Нет такого термина — «точечная застройка» — его придумали обыватели, оппозиционные политики или журналисты. Термин этот вредный, и нужно сделать все, чтобы предать его забвению. В этом утверждении сошлись участники круглого стола, организованного по инициативе новосибирского «Регионального делового клуба строителей». «Термин «точечная застройка», который все понимают по-разному, оказался очень живучим. Надо уйти от этой проблемы. Это уровень бытовой. Прийти надо к проблемам подлинного полноценного развития города», — заявил бывший главный архитектор Новосибирска Валерий Арбатский, который годами подвергался критике за неуместное «втыкание» новых домов в старые дворики, лишая старожилов привычной среды обитания и вида из окон. «Наша задача — убедить жильцов, инвесторов и застройщиков, что нужно действовать согласованно. Мы ни в коем случае не должны помешать динамичному развитию строительной отрасли. Мы должны прийти к решению, чтобы все были довольны, чтобы жить в городе было комфортно», — заявил председатель «Регионального делового клуба строителей», глава «Первого строительного фонда» Майис Мамедов.
Воткнуть в центр
Последние 15 лет Новосибирск развивался вширь. На городских окраинах выросли большие микрорайоны высоток с жильем эконом-класса и слабой социальной инфраструктурой. Путь, который прошел город за это время, директор ООО «АПМ-2002» и один из известнейших архитекторов города Игорь Поповский называет экстенсивным. Теперь пришло время для интенсивного пути, для новых планировочных решений, в том числе, на месте существующих бараков и частного сектора в центральной и около центральной части города. Такую градостроительную политику мэрия огласила около двух лет назад, обещая сделать интересным для застройщиков расселение ветхого и аварийного фонда. Пусть и медленно, но процесс пошел. Под эгидой строительства нового на месте старого в Новосибирск пришла крупнейшая строительная компания страны — «СУ-155», которая взялась расселить 47 бараков. На экспертном уровне появляются и разговоры о сносе «хрущевок» в самом центре города.
«Если не развивать центральную часть города, то она начинает деградировать. Ведь здесь самая старая застройка. Это изношенные коммуникации, несоответствие зданий и территории современным стандартам проживания, — замечает заместитель генерального директора по проектированию ОАО «СИАСК» Михаил Ельский. — Реконструкция же инженерных сетей и благоустройство в центре может вестись на двух принципах. Либо за счет собственников, что практически нереально, так как речь идет об огромных суммах, либо за счет застройщиков, которые приходят на площадки в центральной части города. Если мы не будем развивать центр, то повторим пример Мехико, где в историческом центре стоят разрушенные здания, в которых живут бездомные». В качестве позитивных примеров развития города за счет уплотнения Михаил Ельский приводит опыт Ванкувера: «Какое-то время назад перед властями Ванкувера стояли те же проблемы, что и перед нами сегодня. Расширять город вне границ, увеличивая проблемы, или идти на уплотнение существующей застройки в центральной части. Это создание условий для развития транспортной сети в центре города и снижение затрат на строительство коммуникаций. И Ванкувер пошел по второму пути и сегодня признан одним из лучших городов мира».
То, что ресурсоснабжающие организации Новосибирска испытывают проблемы в предоставлении услуг на окраине города, подтвердил заместитель директора по развитию МУП «Горводоканал» Алексей Галкин: «Если вдруг потребуется подать большее количество воды в центр, мы будем только за. Центр инженерными коммуникациями вполне обеспечен. Чего не скажешь об отдаленных районах, многие из которых не имеют магистральных сетей канализации. Например, Ключ-Камышинское плато».
По мнению Валерия Арбатского, в центре Новосибирска нужно сохранить самые ценные здания, прежде всего, общественные. «У Новосибирска очень маленький центр относительно общего пятна застройки. Это как маленькая голова при большом теле у динозавра. И нам сегодня очень серьезно нужно задуматься о развитии центральной части города, увеличив ее границу, как это и отражено в генплане. Ведь центральный пояс играет огромную роль в жизни любого города в любой части мира. Это его мозг и креатив. Нужно от рыночного стихийного процесса перейти к некому управлению. Мы не можем превратить город в спальную зону для жилья, но не для производства, не для образования и культуры. К сожалению, такая тенденция сейчас существует даже в центре, где возводится почти исключительно жилая и торговая недвижимость. Не видеть этого нельзя», — посетовал Арбатский. По оценке экспертов, плотность населения в Новосибирске сегодня в 3,5 раза ниже, чем в Москве, и в 2,5 раза ниже, чем в европейских столицах. Например, в Вене плотность достигает тысячи человек на гектар.
Высотное или малоэтажное
Чуть больше трех лет назад многие новосибирцы оказались шокированы планами собственника гостиницы «Центральная», что расположена всего в 100 метрах от площади Ленина, снести шестиэтажное здание и построить на его месте 26-этажный отель из стекла и бетона в 84 метра высотой, который грозил коренным образом изменить вид главной площади города. Осуществятся ли планы инвестора — барнаульской компании «Мария-Ра» — вопрос пока открытый. «Беда в том, что закон обратной силы не имеет. Те разрешения, которые выданы до принятия нового градостроительного регламента, отраженного в соответствующих зонах Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Новосибирска, законны, и застройщик имеет полное право приступить к реализации проекта. Суд встанет на его сторону. Я лишь рекомендовал бы девелоперу не насиловать городскую среду, а прислушаться к мнению горожан», — комментирует ситуацию Игорь Поповский.
И, тем не менее, дискуссия о том, какой высотности должны быть здания в центре, — далеко не житейская. Единодушия нет и среди профессионалов. «Город должен быть правильно структурирован по высоте. В центре — дома выше, по краям — ниже. Тогда и количество транспорта, выезжающего на окраины, будет существенно ниже. А в центре где-то и пешком можно пройти. Поэтому нужно запретить высотное строительство на городских окраинах», — считает президент группы компаний «Метаприбор» Владимир Мартыненков. «Вы знали, что у нас школы на 220 тысяч учащихся, а школьников реально 153 тысячи? — неожиданно обратился к коллегам Мартыненков. — Я сам об этом узнал совсем недавно. И нам говорят, что городу не хватает еще 20 школ в новых спальных районах на окраинах. А зачем их там строить? Может, уже хватит издеваться над людьми, заставляя их жить во всех этих неблагоустроенных «Плющихинских», «Березовых» жилмассивах, в «Чистой слободе»? Ведь детей-то они все равно везут в школы и детские сады, расположенные в центральной части города. Это нагрузка и на общественный транспорт, и на дорожную сеть, которая просто не справляется с растущими потребностями в сообщении городских окраин».
В то же время архитектор Александр Ложкин придерживается мнения, что новые здания должны обязательно соотноситься со сложившейся высотностью строений, в окружение которых они вписываются. «Сегодня градостроительный кодекс не предусматривает возможности согласования с городом архитектурных проектов. При принятии решения застройщик руководствуется только одним документом — градостроительным планом земельного участка, составленным в соответствии с ПЗЗ. А в этом документе сказано, что в некоторых зонах можно строить здания по 50 этажей. То есть это выбор застройщика». По мнению Ложкина, необходимо внести изменения в ПЗЗ, чтобы «установить предельные высотные параметры в соответствии с архетипом застройки, который сложился на территории». «Да, это ограничение инвестиционной привлекательности территорий города. Но в пределах установленного высотного параметра застройщик будет абсолютно свободен, и от него не потребуют никаких согласований ни с какими органами. Если же проект не вписывается в высотность окружения, то должны проходить публичные слушания. И вот здесь процедура согласования должна быть очень сложной», — убежден архитектор.
Город болен
Признавая невысокую плотность Новосибирска, Игорь Поповский проблемой считает не само точечное строительство и даже не разнохарактерность застройки, а то, что в городе нет архитектурно-строительных приоритетов. «Город — как тело человека: скелет — это транспортные сети, ткань — это градостроительное зонирование, кровь — это городские общественные пространства. Если в организме где-то что-то защемляет, то кровь перестает нормально циркулировать. Слабая мышечная ткань или недостаточно крепкий скелет — и организм страдает рахитом, инфарктом, инсультом. Так вот и точечная застройка — непродуманный новый объект разрушает систему городских планировочных связей и узлов», — объясняет Поповский. По мнению архитектора, утвержденный в 2007 году Генеральный план Новосибирска, рассчитанный до 2030 года, «имеет скелет с рахитом». Прежде всего, это касается развития транспортной инфраструктуры. Если городу сегодня нужны семь мостов через реку Обь, то к 2030 году их в лучшем случае будет четыре. «При разработке генерального плана мы учитывали тот фактор, что весь город должен быть равнозначным по доступности дорог к деловым и торговым центрам, к зонам отдыха и так далее. Мы рассмотрели территорию как единое целое. Для этого была разработана сеть из 472 километров скоростных магистральных дорог с равномерной сеткой. Но по факту мы имеем только один процент реализации этой идеи. Из 150 двухуровневых развязок построено только две», — с грустью замечает директор ООО «Н-СК Градстрой-2002» Владимир Ермишкин.
Для борьбы с пробками в центральной части города Игорь Поповский предложил сделать парковки платными. Развитие в центре должен получить только общественный транспорт. А Владимир Мартыненков привел опыт Сиднея, где при строительстве новых зданий в центральной части города запрещено строить парковки.
На вопрос, будет ли продолжаться уплотнение жилой застройки в центре города, участники совещания определенно ответили — да. Ведь до нормативных показателей городу еще далеко. Но каким будет точечное строительство, по мнению председателя правления Новосибирского Союза архитекторов России Владимира Пискуса, должен решать некий непререкаемый авторитет. «Мне бы хотелось, чтобы мы строили город с любовью, нежностью и гордостью. Должно быть руководство строительством города. А кто руководит строительством города сегодня? Да, есть градостроительный совет, но это согласующий элемент. А должен быть определенный диктат. Должна быть авторитарная политика в строительстве города. Иначе мы никогда не решим проблем этого города», — убежден Пискус.
Впрочем, Владимир Ермишкин считает, что решение проблемы точечной застройки центра случится только тогда, когда у города появятся новые точки притяжения — благоустроенные районы со всей необходимой для жизни и работы инфраструктурой, где будет престижно покупать жилье. «Проблема уплотнения центральных кварталов — временная. Ее просто нужно пережить», — оптимистичен глава «Н-СК Градстрой-2002».