С 1 января в сфере долевого строительства произошли масштабные изменения: в силу вступил целый букет поправок, позволяющий обезопасить покупателей жилья от недобросовестных продавцов и застройщиков.
— Действующие законы, к сожалению, не защищают наших граждан на 100%, — комментирует заместитель председателя комитета ГД по безопасности и противодействию коррупции Александр Хинштейн. — Сегодня мы фактически вытеснили с рынка такие виды нарушений прав дольщиков, как привлечение денежных средств обходными путями, двойные продажи, предварительные договоры, векселя (эти практики носили массовый характер несколько лет назад). Но им на смену пришли более запутанные схемы, сложные юридические конструкции. Поэтому справиться с проблемой обманутых дольщиков без введения новых правил сложно.
Первым таким правилом стало обязательное страхование ответственности застройщика. У него есть три варианта — получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств, вступить в общество взаимного страхования (ОВС, организовано по типу саморегулируемой организации: ущерб, причиненный провинившимся членом общества, покрывается за счет общих взносов) или заключить договор коммерческого страхования.
Вторая новелла — ужесточение контроля за небольшими застройщиками. Теперь их плановые проверки будут проходить раз в год (а не раз в три года, как у всех малых предприятий). Для проведения внеплановых мероприятий достаточно сообщения в СМИ или заявления дольщика. Согласие прокурора отныне не нужно, достаточно уведомления.
Третье нововведение — обязанность ЖСК получать разрешение на строительство в соответствии с законом об участии в долевом строительстве.
Четвертый момент — приказ Минрегионразвития о критериях отнесения граждан к обманутым дольщикам (зарегистрирован Минюстом 16 декабря 2013-го). Чиновники поделили людей на тех, кто инвестировал в стройку до 17 июня 2010 года (тогда в закон о долевке были внесены очередные изменения, подробнее см. «Тяжелая доля», «Э-У» № 28 — 31 от 19.07.2010) и после. Первые должны быть признаны пострадавшими вне зависимости от того, в какой форме привлекались их средства (по договору долевого участия, предварительному договору, векселю, при участии в потребительском кооперативе и т.д.). Вторых внесут в список обманутых, только если они заключали договор долевого участия в рамках 214-ФЗ.
В пул «защитных» нововведений четко вписывается и еще одна инициатива. С 1 февраля 2014 года в 13 регионах России должен стартовать эксперимент по обязательному участию в сделках с недвижимостью нотариусов (на момент сдачи номера в печать нам так и не удалось выяснить, начнется он или нет). В программу вошли два уральских субъекта — Свердловская и Челябинская области.
По задумке федеральных властей, на нотариуса перекладывается ответственность за чистоту сделки, он должен по электронным базам проверять жилье и его продавцов. Таким образом потенциальный покупатель сможет заранее узнать, существуют ли на жилье какие-либо обременения (залог, арест), не признавались ли его прежние владельцы недееспособными по суду и т.д. В Росреестре документы от нотариуса будут рассматривать не дольше пяти дней.
И это еще не все. Для создания единообразной практики Госдума планирует ввести в Уголовный кодекс единую статью, устанавливающую ответственность за нецелевое использование денег дольщиков (сейчас преступники могут привлекаться по статьям «Мошенничество», «Присвоение или растрата», «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием» или «Злоупотребление полномочиями»).
Депутаты и чиновники в своих выступлениях уверяют: недобросовестные застройщики исчезнут с рынка, обмануть покупателей станет исключительно сложно. Однако за идеологически верными лозунгами сквозит непонимание принципов работы рынка и непроработанность механизмов реализации законов.
Город обмана
Позицию властей понять несложно. По сведениям рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков и вкладчиков, осенью 2013-го в 62 субъектах РФ насчитывалось примерно 75 тыс. пострадавших семей и почти 800 проблемных объектов (21 территория с проблемой справилась). В Федеральной нотариальной палате в то же время замечали: «Ежегодно в российских судах рассматривается свыше 85 тыс. дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости, а сколько остается в тени».
Субъекты Урало-Западносибирского региона в числе середняков. Согласно официальной статистике, в них относительно мало обманутых дольщиков: например, в Свердловской области — около 500, в Тюменской — примерно тысяча, в Пермском крае — 1,7 тысячи. Для сравнения: в Подмосковье — 11 тысяч, в Санкт-Петербурге — 6 тысяч, в Новосибирской области — 5,5 тысячи. И ни одна территория полностью справиться с проблемой не сумела.
Оговоримся: существуют и альтернативные мнения по поводу числа пострадавших граждан. Яркий пример — общероссийское объединение дольщиков «Сила в движении». По его данным, в России не менее 3 млн обманутых дольщиков, в каждом крупном уральском городе их несколько тысяч.
Несколько личных бесед с риэлторами и экспертами рынка недвижимости позволяют сказать: цифры официальной статистики в некоторых регионах можно увеличить в полтора-два раза.
Опять СРО
Игроки уральского рынка недвижимости проблемы с дольщиками признают, однако оптимизма по поводу новых правил игры не выказывают. Наибольший скепсис у них вызывает обязательное страхование гражданской ответственности.
По мнению президента Уральской палаты недвижимости Татьяны Деменок, банковскую гарантию сумеют получить единицы застройщиков: слишком высоки риски, большинство кредитных учреждений на них не пойдет. Плюс к тому гарантия может оказаться слишком дорогой. Остается коммерческое страхование и ОВС. Начнем с первого.
— У меня по поводу нового закона рождается сразу несколько вопросов. Во-первых, при чем здесь застройщики? — недоумевает генеральный директор НП Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. — Неполучение квартиры — это риск дольщика, но не девелопера. Во-вторых, почему страховку сделали обязательной? На мой взгляд, принцип добровольности был бы более правильным решением. В-третьих, кто заплатит за полис? Конечно, не застройщик. Он просто переложит все расходы на потребителя. В итоге мы получим дополнительное удорожание метра, а довольным останется только страховщик. Наконец, в-четвертых, сбережет ли дольщик таким образом свои средства? Не думаю. Если вы отдали деньги и через три года не получили квартиру, легче вам от наличия страховки не станет. Цены на недвижимость за это время успеют существенно вырасти.
По словам исполнительного директора саморегулируемой организации (СРО) «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, несмотря на то, что закон вступил в силу 1 января, страховщики не готовы по нему работать (а многие и не собираются). Риэлторы полагают, что тариф составит 2 — 5% стоимости недвижимости. Хотя в личных беседах страховщики иронизируют: чтобы этим видом было выгодно заниматься, премия должна равняться возможной выплате, в данном случае оценить вероятность наступления страхового случая практически невозможно.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков предостерегает: «Может сложиться ситуация, схожая с автострахованием, когда неправильное исчисление выплат носит массовый характер. Гражданам придется также судиться со страховщиками».
На наш взгляд, «чистого» коммерческого страхования из-за невозможности оценить риски может и вовсе не возникнуть. Скорее всего, им будут заниматься компании, аффилированные с крупными строительными холдингами.
С ОВС тоже все не просто. Оно, очевидно, должно стать основным механизмом страхования ответственности застройщиков перед дольщиками (базовый тариф при страховании каждого договора долевого участия 1,2%, каждого объекта долевого строительства — 1,65%). Сегодня в него входят больше 50 компаний из 17 регионов (в основном из Москвы и Московской области). Вступительный взнос в ОВС составляет 500 тыс. рублей. Руководство общества планирует в 2014 году принять к страхованию риски на сумму не менее 100 млрд рублей (треть рисков в отрасли), увеличить число членов до 250 и открыть представительства в 26 крупнейших городах России.
Создание единого общества взаимного страхования — принципиальная позиция законодателя. Власти уверены: формирование нескольких подобных структур повлекло бы за собой появление разных страховых правил и, как следствие, — хаос, отсутствие какой-либо системы и новые нарушения прав граждан.
— У ОВС, которая юридически зарегистрирована в Москве, пока нет филиальной сети и резервного капитала, — замечает Вячеслав Трапезников. — Уральским застройщикам для получения какой-либо информации или участия в жизни общества придется ездить в столицу. К тому же эта структура подразумевает солидарную ответственность. Не думаю, что наши компании захотят платить за банкротство коллег из Калининграда.
Татьяна Деменок добавляет: «Для меня открытым остается вопрос — зачем в таком случае нужны строительные СРО. Куда девались их функции по контролю за своими членами? Почему мы не слышали ни об одном скандальном исключении из саморегулируемой организации? Для застройщика ОВС — это только дополнительные затраты: финансовые, временны?е, организационные. Насколько этот механизм эффективен и экономически оправдан для регионов, непонятно. Законодатель, видимо, в очередной раз посчитал, что страна у нас — только до МКАД. Так в нашей отрасли было не раз».
Назад к 90-м
Возврат к обязательному участию нотариусов в сделках с недвижимостью также вызвал жаркие дискуссии. Да, мы говорим именно о возврате. Подобная практика в России существовала в 90-е, государство отказалось от нее в 98-м. В новых экономических условиях нотариат не был способен справиться с увеличившимся объемом сделок, его участие в гражданском обороте тормозило развитие имущественных отношений. Привлечение нотариусов оборачивалось дополнительными и зачастую бесполезными финансовыми тратами граждан.
Кроме того, масса юристов в конце 90-х превратилась просто в инструмент лоббирования интересов отдельных структур. В результате они занимались по большей части простыми действиями (заверение копии, свидетельствование верности подписи на заявлениях и т.д.). То есть нотариус стал бессмысленной «прокладкой», посредником, который не оказывал квалифицированной правовой помощи, но на которого приходилось тратиться. Отсюда — рейдерство, теневые сделки и откровенное мошенничество.
Большинство участников рынка недвижимости считают, что за 15 лет мало что изменилось.
— Участие нотариусов в сделках обернется волокитой — и бумажной, и временно?й. Она будет почти идентична росреестровской, — уверен исполнительный директор челябинской компании «IBC Недвижимость» Евгений Коротков. — Власти говорят, что нотариус будет проводить полную проверку объекта и всех участников сделки. Таким образом купля-продажа квартиры растянется минимум на месяц, будет похожа на due dilligence крупного предприятия. Налоги, приставы, суды, ЖЭКи, ЕГРП, Росфинмониторинг, прочее-прочее-прочее. Квалификация нотариуса и помощников в этом случае должна быть на высочайшем уровне, а репутация — безупречной. Я уверен, что по факту работа нотариусов будет заключаться в заверении подлинности документов. Они, как раньше, так и сейчас, не станут вникать в суть сделки.
Столичный адвокат Олег Сухов также сомневается в квалификации современных нотариусов: только в Москве и Московской области в судах общей юрисдикции рассматривается несколько тысяч дел о расторжении или признании недействительными нотариально оформленных договоров.
И Татьяна Деменок не в восторге от нововведений:
— Конечно, сделки с недвижимостью чище от участия нотариусов не станут. В первое время эксперимент рискует обернуться хаосом и громадными очередями. В Екатеринбурге, например, ежегодно совершается несколько десятков тысяч сделок, а нотариусов — около 80. Специалистов, готовых участвовать в эксперименте, я могу пересчитать по пальцам одной руки. Необходимы соответствующие помещения, персонал, оборудование. Как будет строиться этот процесс? На данный момент нет ни его алгоритма, ни процедуры.
Из проблемы нехватки нотариусов есть выход — форсированно наращивать число специалистов или их помощников. Но тогда появляется другой риск — что делать с подготовленными кадрами, если итоги эксперимента не будут признаны успешными?
Еще один большой вопрос: как воспримут необходимость дополнительных трат потребители? По задумке инициаторов эксперимента, нотариусы будут брать процент от стоимости (пока непонятно — рыночной или кадастровой) объекта. Большинство экспертов сходится на том, что величина комиссии не превысит 1%. Но даже с 3 млн рублей — это 30 тысяч. «Вероятно, риэлторам придется скорректировать свои комиссионные, чтобы не потерять потребителей», — замечает Татьяна Деменок. Инициаторы проекта уверяют, что помимо установленной пошлины никаких денег (например, за технические и правовые работы) нотариусы брать не будут.
— Не стану утверждать, что обязательное участие нотариуса в оформлении сделки вовсе не обеспечивает никаких благ для граждан. Как минимум, один плюс есть: снизится риск признания сделки недействительной по таким основаниям, как «действовал по принуждению», «был введен в заблуждение», «не понимал значения своих действий» и т.п., — подытоживает председатель комитета Российской гильдии риэлторов по совершенствованию нормативной базы Олег Самойлов. — Но, глядя в компьютер, осуществить полноценную экспертизу объекта (особенно если он неоднократно являлся предметом сделки) невозможно. В моей практике много раз имели место случаи, когда сведения, имевшие существенное значение для оценки рисков приобретения объекта, выяснялись исключительно в «поле». Сможет и, главное, станет ли нотариус заниматься оперативной работой? Едва ли. Поэтому считаю необходимым сохранить сложившуюся практику: функция нотариуса — удостоверение факта сделки, не более того. Проверка юридической истории объекта — прерогатива агентств недвижимости. Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью была безусловным благом в 90-х годах, на заре рынка недвижимости. Однако с тех пор прошло немало времени, существенно повысилась грамотность потребителей и профессиональная квалификация риэлторов. Не дремала и система госрегистрации, с каждым годом совершенствуя процедуры, позволяющие снизить правовые риски участников сделок. Так зачем делать два шага назад? К чему вводить строгую обязательность, которая «ударит» по всем гражданам без разбора? К примеру, какова необходимость участия нотариуса в сделке дарения квартиры матерью сыну? Зачем возлагать на потребителей дополнительную финансовую нагрузку? Вероятно, для того, чтобы обеспечить нотариальное сообщество гарантированным доходом. Не лучше ли сохранить для граждан право самостоятельно решать, готовы ли они к дополнительным затратам или нет?
Нам подобная позиция близка. Последние инициативы власти в сфере защиты дольщиков и повышения надежности сделок жильем выглядят неким «перестраховочным» шагом. Рынок недвижимости становится цивилизованнее. Откровенно мошеннические схемы уходят в прошлое, потребители более взыскательны и разумны. Но в нашей стране говорят: лучше перебдить, чем недобдить. Однако если это перебдение приведет к дополнительным временным и денежным затратам покупателей, заставит треть (как грозит Вячеслав Трапезников) застройщиков отказаться от долевки, то его вряд ли можно назвать абсолютным благом.