В начале июля в Госдуме будут рассмотрены во втором чтении два законопроекта, направленные на стимулирование строительства жилья эконом-класса и домов для некоммерческого найма. Об этом министр строительства и ЖКХ Михаил Мень доложил президенту Владимиру Путину. Суть первого законопроекта в предоставлении со стороны субъектов федерации льготных условий для застройщика.
Бесплатная земля в обмен на доступное жилье
«В качестве условий предоставления земельных участков устанавливается обязательство застройщика реализации построенного жилья по фиксированной цене. Стоимость жилья будет определяться по итогам аукциона, победителем которого признаётся участник, предложивший наименьшую цену реализации квадратного метра жилья, возводимого на данном земельном участке», - говорит Михаил Мень.
Речь идет о так называемых голландских аукционах. Они уже применяются при распределении земель под застройку из состава Фонда содействия развитию жилищного строительства. Стоимость земли в цене квадратного метра составляет в среднем 10-12%.
«Будет, по сути, предоставляться земля будущему застройщику бесплатно, но на условиях, которые он сам возьмёт на себя на соответствующем так называемом голландском аукционе. Категория граждан, имеющих право на приобретение жилья, построенного с использованием указанного механизма, будет определяться соответствующим субъектом Российской Федерации», - говорит Михаил Мень.
В качестве одной из возможных проблем при строительстве жилья эконом-класса строители называли дефицит свободных земельных участков в городах. Но, по общему мнению, здесь большая роль отводится главам регионов и городов.
«Да, одно время земельные участки раздали почти даром и многие на этом спекулировали, - пояснил «Эксперт Online» Владимир Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации КОШЕЛЕВ», член генсовета «Деловой России». - Но если участок стоит неосвоенный, у властей есть все законные механизмы его изъять. Главное – воля властей. Вот в Калуге нам только что выделили участок под строительство микрорайона по программе строительства доступного жилья. Земля бесплатно, плюс подключение к инженерным сетям. То же самое в Пензенской области. В итоге у нас там стоимость квадратного метра получается в полтора-два раза ниже рыночной», - говорит Владимир Кошелев.
Некоммерческому найму дадут законодательную основу
Второй законопроект – о некоммерческом найме жилья – потребовал большей степени проработки, поскольку схема аренды представлялась застройщику неокупаемой и юридически спорной. Дело в том, что в Жилищном кодексе нет понятия «некоммерческий наем». На практике схема сдачи жилья работала только в муниципальном жилищном фонде. Но такие договоры нельзя было отнести ни к социальному найму, ни к найму в коммерческих целях. Их оформляли как договор найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования. Но если муниципалитеты на это еще шли, то частных инвесторов такие отношения не устраивали. Принятие закона о некоммерческом найме решит эту проблему. Теперь в Жилищном кодексе появится и понятие «некоммерческий жилищный фонд» и «некоммерческий наем».
Кстати, схема некоммерческого найма уже реализована в режиме эксперимента в Москве и Подмосковье, Ленинградской, Тульской, Калужской, Самарской, Орловской, Оренбургской и Новосибирской областях. Но там из бюджета попросту субсидируется часть арендной платы. Здесь же речь идет в том числе о совместном строительстве жилья на основе государственно-частного партнерства частных компаний и субъектов федерации и муниципалитетов. Владелец помещения будет получать плату не от продажи его гражданину, а от арендного договора. Причем, размер арендной платы обязательно должен быть ниже рыночной.
«Но частный застройщик при этом предлагает на аукционе более низкий размер платы – то же самое, что и на голландском аукционе, - поясняет Михаил Мень. - После победы на этом аукционе земельные участки для строительства будут предоставляться в аренду по цене земельного налога, не выше».
Предусмотрено также, что таким застройщикам власти регионов и муниципалитетов будут обеспечивать подключение к инженерным сетям.
Один из инициаторов законопроекта депутат Госдумы Галина Хованская полагает, что эффективнее будет строить «наемные дома» по заказу муниципальных и региональных властей.
«Если уж строить в больших количествах, то строить государственное некоммерческое жилье по государственному заказу»
- говорит депутат
Но эта схема вызывала опасения экспертов. Генеральный директор калужской строительной корпорации «Русская недвижимость» Игорь Горских полагает, что у регионов сейчас нет средств на такое строительство для последующей сдачи жилья в наем. Он также считает, что такая схема будет невыгодна девелоперам: строительство не окупится, если арендная плата будет ниже рыночной. С ним отчасти согласен Алексей Скопин, заведующий кафедры региональной экономики и экономического прогнозирования НИУ ВШЭ:
«Сейчас нет регионов, которые живут без долгов. Сомневаюсь, что многие будут закладывать в бюджеты расходы на подготовку земли и инженерной инфраструктуры, она очень дорогая. Если вопрос просто в подключении к сетям, то это уже 30% от стоимости строительства. А если трубы и провода надо еще прокладывать, то и все 100-150%»
- говорит Алексей Скопин
Законопроект предполагает, что все помещения в новых «наемных домах» будут находится в руках только одного собственника. То есть застройщик как сторона государственно-частного партнерства может сам управлять (сдавать в аренду) домом. Другой вариант – передача дома в управление муниципалитету или субъекту федерации с последующим получением платы концедента (фиксированный платеж по договору государственно-частного партнерства). Третий вариант – выкуп дома предприятием, заинтересованным в обеспечении своих сотрудников дешевым арендным жильем. Но любая из сторон должна будет сдавать жилье через учрежденную некоммерческую организацию.
«Пока не совсем ясно, как будет формироваться рынок некоммерческого найма в провинциях, - говорит Алексей Скопин. – При сопоставимой стоимости строительства, арендная плата в небольших городах минимальная. Если еще устанавливать ниже рыночной, то возникает вопрос окупаемости, проект может быть не интересен инвестору. Если в Москве вполне могут люди при столичных зарплатах снимать и по рыночным ценам, то в провинциях не всегда могут и по льготным».
Впрочем, законопроект предполагает, что муниципалитет, выставляя участки на аукцион, уже будет знать, работники каких предприятий потом заселят дом и должен будет гарантировать им стабильную зарплату для выполнения обязательств по льготной аренде.
После долгих дискуссий с застройщиками депутаты приняли ряд поправок в законопроект. В частности, теперь допускается, чтобы не более половины построенного дома застройщик использовал под коммерческую аренду, а часть – под некоммерческую. При этом под некоммерческий наем будет заключен с гражданином долгосрочный договор от трех до десяти лет.
«Это очень привлекательные условия, когда застройщик освобождается от затрат на выкуп и подготовку земли и тем более от подключения к инженерным сетям, - говорит Максим Жуков, председатель совета директоров строительной компании «Джи Ти Проджект», член президиума Ассоциации молодых предпринимателей. – Деньги можно направить на само строительство и таким образом не брать кредит, что дополнительно удешевит проект. Другое дело, что выгода пока очевидна только для Москвы, где дорогая земля и инфраструктура. За пределами области мы бы такие варианты уже не рассматривали».
Предполагается, что нанимателями будут не малоимущие граждане, которым уже оказывают меры соцподдержки, а люди с достатком немногим ниже среднего. В основном это будут работники бюджетной сферы. Впрочем, каждый регион может определять свои приоритеты в зависимости от потребности в тех или иных работниках. Например, на Дальнем Востоке это могут быть и привлеченные из других регионов представители разных профессий.
«Большинство строителей воспринимают законопроект очень позитивно, - говорит Владимир Кошелев. - Причин несколько. Во-первых, это позволит сформировать прозрачный рынок аренды жилья. Сейчас он теневой, муниципалитеты не получают от него налогов. Во-вторых, это возможность обеспечить жильем нуждающихся в нем. В-третьих, это придаст дополнительный импульс строительству. Во время общественного обсуждения законопроекта губернаторы подходили к строителям и заверяли, что ради обеспечения жильем врачей и учителей готовы предоставлять землю и подключение к инженерным сетям. Готовы также предоставлять каникулы по налогу на имущество. При таких условиях строительство безусловно будет окупаемо. Тем более, что такой застройщик может и потом на льготных условиях получить участок».
Строительство «наемных домов» на условиях государственно-частного партнерства обеспечит минимальные риски всем сторонам, поскольку такие проекты проходят тщательную экономическую и юридическую экспертизу. Поэтому под такие проекты вполне возможно будет привлекать и заемные средства.
«Думаю, под такие проекты банки будут давать кредиты, - полагает Ирина Рысь, заместитель председателя правления «Ланта банка». – Правда, будут тщательно анализировать финансовое состояние застройщика и договоры государственно-частного партнерства. Нас бы, например, не испугала формулировка «некоммерческий найм». Если условия договора понятны и экономика проекта прозрачна, он будет окупаем».