1 января вступил в силу федеральный закон № 414, который вносит ряд существенных изменений в законодательные акты, ужесточающие контроль за долевым строительством. Теперь застройщик, не застраховавший свою ответственность перед дольщиками, лишается права продавать квартиры в строящихся домах. Росреестр уже начал приостанавливать регистрацию договоров долевого участия в стройках, начатых в 2014 году.

Прежде всего, вступившая в силу норма корректирует федеральный закон № 214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»), который был принят девять лет назад именно для того, чтобы отрегулировать правоотношения между участниками долевого строительства и застройщиками. Но, по мнению властей, закон работал не так эффективно, как им хотелось бы. «Сегодня можно констатировать, что в полной мере 214-ФЗ не достиг тех целей, ради которых был создан. Причина — правовой нигилизм как со стороны застройщиков и их должностных лиц, так и со стороны участников долевого строительства. Ни та, ни другая сторона не хотят изучать закон. А застройщик, который находится в более сильной правовой позиции, ищет пути обхода закона. Свидетельство тому — различные «серые» схемы продаж квартир в строящихся домах», — отмечает руководитель юридического отдела Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова. По ее данным, в регионе работают порядка 190 застройщиков, которые возводят около 470 объектов с участием капитала дольщиков. На конец декабря 2013 года в Новосибирской области заключено около 40 тыс. договоров долевого участия на сумму более 90 млрд руб­лей. Нетрудно подсчитать, каков будет социальный взрыв, если у какого-то застройщика «бабахнет». Тем более что и общероссийская статистика такова: ежегодно в российских судах рассматривается свыше 85 тыс. дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости (при этом всего дольщики вложили в строительство в стране 1,3 трлн руб­лей).

Новый федеральный закон предусматривает три формы обеспечения ответственности застройщиков: путем получения в банках банковских гарантий на сумму привлеченных средств, путем заключения договоров страхования со страховыми компаниями, а также путем вступления в Общество взаимного страхования. Впрочем, на практике закон пока не работает: ни банки, ни страховые компании не готовы брать на себя обязательства перед дольщиками за нерадивых застройщиков. А вступление в Общество взаимного страхования, зарегистрированное Минюстом в октябре 2013 года и в декабре получившее лицензию от Центробанка, застройщикам кажется дорогим и сомнительным удовольствием.

Непонятные риски

По мысли законодателя, новый механизм направлен на достижение двух взаимо­связанных между собой задач. Первая и очевидная — снизить риски долгостроя для покупателей жилья. Вторая и перспективная — вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков. На достижение поставленных целей призвана работать гибкая тарифная политика, которую банки и страховщики должны применять к строительным компаниям, исходя из финансовых и правовых показателей застройщиков, истории их работы на рынке и, конечно, характеристик проектов, в которые вкладывают средства дольщики. Так, если свои риски страхует крупный застройщик с безупречной репутацией, то он может претендовать на покупку страховки по наименьшей цене. Самые привлекательные условия будут даваться объектам, строительство которых находится на финальной стадии. Наиболее дорогой страховка окажется для застройщиков, которые уже срывали сроки строительства, а также для новичков рынка жилой недвижимости, способных показать только котлованы. При этом особо неблагонадежные застройщики, желающие работать на деньги дольщиков, рискуют вовсе остаться без страховки и поручительства банка.

На первый взгляд, наиболее логичный и оптимальный для застройщика способ выполнить требования нового закона — заключить договор со страховой компанией. Для страховщика это профильный бизнес, а учитывая количество строительных объектов, возводимых на деньги дольщиков, — он еще и масштабный и весьма прибыльный. Но на практике все пока не так. «Страховые компании будут очень осторожны. Нам есть что терять. Мы должны предложить застройщику такой тариф, чтобы объем взносов был достаточным для обеспечения страховых выплат. При этом мы как коммерческая структура должны иметь положительный финансовый результат, — говорит заместитель директора новосибирского филиала ОСАО «Ингосстрах» Виктор Долженков. — В страховке ответственности строителей мы видим серьезные риски. Выплаты по страховому случаю могут достигать сотен миллионов руб­лей. И это только по одному много­квартирному дому. Да, мы можем собрать с застройщиков большие деньги, но потом попасть на еще большие выплаты». По его данным, ни одна крупная страховая компания пока не готова работать по новому закону. А потому страховать ответственность застройщиков до поры до времени будут лишь небольшие компании «с нулевыми оборотами», в чьи планы не входит выплата страховых возмещений. Или же компании, аффилированные с крупными строительными холдингами. Исполнительный директор компании «Приоритетное страхование» (Москва) Евгений Фатеев предполагает, что годовая базовая ставка по страховому продукту для застройщиков составит 1,5%. Поправочный коэффициент будет находиться в пределах от 0,3 до 5.

Не спешат брать на себя дополнительные обязательства и банки. Причина та же: слишком велики и нестандартны риски. Эксперты считают, что банки пойдут на выдачу поручительств в двух случаях: когда банк является собственником девелопера или же предоставляет ему проектное финансирование. «Банковская ставка по гарантиям поручительства будет достаточно дорогой для застройщиков. Это связано с целым рядом издержек, которые вынуждены нести банки. Это необходимость резервирования значительных средств, жесткий контроль со стороны Центробанка, и некоторые другие обстоятельства. Думаю, базовая банковская ставка составит 1,5–2 процента. То есть, на начальном этапе строительства объекта застройщик будет платить около трех–четырех процентов, на этапе завершения ставка будет стремиться к нулю», — убежден председатель совета директоров компании «Единый строительный банк» (Москва) Станислав Мацелев.

На фоне сомневающихся страховщиков и банкиров Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ) выглядит единственной дееспособной структурой, готовой выполнять требования федерального законодательства. Предметом страхования этой некоммерческой организации служат договоры долевого участия в строительстве. По закону ОВСЗ может быть создано в стране только одно, но ему позволяется иметь филиалы в регионах. К началу февраля членами ОВСЗ стали порядка 50 компаний из 17 регионов страны (в основном из Москвы и Московской области). В планах ОВСЗ — застраховать в течение 2014 года до трех миллионов кв. метров новостроек на 150 млрд руб­лей. Суммарная страховая премия должна составить порядка 1,5 млрд руб­лей. Около 90% от этой суммы поступит в резервный фонд, остальные средства пойдут на функционирование самого общества.

Несмотря на то, что ОВСЗ уже сейчас готово страховать договоры дольщиков в российских регионах, застройщики не спешат воспользоваться этим, по сути, уникальным предложением. «На момент создания ОВСЗ все считали, что это будет самый доступный механизм страхования рисков дольщиков. Ведь учредителями являются сами застройщики, которые не заинтересованы в том, чтобы ставки были высокими. Но этого не произошло. В момент создания организации вступительный взнос был определен в 1,5 миллиона руб­лей, сейчас он снижен, но все равно остается существенным — 500 тысяч руб­лей, — рассказывает руководитель аппарата Нацио­нального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик. — Мы предлагали, чтобы страховой тариф был не выше 0,05%. Этого было бы достаточно, чтобы содержать аппарат и администрацию и уже в первый год работы накопить порядка одного миллиарда руб­лей страховых резервов. И это было бы конкурентное преимущество. Но, увы, сегодняшние тарифы ОВСЗ составляют 1,2% при наличии поправочных коэффициентов от 0,1 до 10».

Но смущает застройщиков не только размер вступительного взноса. «Вступив в ОВСЗ, застройщик несет субсидиарную ответственность. К примеру, если с проб­лемами выполнения обязательств перед дольщиками столкнутся несколько крупных московских строительных компаний, то они легко утянут за собой на дно остальных членов ОВСЗ. Таким образом, вступая в этот «клуб», строители берут на себя весьма существенные обязательства», — констатирует Холопик. В случае если страховой фонд общества окажется меньше суммы возмещения, все члены ОВСЗ должны будут сброситься для достижения необходимой суммы.

«Всегда есть варианты»

Опрошенные журналом «Эксперт-Сибирь» застройщики сомневаются в том, что новый закон очистит строительный рынок от мошенников и решит проблему обманутых дольщиков. По их мнению, у федерального закона № 214 было достаточно инструментов, чтобы отстаивать интересы покупателей квартир, и дополнительных мер не требовалось. «Страхование ответственности — странное решение. Судите сами, с чего ради, например, новосибирской компании «Сибакадем­строй», которая в прошлом году продала 80 тысяч квадратных метров жилья и не срывала сроки строительства, должна 1,5 процента, или 60–80 миллионов руб­лей, отдать страховой компании или банку. Это несправедливо, да и не будет она этого делать. Такой застройщик или станет строить на свои деньги, или работать на принципах ЖСК (жилищно-строительный кооператив. — Ред.), или вовсе уйдет с рынка. Всегда есть варианты», — комментирует независимый эксперт новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев. В качестве примеров успешной многолетней работы на принципах ЖСК эксперт привел одного из крупнейших новосибирских застройщиков в сегменте эконом-жилья — компанию «ДИСКУС-плюс» и строителя в нише «бизнес-класс» — «СтройМастер».

Не верит в будущее нового закона и заместитель генерального директора компании «СУ-155» (Москва), генеральный директор «Восточно-Сибирской строительной компании» Илья Михальчук: «Если у строителя есть деньги на выплату страхования ответственности, то он скорее вложит их в возведение фундамента и первых этажей дома. Это станет хорошим залогом для привлечения нормального банковского финансирования и позволит установить более высокую цену на квартиры на этапе завершения строительства».

Зато логичным следствием нового закона должен стать рост цен на новостройки. Эксперты оценивают его в четыре–шесть процентов. Все будет зависеть от участия банков и страховых компаний в обеспечении гарантий ответственности застройщиков перед дольщиками. Если между страховщиками и банкирами возникнет конкуренция за данный вид страхования, то тариф не только удержится на уровне озвученных экспертами 1,5%, но и получит условия для снижения. «Принятый закон — это временная мера. Правительство рассчитывает на то, что институт договоров долевого участия в строительстве постепенно умрет. И в стране появится нормальная банковская система с ипотечными кредитами под два процента годовых и без сегодняшних безумных требований к обеспечению. Как это существует в Европе», — объясняет Кирилл Холопик.