Позиционирование Новосибирска как главного транспортно-логистического центра Сибири обязывает к развитию как регио­нальной транспортно-дорожной сети, так и рынка складской логистики. Но если первая задача очень сильно отстает от потребностей крупнейшего российского муниципалитета, то вторая — бодро развивается: Новосибирская агломерация ежегодно прирастает тысячами квадратных метров новых и качественных складских комплексов.

Растущее предложение

В конце января Совет по инвестициям при губернаторе Новосибирской области одобрил проект строительства в селе Марусино Криводановского сельсовета (недалеко от Новосибирска) складского комплекса класса «А» общей площадью в 25 тыс. кв. метров. Как рассказал инвестор — директор компании «Складкомплекс» Олег Килин, — проект будет реализован за два года. Первую очередь — 10 тыс. кв. метров — построят к 2015 году, вторую сдадут через год. Объем инвестиций оценивается в 434 млн руб­лей. Компания собирается сдавать склады и офисные помещения в аренду и предоставлять операционные услуги по внутрискладской логистике. Ожидается, что на объекте будет работать порядка ста сотрудников, а бюджет получит до 20 млн руб­лей налогов в год. Как заявил Килин, близость федеральных трасс и наличие со­временной разгрузочной техники позволит сделать возможным предоставление качественных логистических услуг на северном и северо-западном направлениях Новосибирска. Эксперты уверены: оптимальные размеры и доступ к Северному объезду дают проекту хорошие перспективы в поиске клиентов.

Последней яркой новостью о построенном объекте на рынке регио­нальной складской недвижимости стал ввод в эксплуатацию весной 2013 года первой очереди комплекса «Логопарк «Толмачёво» на территории Промышленно-логистического парка. Тогда от московской компании IQ Property Management новосибирский рынок получил 45 тыс. кв. метров новых площадей. «Объем складских помещений логопарка будет увеличиваться по мере дальнейшего развития проекта в привязке к рыночной конъюнктуре», — сообщил о перспективах развития московский инвестор. А рыночная конъюнктура, по мнению экспертов, говорит о том, что новосибирская складская логистика близка к оптимальному соотношению спроса и предложения.

Ожидание заботы

Новосибирский рынок складской недвижимости сегментируется примерно так: склады класса «А» занимают около 30–35% рынка, склады «B+» — около 5–7%, склады класса «B» — около 40–45%, и склады класса «C» — около 15%. С каждым годом увеличивается число высококлассных комплексов и уменьшается число старых складских площадей. Это происходит как за счет модернизации, так и за счет закрытия нерентабельных объектов. «В Новосибирске показатель обеспеченности складской недвижимостью — один из самых высоких в России (не включая Москву и Санкт-Петербург), однако потенциал развития логистических комплексов не полностью реализован, — говорит руководитель проектов практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» (Москва) Екатерина Евтушенко. — Во-первых, играет роль местоположение города и его возможности с точки зрения транспортного хаба. Во-вторых, склады будут востребованы за счет развития торговой недвижимости Новосибирска, так как с этой точки зрения город не занимает лидирующих позиций среди «миллионников» и можно прогнозировать экспансию ритейла в регион». По ее мнению, спрос сохраняется на качественные объекты класса «А», именно такие площади интересуют федеральные и иностранные компании. Регио­нальные ритейлеры и оптовики среднего масштаба формируют высокий спрос на объекты класса «В», выбирая разумное соотношение «цена–качество».

По мнению президента Союза транспортников, экспедиторов и логистов Сибири (СТЭЛС) Сергея Максимова, на новосибирском складском рынке нет проблемы дефицита складов самой разной классности, есть проблема дефицита логистических комплексов с наличием профессио­нального оператора — управляющей компании, которая взяла бы на себя заботу о товаре. «Многие торговые и дистрибьюторские компании не занимаются операционной складской деятельностью. Им мало получить в аренду склад, им нужен весь комплекс логистических услуг, начиная от хранения товара, заканчивая его доставкой до конечного потребителя. И вот если склад оказывает функции операционного управления, то он, безусловно, востребован сейчас и в будущем будет чувствовать себя хорошо», — не сомневается Максимов.

Собрать пул

Тем не менее эксперты считают наиболее оправданным запуск проекта складской недвижимости, когда у девелопера есть гарантированный пул арендаторов. «Девелоперы на регио­нальных рынках предпочитают проекты build-to-suit, то есть строительство «под себя», чтобы минимизировать риск недозагрузки объекта. Такие проекты выгодны, так как уже на начальном этапе строительства предполагают наличие финансовых гарантий от потенциальных арендаторов, а это приводит к снижению долговой нагрузки девелопера», — констатирует Екатерина Евтушенко.

Мнение разделяет и Сергей Максимов: «Конечно, вариант, когда в город приходит новая компания и начинает делить рынок — это стратегия, имеющая право на жизнь, но лучше, когда компания приходит с портфелем заказов, с понятным объемом переработки грузов. Это гарантия рентабельности. Ведь в схватке за новый рынок можно и проиграть. Не всегда ритейлер меняет склад, потому что кто-то ему предложил услуги дешевле. Для многих важна надежность и гарантия стабильности качества». Впрочем, директор «TSC, лаборатория развития» Татьяна Аржаева видит риски как в стратегии работы на «своего» клиента, так и в стратегии «спекулятивного оператора», полностью ориентированного на внешний рынок. «И в том, и другом случае есть свои плюсы и минусы, именно их и необходимо учитывать. При строительстве склада под конкретного заказчика так или иначе, но возникают вопросы собственности и риски, связанные с его уходом (от чего никто не застрахован) в случае чистой аренды. При строительстве склада, ориентированного на рынок — всех потенциальных клиентов, важно учесть и реализовать все или по максимуму их пожелания, что трудоемко. Проще сосредоточиться на какой-то конкретной группе клиентов, но сложнее выбрать наиболее интересную», — заключает эксперт.

Несмотря на наметившуюся в 2013 году стагнацию в целом ряде отраслей сибирской экономики, складские логисты чувствуют себя относительно неплохо. По данным директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, средняя арендная ставка по производственно-складским помещениям в городе в 2012 году выросла на 19% и составила 238 руб­лей за кв. метр, а в 2013 году рост составил уже 26% (до 300 руб­лей). Динамично растет и цена продажи. В декабре 2011 года квадратный метр складских площадей стоил 14 тыс. руб­лей, в 2012 году — 16 тысяч, а в 2013-м — 20,4 тыс. руб­лей. Средняя рентабельность девелоперского проекта в складской недвижимости составляет около 15%. Срок окупаемости комплексов мощностью от 10 тыс. кв. метров укладывается в пять–шесть лет даже при загрузке в 70–80%.

При стабилизации спроса и предложения развитие рынка складской недвижимости будет происходить в соответствии с ростом оборотов ритейла и оптовой торговли (см. график). Например, открытие в этом году крупного торгового центра — «Галерея Новосибирск» — неизбежно приведет к приходу в город новых крупных игроков, которым понадобятся складские мощности. И логисты должны будут на это ответить.

На Восток

Географически складская логистика в Новосибирске развивается очень неравномерно, лидируют окраины города и промышленные зоны левобережных Кировского и Ленинского районов, что обусловлено близостью трассы М51 и аэропорта «Толмачёво». В частности, здесь размещаются «ПНК-Толмачёво» (382 500 кв. метров, входит в PNK Group) и «Логопарк «Толмачёво» (90,6 тыс. кв. м). На юго-западном направлении — Novosibirsk Logistic Park (120,3 тыс. кв. метров, входит в Raven Russia) и «Сибирский грузовой терминал» (37 тыс. кв. метров). На юге — бизнес-парк «Южный» (70 тыс. кв. метров). «Я думаю, в самое ближайшее время спрос на южное направление заметно вырастет. Этому будет способствовать развитие новосибирского Академгородка и наукограда Кольцово, а также транспортной инфраструктуры, прежде всего, Восточного обхода. Большим подспорьем логистам будет и близость к железнодорожной сортировочной станции «Инская», — уверен Сергей Максимов.

Тем не менее, самым перспективным для развития складской логистики, по мнению Максимова, является восточное направление. Пока здесь есть три  крупных игрока. «Евросиб-Терминал-Новосибирск», мощность которого 20 тыс. кв. метров площадей и контейнерный терминал. Группа компаний «Байт-Транзит», которая в данном районе имеет контейнерную площадку, ведет строительство складского комплекса, в том числе планирует весной 2014 года ввести в эксплуатацию складской терминал с холодильным оборудованием общей площадью 25 тыс. кв. метров. Компания «ЗапСибКонтейнер», оперирующая контейнерным терминалом. «Еще четыре компании, входящие в наш Союз, готовы создавать свои транспортно-логистические комплексы в районе Восточной логистической зоны. Данные проекты могут быть реализованы совместно на прилегающих территориях, что позволит сократить затраты на развитие инженерной инфраструктуры», — говорит глава СТЭЛС. Но темпы развития складской логистики на восточном направлении будут зависеть от готовности государства расширять дорожную и инженерную инфраструктуру. Так, расположенная в этом месте железнодорожная станция «Иня-Восточная» уже сейчас с трудом справляется с потребностями «Евросиба». Необходима ее реконструкция. К тому же понадобится создание автомобильных подходов к новым терминалам, развитие энергетических мощностей. «Не совсем правильно, если созданием перегрузочной станции и необходимой транспортной инфраструктуры будет заниматься только бизнес. А позиция РЖД в этом вопросе именно такая. Должен быть задействован механизм государственно-частного партнерства. В конечном счете, от роста перевозок выиграет и РЖД», — считает Сергей Максимов.

График Оборот оптовой и розничной торговли Новосибирской области