При внешне стабильной ситуации на рынке офисной недвижимости эксперты отмечают незначительные колебания арендных цен в сторону снижения. И это несмотря на то, что в Новосибирске не хватает высококачественных бизнес-центров (класса A), а также предложений малой площади в офисных зданиях класса C, расположенных в центральной части города. «Арендаторы стремятся «ужаться» — переезжают из больших офисов в меньшие», — констатирует директор АН «Жилфонд» Александр Чемеркин. «Рост спроса на качественную офисную недвижимость формируется за счет выхода в регион федеральных компаний, поэтому перспективы развития новосибирского рынка офисной недвижимости зависят в первую очередь от общеэкономической ситуации. Несмотря на последние события, резких скачков цен не наблюдалось, и на данный момент можно говорить о стабильной ситуации на рынке, хотя собственники идут на некоторые уступки», — со своей стороны комментирует заместитель директора ООО «Учет» (управляет МФК «Сан Сити», включающим бизнес-центр класса В+ площадью 20 тыс. кв. м) Евгения Ильина.
В качестве отличительной особенности новосибирского рынка офисной недвижимости эксперты отмечают его «относительную зрелость» по сравнению с другими городами-миллионииками: во всех бизнес-центрах, построенных за последние несколько лет, хорошо развита инфраструктурная составляющая (конференц-залы, комнаты переговоров, рестораны, столовые). «Новосибирск лидирует по обеспеченности площадями на тысячу человек населения в сегменте офисной недвижимости не только на фоне сибирских городов. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью является одним из наиболее высоких среди других крупных городов России», — подчеркивает Ильина.
Дефицитное предложение
Новосибирск также относится к городам с наиболее высокой долей бизнес-центров класса А (наряду с Самарой и Екатеринбургом). Здесь четыре таких офисных здания — «Кронос» (арендопригодная площадь 37,6 тыс. кв. м), «Гринвич» (21 тыс. кв. м), «Лига-Капитал» (13 тыс. кв. м) и Doubletree by Hilton (9,2 тыс. кв. м). Некоторые эксперты к этому списку добавляют еще бизнес-центр «Кобра» (12,4 тыс. кв. м), но из-за дефицита парковочных мест и нестабильной работы системы вентиляции и кондиционирования он все-таки не может считаться таковым. «В «Кобре» все не очень хорошо с точки зрения коммуникаций. Даже к классу B этот бизнес-центр относится скорее в силу архитектурно-дизайнерских решений и удачного месторасположения», — считает управляющий партер компании «Назаров и партнеры» Александр Назаров. Конкуренция в высококлассных центрах резко ужесточилась после того, как из игры вышла «РосЕвроПлаза», которую для собственных нужд в конце 2010 года приобрел Сбербанк. Впрочем, со слов Назарова, сегодня в Новосибирске вообще нет настоящих офисных зданий класса A, сопоставимых по оснащению со столичными предложениями: «Новосибирские девелоперы предпочитают экономить на отделочных материалах. Дорого и качественно не получается».
Заполняемость существующих бизнес центров класса A в Новосибирске близка к 100 процентам. На рынке ощущается пусть и небольшой, но все-таки дефицит предложений высококлассной коммерческой недвижимости. Причем такая ситуация сохранится еще долго: на стадии строительства сегодня нет ни одного офисного здания с характеристиками класса A.
Еще в большем дефиците офисные площади класса C. Как правило это переоборудованные в бизнес-центры бывшие советские проектные институты. Их основной плюс — предложения небольшой площади и центральное месторасположение, близость к общественному транспорту, метро. Например, деловой центр «На Октябрьской» — это бывший Гипромаш, собственник которого решил извлекать прибыль из сдачи бывших кабинетов проектировщиков и конструкторов в аренду. Если в «Лиге-Капитал» минимальная арендуемая площадь начинается от 100 кв. м, то «На Октябрьской» можно снять 20 квадратов и даже меньше. «Класс C с небольшими комнатами — это сегодня наиболее популярный товар на рынке офисной недвижимости», — подчеркивает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Самый популярный
Единственный в полной мере охваченный сегодня девелоперами формат бизнес-центра в Новосибирске — это класс B. С точки зрения окупаемости — это самый перспективный формат. Соотношение цены и качества вполне устраивает арендаторов. «Это офисная недвижимость среднего уровня, расположенная вблизи транспортных развязок, станций метро, в пешей доступности от остановок наземного транспорта. Наиболее востребованы площади от 10 до 40 квадратных метров по разумным ценам, находящиеся рядом с метро и обеспеченные парковочными местами. Площади начиная от 100 квадратных метров представлены в избытке — это, как правило, чьи-то инвестиционные проекты», — рассказывает риелтор новосибирского агентства недвижимости «Жилфонд» Евгений Барышников. «Удачно расположенные бизнес-центры класса B, имеющие удобный подъезд, вместительную парковку, грамотно проработанную концепцию, при условии адекватного ценового позиционирования находят своего арендатора достаточно быстро», — отмечает Евгения Ильина, чей бизнес-центр «Сан Сити» заполнен сегодня арендаторами на 98%.
За последние годы было введено несколько крупных объектов класса B, несколько проектов находится на стадии реализации — от проекта до скорого ввода в эксплуатацию. Один из наиболее интересных объектов класса B и класса B+, введенных в строй в последнее время, — это двадцатиэтажный бизнес-центр «Новая высота» (18,5 тыс. кв. м), построенный компанией «Торговый квартал – Новосибирск», дочерней структурой «ВЭБ-Инвеста». Этому же собственнику принадлежит расположенный рядом ТРЦ «Сибирский молл». Среди основных плюсов бизнес-центра эксперты отмечают вместительную парковку. Открытая — на 1 650 машино-мест, закрытая (четырехэтажный паркинг) — на 172 машино-места. Правда, минимально арендопригодное помещение здесь без малого 60 кв. м, но есть офисы и до тысячи квадратов. «Строящиеся бизнес-центры Новосибирска относятся, как правило, к классу В, — говорит Евгений Барышников. — Перспектива их заполнения будет зависеть от местоположения. Это основной критерий востребованности площадей в таких зданиях. Удобное местоположение с обязательным наличием парковочных мест, неподалеку от остановок транспорта — гарантия заполненности такого бизнес-центра».
Наиболее крупный из строящихся объектов класса B и B+ — бизнес-центр «Мост», который на улице Коммунистической возводит известный новосибирский девелопер Александр Бойко. Ему же принадлежат БЦ «Гринвич» и БЦ «На Ленина». Ранее собственником строящегося бизнес-центра была компания «Корел», оказавшаяся в кризис 2008–2009 годов в состоянии банкротства. Сделку по покупке летом 2012 года подведенного под крышу офисного здания эксперты оценивали в 100 млн рублей. Сроки сдачи БЦ «Мост» постоянно сдвигаются, ожидалось, что его введут в эксплуатацию в IV квартале прошлого года, но фасадные работы продолжаются до сих пор. Общая площадь бизнес-центра составит 12 тыс. кв. м, арендопригодная — 9,3 тыс. кв. м.
Как договоришься
Сегодня в деловой части Новосибирска можно арендовать офис за 800–1 500 рублей за квадратный метр. Причем нижняя ценовая граница характерна и для высококлассных бизнес-центров, а за тысячу рублей и даже выше можно арендовать небольшое помещение в здании класса C. Притом что заполняемость бизнес-центров достигла докризисного уровня, цена аренды все еще отстает. И вероятно, в ближайшее время роста арендных цен не произойдет. Более того, в условиях экономического кризиса и неблагоприятных внешнеполитических факторов арендаторы активно ведут переговоры с управляющими компаниями о снижении ставок. Например, владелец БЦ «Кобра» ЗАО «Труд» заключает со своими арендаторами договор на 11 месяцев без обязательств его продления и каждые полгода повышает арендную плату. Такой подход устраивает далеко не всех арендаторов, учитывая, что в центральной части города есть более дешевые предложения на условиях среднесрочной аренды и с возможностью зафиксировать цену помещения на два-три года вперед. Средние арендные ставки на офисные площади в Новосибирске выглядят так: класс A — 1 250 рублей за квадрат, класс B — 740, класс C — 650.
Несмотря на то что обеспеченность Новосибирска качественными бизнес-центрами отстает от потребностей рынка (она близка к 90 процентам), экономическая отдача от вложений в строительство новых офисных зданий не так интересна, чтобы в ближайшее время в городе появилась классная коммерческая недвижимость. «Потребительский спрос на аренду офисной недвижимости падает, цены снижаются. Инвестиции в коммерческую недвижимость в данный момент неэффективны: для того чтобы эти вложения окупились, нужно либо ждать годы, либо увеличивать арендную плату, а цены на офисные площади в Новосибирске и так высоки. Из-за нерентабельности данного вида бизнеса класс инвесторов, которых интересует офисная недвижимость как объект инвестиций, отсутствует», — считает Александр Чемеркин. По его словам, появление в Новосибирске новых бизнес-центров еще больше усилит тенденцию к снижению цен на офисные площади: «Владельцы коммерческой недвижимости будут вынуждены уменьшать арендную плату, чтобы привлечь арендаторов. Чем больше предложений на рынке, тем ниже спрос. Закон коммерции».
О снижении интереса девелоперов к офисной недвижимости говорят цифры сдачи объектов в эксплуатацию. «В 2013–2014 годах снизился объем ввода: если в 2008–2011 годах объем ввода по крупным объектам составлял 80–100 тысяч квадратных метров в год, то в 2013 году он снизился до 22 тысяч. При этом строительный задел по этой коммерческой недвижимости остается высоким — порядка 122 тысяч квадратных метров по крупным бизнес-центрам», — заявляет Елена Ермолаева. Правда, некоторые из этих бизнес-центров долгострои, сроки сдачи которых постоянно переносятся или вовсе туманны. Например, 24-этажный БЦ «Манхэттен», который на пересечении пр. Димитрова и ул. Ленина возводит ЗАО «Труд». Строительство здания началось еще до кризиса 2008 года.
«К сожалению, на рынке сохраняются «привычки» строить офисную недвижимость согласно нормативам и ГОСТам, а не реальным потребностям, — говорит директор «TSC, лаборатория развития» Татьяна Аржаева. — Наглядным примером являются пресловутые парковки. Есть норматив парковок на 100 квадратных метров, но все мы прекрасно понимаем, что даже без учета машин посетителей, а только автомобилей арендаторов или собственников, в этот стандарт уже никто не помещается. И это только один из примеров разрыва «стандартов» и реально существующих потребностей в комфорте. До сих пор при работе над концепцией объекта офисной недвижимости девелоперы ориентируются на прошлые или существующие потребности, но не предстоящие в ближайшие пять-семь лет. При разработке концепции и ее реализации строители по-прежнему не учитывают требования очень важной клиентской группы — посетителей объекта, клиентов своих непосредственных клиентов». По оценке Ермолаевой, окупаемость бизнес-центров, предназначенных для последующей сдачи площадей в аренду, составляет 8–10 лет.