Состояние рынка жилья в России в 2014 г. определялось достигнутой стадией развития рынка (стабилизация с марта 2013 года) и политическими /макроэкономическими факторами: события вокруг Украины, санкции и контрсанкции, обвал цен на нефть и курса рубля.
Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале и в конце года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья городов, связанной с обозначенными факторами.
Ключевые макроэкономические показатели - исходные данные в математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов населения. Их динамика за последние годы показана на рисунке.
Инфляция 2014 году в начале года не предвещала скачка, но в последние два-три месяца, под влиянием роста цен на импортные товары из-за падения курса рубля и частично под влиянием повышения цен отечественными товаропроизводителями на фоне сокращения импорта, пришла к 11,4% годовых, против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011, 6,6% в 2012 и 6,5% в 2013 году. Рост доходов населения по итогам года в реальном выражении составил (-1) %, в номинальном – 10,4% (в 2011 г. 0,8% и 6,9%, в 2012 г. 4,3% и 11,2%, в 2013 г. 3,3% и 11,1%). Таким образом, повышение инфляции маскирует снижение реальных доходов населения, что сказывается на потребительском поведении на рынке недвижимости.
Динамика доходов населения Московской области и Москвы приведена в таблице. По итогам 2014 г. среднедушевой доход населения Москвы не изменился, в Московской области увеличился на 5,8%. В динамике видно сокращение разрыва между Москвой и Московской областью по показателю среднедушевого дохода.
Среднедушевые номинальные доходы населения Московской области и Москвы, руб.
Но с середины 2014 года ситуация резко изменилась: началось снижение цен на нефть, вызвавшее и девальвацию рубля.
К концу марта 2015 года цена нефти стабилизировалась на уровне 55-56 долларов за баррель, курс рубля к доллару – на уровне 55-58, а к концу апреля эти показатели составили 60-65 и 50-55 соответственно и продолжали улучшаться. Это позволило Центробанку РФ дважды понизить ключевую ставку (до 14% и до 12,5%), что ослабило напряжение на рынках кредитования (как ипотечном, так и бизнеса).
По предварительной оценке Росстата, ВВП России в I кв. 2015 г. составил 98,1% к I кв. 2014 г. Индекс выпуска по базовым видам экономической деятельности составил в I кв. 97,7%. Снижение индекса связано с сокращением объемов строительства и оборота торговли.
На углубляющийся негативный тренд в текущей экономической ситуации указывает и динамика инвестиций в основной капитал: значения индекса инвестиций находятся в отрицательной зоне 5 кварталов подряд. При этом в I квартале 2015 г. темпы сокращения инвестиций вновь увеличились и достигли уровня 94% относительно I квартала 2014 г.
Объем ипотечного кредитования не только продолжил свой рост (хоть и снижающимися темпами, как в предыдущие годы), но даже несколько нарастил темпы: вырос до 1,5 трлн. руб., т.е. на 15% (2011 год – 0,7 трлн., рост на 90%, 2012 – 1,0, рост на 40%, 2013 – 1,3, рост на 23%) и до 1400 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 – 870 тыс., 2013 - 1200). Вместе с тем, объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ вырос за 2014 год на 19%. Причем, в первой половине года наблюдалась стабилизация уровня просроченной задолженности. Однако в начале четвертого квартала ситуация начала резко меняться - если рост просроченной задолженности в сентябре по отношению к предыдущему месяцу был не более 0,2%, то по итогам октября - уже 4,5%, в декабре - более 5%.
Аналогичный рост наблюдался в Москве и Московской области, причем в 2014 году область впервые обогнала Москву по объему ипотечного кредитования.
Количество выданных ипотечных кредитов в Москве и Московской области
Динамика объема сделок с жильем и доли ипотечных сделок в РФ (по данным АИЖК)
Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в 2011-2013 годах колебался вокруг (11,9-12,5) %, но после повышения ключевой ставки ЦБ РФ поднялся за короткое время до (15-17) % и более. 22 декабря "Сбербанк" повысил ставки по базовым ипотечным продуктам в среднем на 2 процентных пункта: поданные заявки на кредиты на готовое жилье для клиентов "с улицы" будут удовлетворяться по 14,5-15,5% годовых, на строящееся - по 15-16%. "ВТБ 24" поднял ставки по ипотеке 18 декабря - как по новым, так и по ранее поданным заявкам - до 14,95%. На эти два госбанка приходится более 70% выдаваемой ипотеки. У частных банков ставки выросли сильнее сразу после повышения ключевой ставки ЦБ: от 17%.
Одновременно резко выросли банковские ставки по кредитованию застройщиков (которое в условиях отсутствия возможности получения дешевых денег как в ЦБ РФ, так и в западных банках практически прекратилось).
Динамика ипотечной ставки в РФ (по данным АИЖК)
Но в первом квартале 2015 года после понижения ключевой ставки ЦБ РФ ипотечные ставки начали снижаться. В конце марта 2015г. стартовала программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке, в результате объем ипотечных сделок на первичном рынке начал расти.
В РФ ввод в эксплуатацию жилых домов в 2014 году составил 81,0 млн кв. м - рост 14,9% (2013 год 69,4 млн кв. м – рост 5,5%, 2012 год - 65,2 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м).
По объему ввода жилья в 2014 г. Московская область заняла 1-е место среди всех субъектов РФ (10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом). В 2014 г. в Московской области было введено 8 255,1 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 11,5% больше, чем в 2013 г. (2013 – 6,9 млн, 2012 – 7,3 млн, 2011 – 8,2 млн кв. м).
В Москве в 2014 г. было введено 3 326,9 тыс. кв.м. общей площади жилья, что на 5,8% больше, чем в 2013 г. (2013 – 3,1 млн, 2012 – 2,6 млн, 2011 – 2,1 млн кв. м), в том числе за счет бюджетных средств – 200 тыс. кв. м.
По итогам 1 кв. 2015 г. в целом по РФ был отмечен рост объемов ввода жилья на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве рост объемов ввода жилья в 1 кв. 2015 г. составил 5,7%, а в Московской области отмечено сокращение объемов ввода жилья на 7% по сравнению с 1 кв. 2014 г.
Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами. Здесь также важно отметить, что в 2014 году впервые месячный объем предложения квартир на вторичном рынке Московской области превзошел объем в Москве.
Динамика ежемесячного объема предложения квартир на вторичном рынке Московской области и Москвы
Динамика цен на рынке жилой недвижимости Московской области
Динамика средних удельных цен в Московской области, в Москве и других городах России приведена ниже на графиках.
Графическое сопоставление ценовых трендов показывает, что состояние рынка жилья в городах России в 2014 г. характеризовалось тремя феноменами.
Первый - продолжение начавшейся еще в марте 2013 года стабилизации цен в большинстве городов: прирост цен в городах выборки по итогам года был ниже потребительской инфляции. Основным фактором, определившим такую динамику цен, является начавшаяся еще в 2013 году стагнация в экономике РФ.
Второй - изменение динамики цен и активности на рынках жилья городов в марте-мае, связанное с политическими шоками: события вокруг Украины, воссоединение Крыма, санкции и контрсанкции. Так, месячный прирост цен за январь-февраль составил от +0,5 до -1,2%. Но уже в марте цены начали расти более существенно во всех городах (на 1,0-2,7% в месяц), а в городах, где цены в начале года снижались (Тюмень, Красноярск, Воронеж), снижение остановилось. И этот эффект продолжался около трех месяцев. В дальнейшем, до осени, цены были в основном стабильны. Так, в ноябре прирост от декабря прошлого года составил от +7% в Москве до -3% в Твери.
Третий - с октября началось действие еще одного, макроэкономического шока: обвал цен на нефть и курса рубля, вызвавшие недоверие населения к состоянию банковско-финансовой сферы и ажиотажный спрос на жилье, как способ сохранений сбережений. Цены выросли за декабрь во всех городах на 1,0-4,5%. Причем, даже в тех городах, где цены снижались в течение двух-трех кварталов 2014 года (Тюмень, Тверь, Красноярск), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.
Годовой прирост составил в Москве 11,5% (на уровне потребительской инфляции), в Краснодаре – 8,5, в Санкт-Петербурге – 7,3%, в Мособласти, Тольятти, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Перми, Барнауле, Кемерово - от 3 до 6%.
Эксперты и аналитики дружно предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако, рост цен на вторичном рынке жилья большинства городов выборки продолжился. Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. Но в марте-апреле последействия декабрьского шока практически прекратилось, и цены начали снижаться. Исключение составляет вторичный рынок Московской области, где цены стабилизировались, но не снизились.
Отмеченные закономерности подтверждаются не только ценовой динамикой. Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами.
В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка практически во всех городах по итогам года был зарегистрирован рост числа сделок на вторичном рынке жилья, договоров участия в долевом строительстве, договоров ипотеки, объемов ввода жилья. Таким образом, рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.
В Москве число сделок купли-продажи и мены выросло в декабре на 73%, ипотечных сделок – на 50%, зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) – на 43%.
В Московской области общее число зарегистрированных прав на жилье в декабре тоже резко выросло – на 66,2% от ноября. Рост числа ипотечных договоров в сравнении с предыдущим месяцем составил 27,8%. Рост зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составил 92,7%.
К сожалению, Управление Росреестра по Московской области прекратило публикацию статистики сделок и возобновило ее только с февраля 2015 года, и для анализа рынка жилья Московского региона приходится ориентироваться на данные по Москве.
Приведенные на рисунке данные показывают, что после обвала в январе число сделок на вторичном рынке Москвы в феврале и марте восстанавливалось. Восстанавливалась и ипотека, а число ДДУ (в отличие от предшествующего года) не выросло. Но в апреле, после начала действия правительственного постановления о субсидировании ипотечной ставки на рынке строительства жилья, ипотека продолжила свой рост, вследствие чего объем сделок на первичном рынке вырос. При этом произошел приток на первичный рынок покупателей с вторичного рынка, и объем сделок на нем снизился.
Доля первичного рынка в общем объеме сделок, которая в феврале упала до 12,9%, к апрелю выросла до 17,8%. Доля ипотечных сделок в феврале-марте снизилась до 19%, но в апреле восстановилось до 23,7%. В мае объем сделок традиционно обвалился, причем ниже уровня мая прошлого года, но доля ипотечных сделок рекордно выросла – до 31,6%, а доля первичного рынка в силу известных причин - до рекордных 25,7%.
В Московской области в 2015 году объем поглощения жилья на первичном и вторичном рынке и ипотечных кредитов превысил показатели Москвы в 5-7 раз. При этом в динамике сделок происходили аналогичные процессы: начиная с февраля месяца также наблюдался рост ипотеки, при этом количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло, а количество зарегистрированных прав на жилье снизилось. Доля ипотечных сделок практически совпадает с показателями Москвы (апрель – 28,4%). Доля первичного рынка в общем объеме сделок выросла в апреле до 14,8% (в Москве до 17,8%).
Динамика объема сделок на рынке жилья Московской области
К маю 2015 года финансово-экономическая сфера в РФ пережила декабрьские шоки, и ее состояние стабилизировалось. Соответственно закончилось стимулирующее действие шоков на население, вызвавшее ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости и повышение (на фоне стагнации в макроэкономике) цен на жилье с декабря 2014 до марта 2015 года в Москве на вторичном рынке на 20,2%, на первичном на 14,1%, в Московской области соответственно на 7,7% и 8,5%. С апреля рост цен прекратился. Однако вопрос в том, как это повлияет на спрос населения. Это покажет ситуация ближайшего полугода. Прогноз на 2015 год скорее оптимистичный - но это в немалой степени связано с инерцией отрасли. А вот ситуация 2016 года менее определенная. Что же, посмотрим, как дальше будут развиваться события.