За четверть века активного внедрения в жилищную сферу рыночных отношений так и не удалось кардинально решить существующие проблемы. Большая часть россиян, кроме узкой прослойки богатых и верхушки среднего класса, по-прежнему не в состоянии улучшить свои жилищные условия даже с привлечением ипотечных кредитов. Хуже того, состояние действующего жилищного фонда следует признать неудовлетворительным. Так и не создана система поддержания и улучшения его качественных характеристик.
Реально ли достичь прорыва в жилищной сфере? Качественно улучшить жилищные условия большинства граждан? С нашей точки зрения, это возможно лишь при условии смены приоритетов государства в жилищной сфере.
Владеть во что бы то ни стало
В России из 61,5 млн жилья общей площадью 3,3 млрд кв. м рыночные сделки купли-продажи ежегодно охватывают порядка 6% всех жилых помещений, что выше, чем в развитых странах (в европейских государствах сделки купли-продажи ежегодно совершаются с 2–3% жилой недвижимости). В основном это связано с существенными различиями в структуре жилищного фонда по формам владения и пользования — в России около 75% жилищного фонда используется для проживания гражданами — собственниками жилья, а, например, в Германии — только 46%, во Франции — 57%, в Нидерландах — 58%.
Рыночные институты сильнее развиты в жилищной сфере российских городов и практически отсутствуют в сельских поселениях, где они замещены натуральным хозяйством — граждане самостоятельно строят индивидуальное жилье (ИЖС в сельской местности составляет 85%, в городе — 30%).
За последние десять лет доля сделок с жильем с привлечением ипотечного кредита выросла почти с нуля до 25%. Объем рынка ипотеки увеличился в 2013 году до 3,5% ВВП (но это все еще на порядок меньше, чем в развитых странах). Нынешняя макроэкономическая ситуация — скачок инфляции и процентных ставок по ипотеке — создает риски для сохранения в ближайшее время сложившейся тенденции быстрого развития ипотечного жилищного кредитования.
Качественных изменений предложения за последнее десятилетие не происходило — большая часть сделок совершалась с жильем, построенным в советское время, а новые дома возводились преимущественно по технологиям и проектам конца 1980-х годов.
Возможность приобретения жилья при помощи собственных накоплений и ипотечного кредита в 2013 году была лишь у 27% семей, из которых в реальных сделках ежегодно участвует менее четверти. Учитывая, что в 2004 году этот «круг счастливчиков» был втрое уже, можно констатировать значительный прогресс. Тем не менее доступность ипотеки все еще ограниченна: она по силам только гражданам с наиболее высокими доходами и верхнему среднему классу. Все остальные слои населения лишены реальной возможности улучшить жилищные условия (за исключением найма жилья в частном секторе по неформальным правилам, многолетнего ожидания в очереди на социальное жилье или переселения из аварийного фонда).
Втрое теснее, чем в США
Объемы жилищного строительства постоянно увеличиваются с 2001 года (за ис