Показатель ввода офисной недвижимости в третьем квартале 2013 года существенно ниже, чем за аналогичный период 2012-го, утверждают эксперты. «Однако по итогам года девелоперы планируют ввести в эксплуатацию около 150 тыс. кв. м.
В результате чего общий объем предложения качественных офисных площадей к концу года может достичь 2,1 млн кв. м, а прирост составит 13%», – говорит директор департамента брокериджа NAI Becar Александра Смирнова. «Если заявленные девелоперами сроки ввода объектов не будут переноситься, то в последнем квартале мы ожидаем ввода порядка 230 тыс. кв. м офисов в сегменте А, В+ и В. К началу 2014 года общий объем предложения качественных офисных площадей превысит 2,5 млн кв. м», – подсчитывает генеральный директор East Real Альберт Харченко.
Но точной оценки объема недвижимости у представителей консалтинговых фирм нет – аналитики оперируют разными цифрами. Так, в NAI Becar предлагают ориентироваться на качественные объекты объемом 1,97 млн кв. м. Нет единства и в оценке введенных площадей в третьем квартале текущего года. Цифры варьируются от 27 тыс. кв. м в компании East Real до 47,9 тыс. в Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Новая география
Если в цифрах у экспертов согласья нет, то тенденцию к «разбеганию» бизнеса в новые локации отмечают многие. Так, среди бизнес-центров, которые будут построены до конца 2014 года, 30% располагаются в Московском районе. На весь центр города будет приходиться только около 40% новых офисных площадей как в 2013-2014 годах, так и далее, до 2016-го. При этом половина новых бизнес-центров позиционируются в классе А – по их объему лидируют Московский, Петроградский и Центральный районы. Больше всего объектов класса В+ в Петроградском, Приморском и Центральном районах, класса В – в Центральном, Приморском и Василеостровском, рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «Основная часть введенных в этом году и строящихся бизнес-центров располагается в Московском районе – таким образом продолжается развитие делового пространства вдоль Московского проспекта», – говорит Альберт Харченко.
Впрочем, предложение девелоперов соответствует ожиданиям арендаторов, которые готовы перемещаться вслед за новыми офисами. По словам экспертов, с точки зрения спроса в третьем квартале 2013 года лидером по объему арендованных площадей стал Московский район. «Популярность Центрального района понятна – это сердце города. Если говорить о Московском, то он отличается хорошей транспортной доступностью, к тому же его престижность резко выросла за последнее время», – объясняет руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Тем не менее спрос на офисы в центральных районах города остается достаточно высоким, за исключением отдельных локаций. «Так, бизнес-центры, расположенные на Васильевском острове, все равно привлекают внимание и арендаторов, и покупателей, даже несмотря на сложную транспортную ситуацию. С середины лета, когда мы начали продажи в нашем бизнес-центре “17 линия”, реализовано уже более половины всех площадей», – рассказал директор по развитию строительной компании «С.Э.Р.» Павел Бережной. Также, по данным Владислава Фадеева, в числе лидеров находится Петроградский район, несмотря на транспортные проблемы в связи с закрытием станции метро «Петроградская». С коллегами отчасти согласна Екатерина Лапина: «Среди компаний-арендаторов наиболее популярны офисные площадки в Приморском, Московском, Центральном и Адмиралтейском районах. Можно также отметить тенденцию к перемещению в более новые объекты, при условии что арендные ставки сопоставимы. Ротация есть и среди крупных компаний: корпорации стараются консолидировать офисы в одной локации. Наиболее популярны помещения площадью 100-500 кв. м».
Растет число желающих приобрести офис в бизнес-центре в собственность – при условии адекватных цен такие предложения востребованы даже в зонах с жесткой конкуренцией. «На начало осени 2013 года вырос спрос на покупку офисов большой площади – от 500 кв. м – в бизнес-центрах. Приобретают такие помещения крупные компании из сферы строительства, инвестиций, участники рынка ИT и производители комплектующих для техники, в том числе автомобильной. Это петербургские организации и столичные компании», – говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
Арендаторы жаждут комфорта
Специалисты отмечают: запросы арендаторов остаются на высоком уровне, и заполняемость бизнес-центров класса. А по-прежнему велика и имеет тенденцию к росту. «В первых трех кварталах доля свободных площадей для офисных центров класса А существенно не изменилась и составляет 15%. В классе В она незначительно увеличилась и составила 7% против 6 за второй квартал», – говорит Альберт Харченко. Александра Смирнова добавляет: «В среднесрочной перспективе можно прогнозировать постепенное увеличение доли бизнес-центров класса А за счет сдачи крупных объектов. В том числе необходимо отметить открытие БЦ Leader Tower, которое неоднократно переносилось. Увеличение объема площадей приведет к обострению конкуренции в данном сегменте». В компании Jones Lang LaSalle также ожидают существенной конкуренции проектов по качеству и цене, что связано с ростом объемов предложения, большая часть которого придется на класс А. Екатерина Лапина отмечает, что в последние два года мы наблюдаем сокращение разрыва в уровне вакантных площадей между бизнес-центрами классов А, В+ и В.
Все это отражается на ценах. Так, в третьем квартале арендные ставки в классе А продемонстрировали небольшой рост – 1320 рублей за 1 кв. м в месяц против 1280. В сегменте бизнес-центров класса В цена, наоборот, упала с 980 рублей до 970. «В последние несколько лет ставки растут на 5-10% в зависимости от объекта. Однако в ближайшее время в связи с большим количеством введенных бизнес-центров можно ожидать некоторого снижения средних арендных ставок», – пояснила Екатерина Лапина. Наиболее востребованными остаются качественные и функциональные бизнес-центры, предлагающие площади по ставкам 1,2-1,4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.
Растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих новых объектов по экологическим стандартам LEED или BREAM. Сразу несколько бизнес-центров сейчас проходят эту процедуру, в том числе вторая очередь «Технополиса Пулково», Eightedges группы компаний Leorsa и «Тринити Плейс». Первый в городе золотой сертификат LEED Gold уже получил бизнес-центр «Ренессанс Правда» компании Renaissance Development. Возможно, в скором времени именно «зеленый» сертификат станет конкурентным преимуществом в борьбе за арендатора.
Санкт-Петербург
График Динамика арендных ставок и доли свободных офисных площадей в Петербурге Таблица 1 Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию за 9 месяцев 2013 года Таблица 2 Бизнес-центры, открытие которых ожидается в 4 кв. 2013 года