Все открытые компании уже опубликовали данные по итогам прошедшего квартала – они показывают, что объем продаж увеличился в два – два с половиной раза по сравнению с первым кварталом прошлого года. Эта тенденция касается и жилья класса «элита». По данным компании Colliers International, в Санкт-Петербурге за первый квартал 2014 года предложение элитного жилья увеличилось на 70 тыс. кв. м и достигло 190 тыс. кв. м, что является рекордным для рынка показателем и составляет 15% всего объема первичного рынка элитной недвижимости. По итогам первого квартала 2014 года на рынке элитного жилья продажа квартир на первичном рынке осуществляется в 25 объектах, четыре из которых состоят из нескольких очередей или частей с разным позиционированием. В экспозиции находятся более 1,6 тыс. квартир – около 40% рынка элитной недвижимости.
Что касается цены, то, по данным аналитиков, она начинает расти. В Colliers говорят, что если в январе средняя цена на жилье класса «элита» выросла в Петербурге на 2,4%, то в марте – на 6,5%, составив на 1 апреля 250,3 тыс. рублей за 1 кв. м. По данным компании ASTERA, в настоящий момент средняя стоимость жилья класса «премиум» составляет 255 тыс. рублей за 1 кв. м.
Суета вокруг валют
Спрос на элитное жилье не только сохраняется, но и растет, даже несмотря на сложную ситуацию в экономике. «На рост спроса, несомненно, повлияли и корректировки курса валют, подтолкнувшие многих людей всерьез задуматься о превращении рублей в квадратные метры. Люди активно инвестируют как в небольшие по площади элитные квартиры, так и в просторные квартиры, в том числе с террасами и уникальными видами на Смольный и Неву», – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Колеблющийся курс валют вводит застройщиков и владельцев элитной недвижимости в азарт. «Все петербургские собственники сейчас мечтают привязаться к доллару или евро. Но покупатели на это не соглашаются. Хотя в городе есть застройщики, которые очень сильно привязаны к валюте, например RBI. Эта компания всегда декларировала цену в условных единицах, привязанных к доллару. Но пока даже они не довели значение у.е. до текущего курса доллара», – рассказывает руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Калинина.
Покупателей, в свою очередь, валютные колебания не отвращают от приобретений – напротив, заставляют принимать решения о покупке быстрее. «Несмотря на неопределенность, царящую в экономике, спрос на элитную жилую недвижимость пока остается относительно стабильным. Многие покупатели, давно готовившиеся к сделкам, хотят закрыть их сейчас, пока ситуация в экономике не ухудшилась. А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет», – размышляет генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.
Рынок элиты оказался менее восприимчив к колебаниям курса, чем массовый сегмент. Это видно по объему продаж элитного жилья в Петербурге, который в первом квартале 2014 года на 20% превысил аналогичные показатели 2013-го, поясняет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. По ее словам, элитный покупатель ориентируется не столько на цену и ее колебания, сколько на сам проект и его качественные характеристики. А сейчас на рынке много новых интересных предложений в привлекательных районах, и покупателю есть из чего выбирать. «Многие проекты покупатели ждали годами – и теперь реализуют отложенный спрос. Кроме того, покупатели элиты консервативны и рассматривают покупку жилья не только как выгодное вложение на будущее, но и как страховку от потери капитала», – добавляет Вера Сережина.
При любой неустойчивости рубля самым надежным способом для населения спасти свои сбережения от инфляции и девальвации остаются инвестиции в недвижимость.
Причем спрос сегодня растет независимо от класса недвижимости, подчеркивает генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев. По его мнению, спрос на жилье всегда будет высоким и стабильным, превышающим предложение, а цены будут расти. «Любая макро- или микроэкономическая ситуация, влияющая на колебание курса рубля, как правило, связана с политикой – соответственно, сравнительно кратковременна», – охарактеризовал Михаил Медведев довольно активный спрос на рынке.
По оценке Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI), доля инвестиционных сделок в элитном сегменте достигает 20% общего объема сделок. «Сегодня мы наблюдаем хороший спрос на недвижимость: колебания курсов валют заставляют людей искать альтернативные пути сохранения денежных накоплений. Естественно, что покупатели делают свой выбор в пользу проверенных застройщиков, уже неоднократно доказавших свою стабильность, несмотря на многочисленные экономические кризисы последних десятилетий», – полагает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
У спроса меняется характер
Портрет современного покупателя все время меняется, и сегодня клиент предъявляет все больше требований к будущим апартаментам вне зависимости от класса. Все больше внимания уделяется характеристикам дома, качеству строительства и архитектуре.
Один из показателей – площадь квартиры. Хотя здесь нет согласия. Некоторые эксперты утверждают, что тренд на уменьшение площади есть – даже в «элите» излишние квадратные метры никому не нужны. «Если еще несколько лет назад средняя площадь элитной квартиры составляла 150-200 кв. м, то сегодня самый востребованный вариант – не более 85 кв. м. Сжимание площадей – следствие того, что покупатель стал другим. Сегодня растет прослойка молодых успешных менеджеров, которые с ростом доходов переходят из комфорт-класса в бизнес-класс (20%), а покупка дорогой квартиры для них – это повышение социального статуса. Таким покупателям не нужны царские хоромы – напротив, они делают ставку на выдержанность, функциональность, интересные планировки, рациональные площади и стиль. Хотя, конечно, есть и те, кто до сих пор питает слабость к просторным площадям», – отмечает Вера Сережина.
«Но есть площади, которые в комфорт-классе воспринимаются как излишние, а в “элите” таковыми не являются. Например, в “элите” клиентам нужен большой холл при входе – это неотъемлемая черта дорогой квартиры, и эта площадь будет для них полезной. А вот большие коридоры не нужны никому. Необходим правильный метраж квартир – именно правильный и не обязательно большой. Даже в элитном доме отнюдь не все квартиры должны быть огромными. При этом для элитных квартир важен такой показатель, как высота потолка – как правило, от 3 м и выше», – возражает Екатерина Гуртовая.
А по мнению директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, сегодня один из основных трендов на рынке элитного жилья – видовые квартиры с панорамным остеклением: «Наиболее востребованными остаются квартиры с тремя спальнями, просторной кухней, гостиной, двумя санузлами, двумя парковочными местами и хорошими видовыми характеристиками. Вновь вырос спрос на двухуровневые квартиры, несколько утратившие свою актуальность в предыдущие три-четыре года».
По словам Веры Сережиной, другие заметные тренды на современном рынке – расширение географии элитного жилья за счет освоения новых локаций в Приморском, Московском, Красногвардейском районах и укрупнение элиты (большинство новых проектов на рынке – это многофункциональные комплексы на 200 квартир и больше).
Архитектура – доминанта Еще один тренд – растущий интерес к архитектурному оформлению жилых домов. Одно время предполагалось, что элитные дома будут включать в себя различные объекты инфраструктуры, например бассейн или тренажерный зал. Но популярной эта практика не стала: не все жители элитного дома могут и хотят содержать инфраструктуру за свой счет. Сейчас, рассказывает Екатерина Гуртовая, наблюдается уменьшение количества различных инфраструктурных объектов внутри элитного дома. Зато больше внимания уделяется вопросам обеспечения безопасности как внутри здания, так и на придомовой территории. «Мы видим, что качество элитных жилых комплексов повышается в первую очередь в отношении применяемых отделочных материалов, дизайнерских решений. Это то, что клиент видит собственными глазами», – уточняет она.
По мнению Веры Сережиной, важно, чтобы каждый новый дом не был похож на другой, был уникальным. Эксперты считают, что в элитном сегменте становится важно не только как ты строишь, но и кто проектировал, кто архитектор. Такое сотрудничество в первую очередь играет имиджевую роль, повышает статус проекта. «В нынешней остроконкурентной ситуации тандем со звездным архитектором является одним из элементов, которые в комплексе влияют на успешность проекта на рынке. Сегодня, когда у покупателей достаточно богатый выбор, девелоперам приходится идти на различные ухищрения, чтобы привлечь внимание именно к своему проекту. В МФК Docklands к работе над проектом были привлечены иностранные специалисты: архитектурное бюро Zukauskas | Architects из Германии, а также британские дизайнеры из бюро Andrew Martin», – рассказывает директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова. По ее мнению, наиболее эффективно привлекать западных звезд архитектуры, работающих в тандеме с российскими адаптерами.
Технологический прорыв
Актуальным и для девелоперов, и для покупателей становится инженерная «начинка» дома. «Сейчас мы видим тенденцию, когда все больше проектов в жилой недвижимости используют совершенно новый, “умный” подход к построению инженерных систем. Девелоперы вкладывают в их разработку деньги и извлекают прибыль. За последние четыре-пять лет стоимость инженерных систем в жилых домах выросла в два с половиной – три раза. Это очень высокий показатель», – говорит директор ООО «Конфидент» Петр Кузнецов. По его словам, застройщики максимально заинтересованы в том, чтобы обеспечить здания качественными технологиями. Сегодня много жилых домов класса «комфорт» и выше, которые применяют современные инженерные системы, причем делают это очень интересно. «Мы видим, что начали устанавливать системы механической вентиляции, приточно-вытяжной вентиляции, рекуперации, ставят системы очистки воды, чего не было раньше. Те же системы “умный дом“ стали более разнообразны. Есть возможность подключить систему видеонаблюдения, управления освещением на лестничных площадках, в местах общего пользования и квартирах. Стоимость инженерных систем в дорогих жилых домах начинает приближаться к стоимости инженерных систем бизнес-центров класса А», – подчеркнул Петр Кузнецов.
Чтобы быть востребованным у целевой аудитории, жилой комплекс должен соответствовать определенным условиям в части инженерии. Так, дома элитной категории обычно обладают такими элементами, как очистка холодной воды до состояния питьевой, приточно-вытяжная вентиляция или вентиляция с искусственным побуждением, бесстоячная система отопления, автономная котельная или резервная бойлерная и др., перечисляет генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто. Покупатели все лучше разбираются в технологиях строительства. Их интересует, как организована разводка электрики и по какой технологии возводятся фасады. «Инженерия – это сердце проекта, поэтому в элитных проектах она должна соответствовать своему классу», – убеждена директор департамента новостроек компании NAI Becar Полина Яковлева.
Качество для элитных проектов всегда выступало одним из критериев, подчеркивает Вера Сережина. Качественные инженерные системы сегодня – норма в элитном жилье. Появляющиеся на рынке технические новинки в первую очередь опробуются в элитном сегменте. «Но каждый девелопер сам решает, где предел совершенства», – заключает Вера Сережина.
Cанкт-Петербург
Карта Потенциал центральных зон Петербурга для девелопмента жилья высокого класса График 1 Структура предложения площадей элитных квартир по девелоперам График 2 Динамика средних цен График 3 Динамика изменения объемов первичного рынка и предложения элитного жилья График 4 Динамика изменения объема продаж