Как заявил на прошедшем недавно в Москве форуме ЕNЕS-2013 министр регионального развития РФ Игорь Слюняев, вопросы энергоэффективности следует возвести в ранг общенациональных, потому что это формирует и воспитывает эффективного собственника и эффективного управленца. Но процесс этот находится еще в самой начальной стадии.
Жилье и так купят
По большому счету, сегодня для строительства энергоэффективных жилых домов в России нет никаких предпосылок: среднего покупателя мало заботит класс энергопотребления дома (A, B или C), сохранение ресурсов планеты, объем выбросов углекислого газа в атмосферу и разрушение озонового слоя. Строители в большинстве своем также не особо задумываются о сокращении энергопотребления. «На Западе драйверы развития энергоэффективности – потребители. У нас от конечного покупателя пока не исходит такого требования», – рассуждает генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. Россияне, впрочем, в этом не виноваты.
Как говорит директор по развитию компании SRV в России Андерс Лильенстолпе, в странах Европы и Северной Америки «зеленое» строительство на протяжении уже более чем трех десятков лет является неотъемлемой частью проектов любого функционального назначения. Например, в Евросоюзе законодательство запрещает девелоперам строить дома, потребляющие более 60 кВт•ч на 1 кв. м в год. В отдельных странах, например в Финляндии, нормы еще жестче – 40 кВт/ч, при этом на рынок уже выходят инновационные загородные проекты, способные воспроизводить энергию. «Россия, к сожалению, сильно отстает. “Зеленое” строительство здесь только начинает становиться конкурентным преимуществом, а энергосбережение очень редко принимается во внимание при выборе объектов недвижимости в любом сегменте, – говорит Андерс Лильенстолпе и оптимистично добавляет: – Но в последние два-три года прослеживается и положительная тенденция – интерес к теме экологичности растет как в профессиональных сообществах, так и среди потребителей».
Самым крупным «зеленым» застройщиком сегодня можно считать государство в лице Фонда ЖКХ, который с 2010 года профинансировал строительство 43 энергоэффективных домов, где используются возобновляемые источники энергии. На Северо-Западе возведен единственный такой дом – в Вологде. Один дом проектируется в Петербурге севернее улицы Новоселов. По данным недавно созданного Министерства строительства и ЖКХ РФ, жильцы энергоэффективных домов экономят на потреблении тепла в среднем 50% по сравнению с жильцами обычных домов, а на электроэнергии – до 50% в части расходов на общедомовые нужды. Цифры выглядят впечатляюще…
Впрочем, уменьшить коммунальные платежи на 20% позволяют технологии, которые применяются уже много лет и не увеличивают стоимость строительства. Так, директор по маркетингу MirLand Development Сorporation Елена Валуева отмечает, что в ЖК «Триумф Парк» установлена водоэффективная сантехника, используется энергосберегающее освещение общественной зоны, экономится тепло за счет установки индивидуальных тепловых пунктов с погодным регулированием теплоносителя. По словам генерального директора «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, все квартиры в ЖК «Тапиола» оборудованы системой «Умный дом», которая позволяет оптимизировать отопление, электро- и водоснабжение квартиры в автоматическом режиме. Места общего пользования оборудованы датчиками движения, благодаря чему достигается экономия электричества. Дом имеет собственную газовую котельную с автоматикой, регулирующей подачу тепла в зависимости от уличной температуры. «Повысить энергоэффективность здания могут достаточно элементарные вещи, такие как утепление фасада чуть больше нормативного, что позволяет в разы улучшить энергоэффективность здания. Именно такие решения сейчас стали применять застройщики в Петербурге», – отмечает Евгений Богданов.
Впрочем, будущих квартировладельцев в первую очередь интересует, какую выгоду принесут те или иные энергоэффективные технологии, за что придется переплачивать при покупке жилья. По мнению Андерса Лильенстолпе, в жилом строительстве период окупаемости инвестиций в «зеленую» составляющую проекта просчитать сложно – гораздо быстрее девелопер получит репутационную выгоду и возможность использовать энергоэффективность в маркетинге проекта. Однако при ставке на дешевое жилье, о котором сегодня много говорится с высоких трибун, вряд ли целесообразно полагать, что строители будут заботиться об экономии энергоресурсов только ради своего престижа: по большому счету, вся «коммуналка» – это обязанность владельца жилья и его заботы.
Цветущий офис
Если для жилой недвижимости ценность энергоэффективных технологий оказалась сомнительной, то для коммерческой они пришлись как нельзя кстати, позволяя позиционировать объекты на более высоком уровне. Кроме того, как говорят эксперты, в коммерческой недвижимости более четко прослеживаются выгоды от энергоэффективного строительства. Так, по словам Елены Валуевой, для энергоэффективного здания класса А экономия на коммунальных платежах может доходить до нескольких сотен тысяч долларов в год. От этого выигрывает собственник здания, а также арендаторы, оплачивающие коммунальные услуги. «Если при этом здание еще и сертифицировано по одному из международных стандартов, то уровень арендных ставок в нем будет выше из-за устойчивого спроса на такие помещения со стороны крупных международных компаний, в чьей корпоративной политике, как правило, прописаны принципы устойчивого развития, в том числе ответственного потребления, – поясняет она. – Таким образом, повышается инвестиционный потенциал объекта».
С этим согласен и Андерс Лильенстолпе: «В коммерческой недвижимости “зеленая” составляющая существенно снижает операционные затраты. При этом арендные ставки остаются такими же. В итоге владелец помещения зарабатывает больше. При выходе девелопера из проекта, когда ведется расчет его доходности на десятилетие, каждый сэкономленный рубль в год прибавляет 10 рублей к конечной стоимости объекта».
По словам вице-президента ГК Leorsa Ольги Пономаревой, «зеленые» технологии привлекательны для западных инвесторов – будущих потенциальных покупателей коммерческой недвижимости. При продаже такого объекта данный показатель существенно влияет на ставку капитализации в положительную сторону.
«Процент удорожания строительства объектов с применением энергоэффективных технологий зависит не только от масштабов проекта, но и в первую очередь от строгости соблюдаемых стандартов, – комментирует Ольга Пономарева. – Например, наш проект – бизнес-центр Eightedges – прошел предварительную сертификацию в соответствии со стандартами LEED Gold – это один из самых строгих мировых стандартов». Она поясняет, что существует очень много вариантов повышения энергоэффективности здания, но здесь важен комплексный подход – применения одной технологии недостаточно. «При проектировании и строительстве бизнес-центра Eightedges используются и рекуперация тепла, воды и снега, и автономная котельная, и продуманное водоснабжение, и система автоматизации “Умный дом”», – перечисляет Ольга Пономарева.
«Перечень используемых на нашем объекте энергоэффективных технологий обширен, – рассказывает начальник управления по проектированию “Лахта-центра” Юлия Гуляк. – Все, что есть на сегодняшний день в данной области, есть и на объекте: от смесителей на фотоэлементах и датчиков движения до высокоэффективной системы вентиляции и кондиционирования». По ее словам, благодаря использованию таких технологий можно сэкономить до 40% энергоресурсов.
Она также отмечает, что энергоэффективные технологии недешевы и решения об их использовании в нашей стране до сих пор принимаются нелегко. Хотя при планировании на пять и более лет отдача от этих вложений очевидна. В “зеленых” зданиях заметно выше процент вакантных площадей (по разным данным, разница – до 20%) и выше стоимость аренды (в среднем на 15%). «В Москве почти 85% арендаторов «зеленых» офисов – иностранные компании. Экотехнологии, безусловно, не только способствуют капитализации объектов, но и позитивно сказываются на репутации девелоперов», – считает Юлия Гуляк. Кроме того, для поддержания инвесторов законодательством предусмотрено освобождение организаций от налога на имущество в отношении вновь вводимых объектов, имеющих высокий класс энергетической эффективности. Данная налоговая льгота позволит быстрее окупить затраты, связанные с использованием «зеленых» стандартов.
Создавая новую реальность
Вполне возможно, что в ближайшем будущем энергоэффективные технологии станут такой же неотъемлемой частью строительства в России, как, например, в Швеции. Ожидать, что это произойдет уже завтра по разнарядке сверху, по меньшей мере наивно. В Швеции, кстати, к этому шли без малого 20 лет. А пока что в России насчитывается не более 26 зданий, сертифицированных по международным «зеленым» стандартам LEED и BREEAM, шесть из которых – в Петербурге.
«Девелоперам не стоит ждать, когда возникнет спрос на “зеленую” составляющую. Наша задача – быть трендсеттерами в этом направлении, образовывать рынок. Просто потому, что мы знаем: “зеленое” строительство – это будущее, – считает Андерс Лильенстолпе. – Потребитель всегда будет обращать больше внимания на местоположение, инфраструктуру и стоимость, чем на что-либо еще. Но чем больше “зеленых” проектов выходит на рынок, тем менее привлекательными выглядят проекты без экосоставляющей. Так мы сформируем рынок нового уровня, и эффективность “зеленого” строительства перестанет быть предметом дискуссий». С этим нельзя не согласиться.
Санкт-Петербург