об энергоэффективности, забывают, что необходимо применять дорогостоящие технологии, которые окупятся лет через 10-20. «Конечно, в массовом строительстве внедрять всевозможные технологии не получается, но многие клиенты в других сегментах ценят дополнительные преимущества, которые повышают уровень их жизни, и проявляют готовность инвестировать в это улучшенное качество», – говорит Юусо Хиетанен. «Использование современных технологий обычно увеличивает стоимость жилья. Правда, эти технологии создают дополнительную привлекательность объекта и, следовательно, его продажную стоимость», – добавляет заместитель директора по развитию ООО «КВС» Татьяна Федирко. Сокращение сроков строительства – тоже палка о двух концах. Несомненно, чем быстрее дом построен, тем быстрее можно вернуть инвестиции и развиваться дальше. Но строительство дома в очень сжатые сроки, во-первых, требует увеличения числа рабочих и техники, следовательно, дополнительных расходов, а во-вторых, может отрицательно сказаться на качестве строительства, полагает Татьяна Федирко. «Срок строительства должен быть нормативным, – убеждена директор по маркетингу MIrland Development Corporation Елена Валуева. – Если срок меньше нормативного, у подрядной организации возникает необходимость совмещения работ, мобилизации большего количества рабочей силы, что может повлечь за собой дополнительные затраты. Срочность дорого обходится в том числе и при заказе оборудования – у лифтов, ИТП и другого инженерного оборудования тоже есть свои нормативные сроки поставки, монтажа и пуско-наладочных работ».
С другой стороны, отмечает она, затягивание сроков тоже ведет к увеличению стоимости строительства: простой оборудования (например, кранов), рабочей силы, расходы на консервацию и расконсервацию участка (при длительном простое), немаленькие штрафы по договорам долевого участия (ФЗ №214). «Можно говорить об оптимизации сроков строительства – тогда возможно достичь небольшой экономии за счет увеличения производительности труда», – подытоживает Елена Валуева.
ГК «СУ-155» поддерживает минимальную себестоимость квадратного метра несколькими способами. Первый – сокращение издержек за счет интеграции производственных активов. «Мы сами производим конструкционные элементы, сами доставляем их на площадку и сами же строим из них жилье и объекты соцкультбыта. За все три этапа в структуре ГК “СУ-155” на Северо-Западе отвечает одна организация – ДСК “Войсковицы”», – комментируют в компании. Минимизация участия сторонних подрядчиков приносит минимум 10% экономии. Второй способ – увеличить объемы строительства. Это позволяет получать прибыль даже при минимальной добавленной стоимости.
Наконец, третий способ – технологическая оптимизация. Но это касается сборного домостроения. Перенос целого ряда этапов на территорию домостроительного комбината позволяет сэкономить 3% на строительных работах.
В нагрузку
До сих пор строители не определились, как повлияет на стоимость возведения дома и цену квадратного метра для покупателей создание социальных объектов за свой счет – то, что должно, но не способно обеспечивать государство в необходимых объемах и в нужные сроки. «При реализации объектов социальной инфраструктуры важно, какой объем площадей возводит застройщик. Если при строительстве одного девятиэтажного дома застройщика обяжут возвести несколько объектов социальной инфраструктуры, то данные затраты серьезно отразятся на потребителях, поскольку все расходы включаются в стоимость квадратного метра. Если же строительная компания реализует проект комплексного освоения территорий, то существенного роста цен не последует», – уверен управляющий директор FM NAI Becar Валентин Каверин. Многие застройщики говорят, что готовы строить школы, детсады, поликлиники за свой счет – пусть только власти урегулируют все законодательные формальности. Впрочем, с такой позицией согласны не все застройщики. Недавно глава Группы ЛСР Александр Вахмистров на заседании экономического совета при губернаторе попросил власти Петербурга еще раз задуматься над решением переложить на застройщиков обеспечение новостроек социальной инфраструктурой. По его мнению, это приведет к падению прибыли строителей и сокращению налоговых поступлений в городской бюджет. Как отмечает Елена Валуева, в зависимости от объема продаваемого жилья и размеров социальной нагрузки рост стоимости квадратного метра в новостройках может составить 10 тыс. рублей и выше.
Декларация цен
На самом деле стоимость возведения жилого дома – вовсе не секрет. Любой желающий может ее подсчитать, внимательно изучив его проектную декларацию. В ней должно быть указано, сколько и чего планируется построить и сколько все это стоит (все затраты). Так, стоимость «Дома на Дворянской» площадью 8 тыс. 787 кв. м, который возводит компания «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в Группу ЛСР), составляет 494 млн 723 тыс. 491 рубль, то есть 56,3 тыс. за 1 кв. м (продается по 130-220 тыс. рублей за 1 кв. м). Восьмой корпус ЖК «Каменка» (376 квартир общей площадью 29 тыс. 476 кв. м), который строит ГК «СУ-155», стоил 1,135 млрд рублей – 38 тыс. 505 за 1 кв. м. В ЖК «Золотая середина» (ЗАО «Строительный трест») 1 кв. м обошелся с учетом автостоянки в 49 тыс. 803 рубля.
Санкт-Петербург
Таблица Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений по субъектам Российской Федерации в январе-сентябре 2013 года График 1 Структура себестоимости строительства График 2 Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов (отдельно стоящие здания жилого назначения квартирного типа, Северо-Западный федеральный округ)